章丘市土地级别基准地价技术报告终稿 下载本文

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章丘市城镇土地级别与基准

地价更新技术报告

章丘市国土资源局 2007年6月

目录 第一部分 概述

1.1城市概况 .................................................................................................................................................................. 1 1.2章丘市土地市场状况 .............................................................................................................................................. 5 1.3本次基准地价更新的背景 ...................................................................................................................................... 6 1.4总体要求 .................................................................................................................................................................. 6 1.5主要依据 .................................................................................................................................................................. 7 1.6工作内容 .................................................................................................................................................................. 7 1.7更新的基本原则 ...................................................................................................................................................... 8 1.8技术路线 .................................................................................................................................................................. 9 1.9提交成果 ................................................................................................................................................................ 10 1.10工作程序 .............................................................................................................................................................. 10 1.11技术方法 .............................................................................................................................................................. 11

第二部分 城区土地级别与基准地价更新

2.1土地级别更新 ........................................................................................................................................................ 13 2.2城区基准地价更新 ................................................................................................................................................ 28 2.3城区基准地价修正系数体系更新 ......................................................................................................................... 43

第三部分 乡镇土地级别与基准地价更新

3.1 土地级别更新 ....................................................................................................................................................... 58 3.1.1 圣井办事处驻地土地级别更新 ...................................................................................................................... 58 3.1.1.1定级因素及权重 ........................................................................................................................................... 58 3.1.1.2定级因素分值计算 ....................................................................................................................................... 58 3.1.1.3土地级别划分 ............................................................................................................................................... 63 3.1.2 其他乡镇土地级别更新 .................................................................................................................................. 63 3.2基准地价的评估 .................................................................................................................................................... 64 3.3基准地价修正体系 ................................................................................................................................................ 65

第四部分 土地级别与基准地价更新成果的应用

4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 ................................................................................................................. 73 4.2应用基准地价应注意的问题................................................................................................................................. 73

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第一部分 概述

1.1城市概况

1.1.1地理位置

章丘市位于山东省中部,泰山东北,黄河南岸。西邻历城区,东连淄博市,南交泰安,莱芜市,东北与邹平县接壤,西北隔黄河与济阳相望,总面积1855平方公里。地势南高北低,海拔高度50-500米,处中纬度,东经117°1′-117°35′,北纬36°25′-37°09′。至2006年底,全市共辖14个乡镇,6个街道办事处,1035个自然村,人口99.94万人,其中非农业人口15.98万人。

1.1.2历史沿革

商代,东北部为蒲姑国,西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县,北部为猇县、菅县,南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县,其余为章丘县,属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县,属泰安专区。1958年8月县治迁明水,11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级,山东省辖,济南市代管)。

1.1.3自然条件

1.1.3.1地势、地貌

章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原,分别占全市总面积的30.8%、25.9%、43.3%。在地质构造上,南部属鲁西隆起,北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩,以块断为主,褶皱少见,岩层走向北西60°,倾向北东30°,倾角7°-13°。 1.1.3.2气候、水文

市域处中纬度,属暖温带季风区中的大陆性气候,四季分明,雨热同季。春季干旱多风,夏季雨量集中,秋季温和凉爽,冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时,平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米,平均无霜期为192天。

河流大部属小清河水系,东南部少数属大汶河水系。共有河流7条,其中外流河2条:黄河,为西北界河,西南东北流向,境内长度27.08公里;小清河,位于西北部,西南东北流向,境内长度18.8公里,流域面积1651.6平方公里,年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条:绣江河,源于明水百脉泉,境内长32.8公里,流域面积667.9平方公里;西巴漏河,在中南部,南北流向,属季节河,境内长68.8公里;东巴漏河,在东南部,东南西北流向,属季节河,境内长34.4公里;漯河,境内长28公里。

湖泊有白云湖,位于西北部白云湖镇,总面积17.4平方公里,水面积7.5平方公里,水深1~3米。芽庄湖,总面积5.38平方公里,水面积2.17平方公里,水深1.9米,最深处2.4米。

1.1.4社会经济

2006年,全市国内生产总值达到266.8亿元,比上年增长22.4%。其中:第一产业增加值35.8亿元,增长19.3%;第二产业增加值141.9亿元,增长24.5%;第三产业增加值89.1亿元,增长20.4%。三次产业结构为13.4:53.2:33.4。人均国内生产总值26769元,增长21.9%。

