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2006年宁波楼市调研报告（转载）

(2007-03-12 16:39:21)

目 录

一、2006年宁波房地产市场总体状况 1、房地产投资继续稳步增长

2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升 3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大 二、土地市场分析 三、各个版块市场分述

1、市中心板块、城中板块大户型为主 2、东部新城催熟江南版块 3、鄞州逐渐成为宁波的城市副中心 4、江北居住氛围后发而上 5、城西等待拓展延伸 四、2007年市场展望

1、2007年政策调控执行力度将加大。 2、土地增量供应控制更严，土地成本将提高 3、2007年中小户型将唱主角。

4、房价格依然会稳步上涨，销售量会平缓上升 5、写字楼市场则是走向两极分化 五、附表（2006年土地出让成交一览等）

一 2006年宁波房地产市场总体概况

2006年是房地产市场的调控年，宁波的房地产市场则是总体表现良好，房产投资稳步增长，新建商品房销售良好，二手房市场并未大起大落。宏观调控，尤其是“国六条”及细则政策的出台，对继续稳定宁波的房地产市场持续健康稳定发展起到重要作用。 1、房地产投资继续稳步增长

宁波市历年房地产投资比较 名称 投资额（亿元） 同比增长(％) 2003 2004 2005 2006（1-11月份） 255.34 184.3 234.4 258.2 46.3 27.18 10.2 宁波楼市在2006年的宏观未出现大起大落，从宁波市统计局公布的数字情况来看，今年宁波房地产行业的投资截止11月份已达255.34亿，接近2005年整年的水平。全年的增幅在10％左右，说明在宏观调控后，整个宁波的房地产市场发展逐渐趋于稳定，经历了2003年、2004年的房地产行业投资非理性增长后，宁波的房地产行业投资在2006年开始凸现理性一面。

2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升 由于消费者对房价大幅下降的预期，宏观调控在抑制了投资性需求的同时，一定时间内也抑制了自住性需求。从2006年的情况来看，购房者的心态逐渐趋于稳定，一些较好的楼盘，价格显稳中有升的趋势，从成交量上看，今年宁波房地产市场已恢复较平稳状态。 1-11月宁波市四区商品房住宅成交面积一览

根据房产交易中心提供的数据，截止11月宁波四区成交的商品房面积在221万平方（其中住宅部分164万平方，去年整年成交商品房140余万方），成交规模与去年宏观调控前已相差无几。亲亲家园，日湖花园等逆市开盘的楼盘也销售火爆。据宁波市城调队一份调查数据表明，当前宁波的住宅销售八成以上是本地人在购买，以本地人自住型需要为主，基础相对扎实，因此在面临宏观调控的时候，市场并没有出现恶化情况。

在成交均价上，除了因4月份江北区阳光清晨均价为4370元的楼盘大量成交，拉低了4月份商品住房均价而出现较大波动外，其余则保持平稳状态，处于小幅度稳步上涨过程中。但也有个别项目涨幅较大，如水岸心境二期均价以6018元成交，比一期成交均价5400元超出不少，亲亲家园一期成交均价为4187元，后期成交均价则在4800元左右。 1－11月宁波四区（海曙、江东、江北、鄞州）商品房住宅价格

宏观调控不是调控房价下跌，而是让房价稳定在合理的范围之内，使价格能够体现价值，同时让整个房地产业更稳定，更健康。事实上，宁波自去年新政的“组合拳”调控以来，房价并未如部分消费者所预期的下跌，而是稳中有升，只不过涨幅减缓。今年5月最新一轮宏观调

控在短时间内也未对宁波市房价产生大的波动，市场供需双方也没有出现去年“国八条”出台后共同观望的现象，充分说明宁波楼市已开始步入理性发展的时期。 3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大 1-11月份宁波市四区二手房（住宅）成交价一览

1-11月份宁波四区二手房（住宅）成交量一览（万平方）

1-11月份宁波市四区二手房（住宅）交易均价为5444元/平方米，比去年同期上涨2％。5月29日“九部委意见”出台，从6月1日起将实施“征收全额营业税的时间从2年延长到5年”的新政，造成5月份的最后2天，二手房交易放量成交的现象，对宁波市二手房交易价格变动带来一定的影响；5月份的最后2天，受九部委《意见》的影响，江东、江北、海曙三区二手住房日均成交高达234.5件。

6月份宁波市四区二手住房平均价格并未出现较大幅度下跌，反而是继续保持平稳上升走势主要原因过了这个大限后，手里有房的客户又不急着出手。随着“国六条”及“九部委意见”的出台，部分购房者开始持币观望，但是成交的数量明显下降，为5月份的一半左右，交易量有所萎缩，。

8月1日后，二手房开征20％的个人所得税，对二手房市场产生较大影响。9月份市三区二手房交易持续走低，市场反映冷淡直到11月二手房市场才有回复到原先正常水平。 小结：今年宁波房地产市场的平稳发展，归功于市场对国家调控政策适应程度进一步提高。同时真正有购房需求的群体，纷纷放弃等待观望，变潜在需求为有效需求，说明居民对房价的承受能力也有所增强。由于去年受宏观调控影响而推迟预售的楼盘，在今年纷纷登场，市场供应量加大，居民因市场观望而推迟的需求开始激发，使得市场重新进入正轨，并在今年达到一个高潮。 二 土地市场分析

土地市场是商品房市场的风向标，和商品房市场稳中有升相比，宁波2006年的土地市场则明显要敏感得多。2006年1-12月（12月15日截止数据，土地市场部分下同）宁波四区共出让成交土地97幅，共计7466亩（497公顷），其中9月到12月成交土地3967亩（264公顷），占到全年的一半多。

1、住宅用地“一地难求”

据宁波市国土资源局的统计，2004年宁波出让普通住宅用地为404公顷；2005年普通住宅用地供应212公顷，2006年截止12月15日，累计已供应普通住宅用地247公顷。2005年由于宏观调控，住宅用地放量较少，2006年与2004年的土地放量供应情况相比，住宅用地对开发商来说可谓“一地难求”。因此2006年出让的住宅用地实际成交价格要远远高于出让前公布的底价。如洪塘3#地块从120万/亩竞价到202万/亩，七家公司进行激烈竞争便是很好的一个缩影。

由于宁波老城区腹地较小，可供推出的住宅项目用地已日渐稀少，大宗土地更是难觅踪影。2006年出让的住宅用地里，维科以2560元/平方拿下的水上公园三期地块（168亩）是比较大的土地。另一块成交的住宅用地则较小，位于江东中兴路以东、灰沙厂以北的33亩住宅用地，被宁波通程投资开发有限公司以2860元/平方的楼面价取得。 2、百亩以上住宅地块较多，成交均为实力企业