内容发布更新时间 : 2024/5/22 7:02:16星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

2.3.2基准地价修正系数表的编制方法与步骤

2.3.2.1基准地价修正系数表类型

基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。基准地价修正系数表分为级别基准地价修正系数表和路线价修正系数表两种。基准地价修正系数表的编制方法主要有三种，即用土地利用效益（地租）资料、市场地价资料和定级分值进行修正。

编制基准地价系数修正表的关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。建立修正系数体系的基本步骤，根据《城镇土地估价规程》，首先计算各级别或区域的地价修正幅度上调或下调的最高值，其次按各因素对地价的影响权重，计算各因素的修正幅度，然后求出各因素不同水平下的修正幅度，按类、分级别编制出商服业、住宅、工业级别地价影响因素、因子修正系数表。

需要特别指出的是容积率的修正。在研究中发现，容积率因素对地价的影响是独立和普遍的，对任何宗地的地价影响都有其独立的规律，因此在确定其修正幅度时，不能根据权重来笼统确定，而应作为独立因素单独研究。

2.3.2.2级别基准地价修正系数表的编制

本次章丘市城区基准地价修正系数表的更新利用市场交易地价资料按商业、住宅、工业三大类型，分别编制级别基准地价系数修正表。

（1）计算修正幅度值

将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，

对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。 按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。 （2）影响地价各因素修正值的确定

根据五个标准的修正幅度，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值，

（3）确定宗地地价修正系数对应的因素条件

2.3.3编制基准地价修正系数指标说明表

基准地价修正系数表编制完成后，要与此相对应，按五个档次量化所有影响因素、因子的标准，编制出宗地地价影响因素指标说明表，并利用已有样本地价进行检验、校核。

2.3.4城区基准地价修正系数体系的建立

2.3.4.1分析确定影响城区土地价格的因素

级别基准地价是所有宗地地价的平均值，而宗地由于微观区位条件的具体差异影响，其地价将不同程度地偏离所在级别基准地价。所以级别基准地价修正体系影响因素的选择，既要区分影响级别地价和宗地地价的因素，同时也要区分不同用地类型影响因素的差异。

①商业用地地价影响因素包括如下几个方面：

(1)商业繁华度：包括距最近商服中心级别及距离、周围商服设施状况、客流量。

(2)交通便捷度：包括街道类型，商服中心公交车流量，中心距火车站距离，区域交通管制、距公交站点距离。

(3)环境质量优劣度与宗地地质条件。(4)区域规划限制与区域发展潜力。

(5)宗地条件：包括路口形式及出入方便程度、临街面宽、临街进深、容积率、宗地外部条件以及

44

周围用地类型和宗地面积与形状等。

级别划分时以商服中心或主要道路为核心，所以商服中心的等级决定了级别地价的整体水平。同样，商服中心公交车流量、区域交通管制也会影响地价的整体水平。这些因素已通过级别基准地价的价位体现出来。级别内各点距火车站的距离差别相对较小，环境质量相对一致，宗地地质条件相对一致，区域规划限制与区域发展潜力级别内也相对一致。所以从影响宗地地价的因素中除去以上影响级别地价整体水平的因素，即确定了构成级别地价修正体系的影响因素。容积率问题另见下面的论述。

②影响住宅用地地价的因素、因子

影响住宅用地地价的因素在章丘市城区主要有10个：距最近商服中心距离、距城市中心距离、区域环境质量状况、公交便捷度、供气供热状况、距中学距离、距医院距离、距市场距离、周围土地利用类型、宗地面积与形状等。其中基础设施（主要是供气供热状况）、公用设施（主要是距中学距离、距医院距离、距市场距离）、区域环境质量状况、规划限制等区域性因素，对区域内住宅用地整体地价水平起重要作用，基础设施越完善、公用设施越方便、区域环境质量越好，土地利用自由度越大，居住条件越优越，整体地价水平越高。就个别因素来说，住房距商服中心、城市中心越近，购物越方便；公交条件越方便，出行便利；距中小学、幼儿园、医院、农贸市场等越近，子女上学、购物、娱乐等越方便，单位地价越高。

③影响工业用地地价的因素、因子

影响工业用地地价的因素有6个：交通条件、基础设施状况、产业聚集规模、环境条件、生活便捷度、宗地条件等因素。工业聚集程度高，企业之间可以共同利用厂外公共设施、基础设施，节约厂外投资，同时企业之间互相利用对方产品作原料，可以减省原料运入和产品运出费用，这些都可以节省总成本，从而提高土地利用效益，因此单位面积地价必然高于不位于工业区的工业单位面积地价。工业生产正常运转离不开水和电，如果水和电保证率很低，工业生产必然受到影响，经营效益及用地效益也不可能提高，因此水、电不足的地区，单位面积地价也低。 2.3.4.2确定各因素、因子对地价的影响程度

各因素、因子对宗地地价的影响程度，实际上就是各因素、因子对宗地地价所做的经济贡献。本次采用特尔斐咨询的方法确定了各因素、因子影响章丘市地价的程度。结果见表2-35至2-37。

表2-35 章丘市商服金融业用地地价修正体系因素权重表

影响 距最近商因素 服中心距离 均值 0.16 最近商服中心级别 0.11 周围商服设施 0.12 0.07 0.08 0.08 客流量 临街 公交便捷度 路口及临街 宗地 进深 0.07 周围土地利用类型 0.05 面积与形状 0.06 类型 站点数 距离 出入方面宽 便程度 0.07 0.06 0.08