2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3%。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业,下同)实现利税43.2亿元,比上年增长24.6%,其中实现利润24.8

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亿元,比上年增长26.6%。

2006年,全市在岗职工人数9.67万人,比上年末增长27.56%。其中国有经济单位4.28万人,集体单位1.11万人,其他单位4.28万人。城镇登记失业率控制在3.4%以内。 1.1.4.1工业

2006年,规模以上工业企业发展到371家,实现产品销售收入332.8亿元,增长23.7%。工业增加值完成141.9亿元,比上年增长24.5%;其中:规模以上工业增加值107.3亿元,增长27.4%。在规模以上工业企业中,国有企业增加值9.24亿元,增长34.18%;集体企业增加值12.24亿元,增长16.51%;股份合作企业增加值0.84亿元,增长22.58%;股份制企业增加值55.21亿元,增长30.21%;外商及港澳台商投资企业增加值9.90亿元,增长29.92%;其他经济类型企业增加值19.92亿元,增长23.43%。轻工业增加值11.76亿元,增长28.81%;重工业增加值95.58亿元,增长27.25%;轻重工业比例为11.0:89.0;工业用电量达到15.09亿千瓦时,增长27.37%。

2006年,重汽、萨博汽车、济钢机械、电厂二期工程、中集车辆、圣吉铸造、中氟化工、圣邦绿野等一大批引办项目投产达效,新增规模以上工业企业58家,总数达到371家,新增企业个数居济南十县市区之首。全市销售收入过亿元企业达到75家,其中闽源钢铁、圣泉集团、明水化工、海尔电机四家企业过10亿元,利税过5000万元的企业14家,其中圣泉集团、章丘发电、明水化工三家企业实现利税过亿元。共实施工业投资项目287项,其中转续项目98项,新开工项目189项。项目计划总投资362.8亿元,累计完成投入128.9亿元,同比增长21.1%,占全社会固定资产投资的59.6%。全市新签约项目94个,总投资212.43亿元。在签约项目中外资项目7个,过亿元项目49个,总投资189.1亿元。新建项目89个,总投资69.62亿元,完成投资34.4亿元。新建项目中过亿元项目11个。续建项目225个,总投资327.8亿元,完成投资87.7亿元。引进资金2.05亿元。

2006年,全市已建成圣泉集团、汇丰集团、华塑建材有限公司、明水汽配4家省级技术中心,康泰集团、明化集团、等13家济南市级技术中心,琅沟电厂、缸套厂、怡通电子等29家章丘市级技术中心。高新技术产业企业累计完成产值137.93亿元,同比增长45.66%,占规模以上工业总产值的比重为37.14%,比年初提高10.82个百分点。 1.1.4.2固定资产投资和建筑业

2006年,全市完成全社会固定资产投资216.3亿元,同比增长34.4%,首次突破200亿元大关,达历史最高水平,其中,规模以上城镇固定资产投资完成164.6亿元,同比增长43.5%,农村固定资产投资完成37.2亿元,同比增长1.9%,房地产开发完成投资14.5亿元,同比增长49.1%。投资结构趋优,一、二、三产比重之比由2005年的3.4:67.3:29.3调整为2.6:61.5:35.9,投资结构进一步优化。第三产业投资增长65.5%,高新技术产业投资增长43.8%,工业投资完成128.88,增长21.13%。在工业投资中主要集中于制造业和电力生产业:其中化学原料及化学制品制造业完成投资10.5亿元,通用设备制造业完成投资30.4亿元,交通运输设备制造业完成投资25.2亿元,电力生产业完成投资16.4亿元。

房地产开发投资呈快速增长的发展势头,房地产开发累计完成投资14.5亿元,增长49.1%;房屋施工面积达120万平方米,商业营业用房面积27.1万平方米,同比分别增长45.3%和38.5%;商品房销售面积33万平方米,销售额8.5亿元,同比分别增长47.7%、42.5%。

2006年,投资效益进一步提高。全市全年新增固定资产103.3亿元,增长9.6%,固定资产交付使用率47.8%。 1.1.4.3运输邮电业

2006年,全市全年共完成农村公路改造项目34个59.6公里,总投资2078万元;全市通车里程达2017.1公里。新农村建设首批48个项目已全部完工,总投资2394.6万元。全年客运量420万人,比上年增长2.02%;货运量1472万吨,比上年增长6.82%。客运周转量18568万人公里,比上年增长4.13%;货运周转量68122万吨公里,比上年增长7.67%。

