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俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案

（2010年11月26日中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2010）民一终字第13号） 裁判摘要

根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。 上诉人(原审原告)：俞财新。

委托代理人：田岷，北京市惠中律师事务所律师。 委托代理人：罗辉勇，福建浩辰律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：福建华辰房地产有限公司。 法定代表人：蔡红，该公司总经理。

委托代理人：韩梅，北京市德恒律师事务所律师。 委托代理人：韩玮。 原审被告：魏传瑞。

委托代理人：韩梅，北京市德恒律师事务所律师。 委托代理人：王建宁，北京市德恒律师事务所律师。

上诉人俞财新与上诉人福建华辰房地产有限公司(以下简称华辰公司)、原审被告魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2009年10月 27日作出(2009)闽民初字第8号民事判决。俞财新、华辰公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于 2010年4月19日开庭审理了本案。俞财新的委托代理人田岷，华辰公司的委托代理人韩梅、韩玮，魏传瑞的委托代理人韩梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

福建省高级人民法院一审查明：2007年12月10日，甲方华辰公司与乙方俞财新、丙方魏传瑞签订的《商铺认购书》约定，俞财新向华辰公司认购“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面，面积约2378平方米，每平方米价格72 798元，总价款17 275．0198万元。俞财新在

签订本认购书后10日内支付给华辰公司订金6360万元：华辰公司应当在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》，并与俞财新签订《商品房买卖合同》，同时保证在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。如华辰公司不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》，俞财新即放弃认购，华辰公司必须于收到订金后的第31日起两个月内将俞财新支付的订金全部返还；逾期返还，其利息按月利率10％计(不足一个月的，按实际天数计算)。华辰公司收到订金后的第 31日起两个月未全部返还订金的，视为逾期返还；逾期三个月未全部返还订金及其利息的，俞财新可采取“以房抵欠款”的方式实现债权，即将华辰公司尚欠的订金和利息转为购买华辰公司上述项目的房产 (具体店面房号由俞财新选定)，其店面售价按第一条约定的出售价的30％计价。如在“以房抵欠款”后，华辰公司仍欠俞财新余款，则华辰公司应提供其他地块的店面抵扣其余欠款(仍按售价30％计价)，双方签订《商品房买卖合同》。俞财新不同意“以房抵欠款”的方式实现债权的，则华辰公司应以现金返还和支付。俞财新支付订金 6360万元部分为现金，部分为汇款等。魏传瑞对华辰公司的债务承担连带保证责任，保证期间为两年。

上述《商铺认购书》签订后，俞财新或其指令有关单位通过银行账户向华辰公司支付八笔共计4900万元，具体为：2007年 12月10日支付一笔2000万元，2007年 12月11日支付两笔900万元及400万元，2007年12月20日支付两笔800万元及200万元，2007年12月21日支付两笔 400万元及100万元，2008年1月7日支付一笔100万元。在上述八笔银行《付款凭证》的附加信息及用途或用途栏目中，2007年12月20日的800万元凭证的栏目上注明周转金，2007年12月21日的400万元凭证上此栏目为空白，其余六笔凭证的相应栏目均注明借款。相应地，华辰公司出具六张共计4900万元的《收款收据》，具体为：2007年12月10日的一张2000万元， 2007年12月11日的一张1300万元， 2007年12月21日的三张分别是1000万元、400万元及100万元计1500万元， 2008年1月7日的一张100万元。另华辰公司还分别于2007年12月10日、2007年12

月11日、2007年12月21日向俞财新出具400万元、260万元、300万元计 960万元三张《收款收据》，即华辰公司先后共向俞财新出具九张计5860万元的《收款收据》，其在该九张《收款收据》的款项内容栏目内均写明“认购君临盛世茶亭一号地块1-3层店面订金(详见2007年12月 10日协议书)”等内容。华辰公司在上述 400万元、260万元、300万元计960万元三张《收款收据》的存根联中，除记载“认购君临盛世茶亭一号地块1-3层店面订金 (详见2007年12月10日协议书)”内容外，还分别注明“回报率部分2％另计”、“回报率部分20％另计”、“100+1000+400= 1500万元回报率20％”的内容。