表2-36 章丘市住宅用地地价修正体系因素权重表

影响因素 均值 距最近商服中心距离 0.13 距城市中心距离 0.15 区域环境质量状况 0.13 0.13 供气供热状况 公交便捷度 站点数 0.06 0.07 0.09 0.08 0.09 距离 距中学距离 距医院距离 距市场距离 周围土地利用类型 0.04 面积与形状 0.03

45

表2-37 章丘市工业用地地价修正体系因素权重表

影响 因素 均值 交通条件 临路类型 距货运站距离 0.12 0.1 供水 状况 0.08 基础设施状况 排水 状况 0.07 供电 状况 0.08 环境条件 环境质量优劣度 0.12 生活条件 产业集聚 宗地条件 生活便 捷度 0.13 产业集聚规模 0.18 面积与形状 0.12

2.3.4.3计算各因素、因子影响地价的修正幅度

将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，确定各级别中正常地价的上限Ih和下限Il值，对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。首先计算基准地价上调或下调的最高值。以级别为单位，分别用各类土地基准地价上调和下调幅度值同基准地价相减，得到上调或下调的最大值。

最大上调幅度F1为

F1?最大下调幅度F2为：

Ih?IbIb?100%

F2?式中：F1－基准地价上调最大幅度； F2－基准地价下调最大值； Ib－表示基准地价； Ih－正常地价的最高值；

Ib?IlIb?100%

I1－正常地价的最低值。

2.3.4.4计算各因素的修正幅度

按各因素的影响权重确定不同因素对地价的影响，计算各因素的修正幅度。

F1i?F1?WiF2i?F2?Wi1i

式中:Ｆ是某一因素的最大上调幅度 Ｆ2i是某一因素的最大下调幅度Ｗi是某一因素的权重

以基准地价为一般水平，其修正系数为0，在一般水平与上限价格之间内插条件较好的修正系数，取值为F1i/2;在一般水平与下限价格之间，内插条件较差的修正系数，取值为F2i/2。这样，优、较优、

46

一般、较劣、劣五个档次对应的修正系数分别为F1i、F1i/2、O、F2i/2、F2i。

表2-38 章丘市城区修正幅度表

上调幅度（%） 下调幅度（%） 上调幅度（%） 下调幅度（%） 上调幅度（%） 下调幅度（%） 一级 26 26 26 27 23 24 二级 29 28 23 22 21 19 三级 30 26 29 24 16 15 四级 27 23 23 25 7 5 商业 住宅 工业

2.3.4.5地价修正体系结果

47

表2-39 商业用地级别基准地价修正系数表 单位：％

级别 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 因素 最近商服中心级别 最近商服中心距离 周围商服设施 客流量 临街类型 公交站点数 距公交站点距离 路口及出入方便程度 临界面宽 宗地进深 周围土地利用类型 面积与形状 最近商服中心级别 最近商服中心距离 周围商服设施 客流量 临街类型 公交站点数 距公交站点距离 路口形式及出入方便程度 临界面宽 宗地进深 周围土地利用类型 面积与形状 最近商服中心级别 最近商服中心距离 周围商服设施 客流量 临街类型 公交站点数 距公交站点距离 路口形式及出入方便程度 临界面宽 宗地进深 周围土地利用类型 面积与形状 最近商服中心级别 最近商服中心距离 周围商服设施 客流量 临街类型 公交站点数 距公交站点距离 路口形式及出入方便程度 临界面宽 宗地进深 周围土地利用类型 面积与形状 好 2.86 4.16 3.12 1.82 2.08 2.08 1.82 1.56 2.08 1.82 1.3 1.56 3.18 4.63 3.47 2.03 2.32 2.32 2.03 1.74 2.32 2.03 1.45 1.74 3.31 4.82 3.61 2.11 2.41 2.41 2.11 1.81 2.41 2.11 1.5 1.81 2.96 4.3 3.22 1.88 2.15 2.15 1.88 1.61 2.15 1.88 1.34 1.61 48 较好 1.43 2.08 1.56 0.91 1.04 1.04 0.91 0.78 1.04 0.91 0.65 0.78 1.59 2.32 1.74 1.01 1.16 1.16 1.01 0.87 1.16 1.01 0.72 0.87 1.66 2.41 1.81 1.05 1.2 1.2 1.05 0.9 1.2 1.05 0.75 0.9 1.48 2.15 1.61 0.94 1.07 1.07 0.94 0.81 1.07 0.94 0.67 0.81 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较差 -1.43 -2.08 -1.56 -0.91 -1.04 -1.04 -0.91 -0.78 -1.04 -0.91 -0.65 -0.78 -1.54 -2.24 -1.68 -0.98 -1.12 -1.12 -0.98 -0.84 -1.12 -0.98 -0.7 -0.84 -1.43 -2.09 -1.56 -0.91 -1.04 -1.04 -0.91 -0.78 -1.04 -0.91 -0.65 -0.78 -1.26 -1.84 -1.38 -0.8 -0.92 -0.92 -0.8 -0.69 -0.92 -0.8 -0.57 -0.69 差 -2.86 -4.16 -3.12 -1.82 -2.08 -2.08 -1.82 -1.56 -2.08 -1.82 -1.3 -1.56 -3.08 -4.48 -3.36 -1.96 -2.24 -2.24 -1.96 -1.68 -2.24 -1.96 -1.4 -1.68 -2.87 -4.17 -3.13 -1.82 -2.09 -2.09 -1.82 -1.56 -2.09 -1.82 -1.3 -1.56 -2.53 -3.68 -2.76 -1.61 -1.84 -1.84 -1.61 -1.38 -1.84 -1.61 -1.15 -1.38