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2006年,全市完成邮电业务总收入18713万元,比上年增长11.3%。年末电话交换机装机容量29.78万门;全市固定电话用户数24.39万部。 1.1.4.4国内外贸易与市场物价

2006年,消费市场繁荣活跃百佳购物、奥德隆商厦等多家大型商业企业相继落户,全年新增限额以上贸易餐饮企业13家全年全市实现社会消费品零售总额95.8亿元,同比增长17.4%。其中,批发零售贸易业实现零售额79.3亿元,同比增长16.8%;住宿餐饮业实现零售额12.3亿元,增长27.9%;其他4.2亿元,增长7.4%。按经济类型分,在消费品零售中公有制经济完成零售额16.5亿元,增长16.9%;非公有制经济完成零售额79.3亿元,增长17.5%。 1.1.4.5对外经济贸易与合作

2006年,全市外贸出口达到12261万美元,同比增长35.1%,有外贸出口实绩企业达到74家,比上年增加12家,出口累计超过300万美元的企业有11家。全市新批利用外资项目18个,合同利用外资6949.3万美元。实际外商直接投资5009万美元,同比增长24.7%。 1.1.4.6财政金融

2006年,全市地域财政收入完成23.34亿元,同比增长22.45%;地方财政收入首破15亿元大关,达15.18亿元,比上年增收3.1亿元,增长25.3%。国地税收完成16.16亿元,同比增长22.57%,当年净增3.0亿元。其中国税完成9.34亿元,增长24.5%;地税完成6.82亿元,增长20.0%。各项税收中工业税收11.5亿元,占全市税收71%;第三产业实现税收3.2亿元,增长24.5%,占全市税收19.9%;房地产业实现税收1.0亿元,增长65.7%,成为增长最快的行业。信息传输、计算机服务、软件业和金融业等现代服务业分别增长28.5%和21.2%。

2006年,全市金融机构各项存款余额125.65亿元,比年初增加19.41亿元,增长18.3%。其中,储蓄存款余额91.63亿元,比年初增加11.40亿元,增长14.2%。金融机构贷款余额63.19亿元,比年初增加11.43亿元,增长22.1%。信贷资产结构得到进一步优化,金融机构不良贷款比年初降低1.76个百分点,保险业快速发展。保险业务收入22348万元,增长27.83%;保险业务支出7243万元,增长62.07%。 1.1.4.7教育、科技、文化 、卫生、体育

2006年,各类学校在校学生13.75万人。其中普通中学在校生5.32万人,小学在校生7.87万人。学龄儿童入学率100%,小学毕业生升学率99.6%。专任教师7669人。

2006年,组织实施科研项目70项,其中国家级项目8项,省级项目3项,济南市各类项目53项。完成科技成果33项。申请专利357件。规模以上高新技术产业企业发展到129家,累计实现高新技术产业产值137.93亿元,同比增长45.66%,占规模以上工业总产值比重37.14%,比年初提高10.82个百分点。

2006年,拥有文化馆(站)21个,博物馆2个,公共图书馆1个。新增有线电视入户9122户,累计达到18.1万户,新增家庭专线上网3107户,累计达到8963户;新增数字电视2083户。

2006年,新建卫生所111处,整修卫生所118处;新型农村合作医疗参合农民达77.53万人,参合率95%。医院床位数2360张。各类卫生技术人员3695人。每千人拥有病床2.4 张,每千人拥有卫生技术人员3.7人。 1.1.4.8居民生活

2006年,全市在岗职工工资总额17.03亿元,比上年增长35.35%;在岗职工平均工资17326元,增长8.86%。其中:企业15201元,增长11.88%;事业23153元,增长7.23%;机关27954元,增长15.90%。2006年,城镇居民人均可支配收入10365元,增长10.08%;人均消费性支出7196元,增长8.68%。农民人均纯收入6240元,增长14.0%;人均生活费支出3867元,增长8.6%。农村恩格尔系数34.6%,城市居民人均住宅使用面积30.68平方米,比上年增长21.55%;农村居民人均生活用房面积38.2平方米,比上年增长1.6%。

每百户农民家庭主要耐用消费品拥有量:电冰箱74台,空调19台,洗衣机60台,彩电110台影碟

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