一审法院另查明，华辰公司于2008年 6月26日取得讼争商铺的《商品房预售许可证》。

俞财新向一审法院起诉称，2007年 12月10日，其作为乙方与甲方华辰公司、丙方魏传瑞签订《商铺认购书》，约定购买华辰公司开发的房地产项目“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面，面积 2378平方米，每平方米价格72 798元，总价款17 275．0198万元。乙方在签订本认购书后10日内支付给甲方订金6360万元，甲方应当在收到乙方订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与乙方签订《商品房买卖合同》，同时在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。如甲方不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》，乙方即放弃认购，甲方必须于收到订金后的第31日起两个月内将订金全部返还给乙方，逾期返还，甲方应按月利率10％支付乙方本息。甲方收到订金后的第31日起两个月未全部返还订金的，视为逾期返还，逾期三个月未全部返还订金及其利息的，乙方可采取“以房抵欠款”的方式实现债权，店面售价按本认购书约定的出售价30％计价。乙方不同意“以房抵欠款”的方式实现债权的，则甲方应以现金返还和支付。丙方对甲方的债务承担连带责任，保证期间为两年，认购书还对乙方付款方式等作了约定。合同签订后，俞财新分期向华辰公司支付购房款5860万元，华辰公司对此没有异议。在付款期间，俞财新了解到华辰公司无法按期办理《商品房预售许可证》，

暂缓支付订金余款 500万元，符合《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》)第六十八条的规定，经多次催告，华辰公司以各种理由拒不与俞财新签订《商品房买卖合同》，后将《商铺认购书》项下的商铺转卖他人，其已无履约的可能。综上，华辰公司的行为违反了《合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应当承担违约责任。魏传瑞的行为违反了最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》有关规定，其变更后的诉讼请求为：(一)解除双方签订的《商铺认购书》； (二)华辰公司返还购房订金5860万元； (三)华辰公司以俞财新已付购房订金每月 10％的金额支付违约金，自2008年3月22日起计至还清款项之日止，暂计至2009年 3月22日止为7032万元(5860万元×12个月×10％=7032万元)；(四)魏传瑞对华辰公司的上述2、3项债务承担连带保证责任；5、华辰公司、魏传瑞承担本案诉讼费用。

华辰公司一审答辩称，华辰公司与俞财新之间商铺认购一事并不存在，华辰公司向他人出售商铺与俞财新无关。双方实际为借贷关系，俞财新借出款项金额只是其通过银行转账的4900万元，其主张另行支付960万元现金并未实际支付，该960万元是借款4900万元的20％回报即利息，俞财新称向华辰公司支付5860万元不真实。双方签订的《商铺认购书》是以合法形式掩盖非法的高利贷目的，为无效合同。即便《商铺认购书》有效，俞财新未依据认购书约定在10日内支付6360万元，构成先行违约。华辰公司有权拒绝履行办理《商品房预售许可证》等相关义务，俞财新诉请华辰公司承担违约责任的理由不能成立。请求认定双方为借贷关系，且借款本金为 4900万元。

魏传瑞一审答辩称，本案为借贷纠纷，当事人之间并未建立过商铺认购关系。 2007年12月10日的《商铺认购书》是以合法形式掩盖高利贷的非法目的，应认定无效。担保合同是从合同，主合同无效，担保合同当然无效，魏传瑞依法不承担本案担保还款责任。请求驳回俞财新要求魏传瑞承担担保责任的诉讼请求。

2009年3月11日，一审法院根据俞财新的财产保全申请作出(2009)闽民初字第8号民事裁定，冻结华辰公司名下的“君临盛世茶亭”项目河东3、5、7、8地块 (土地证号为榕国用32334400071、 32334500073、32334600075、32434500076号等四地块)土地使用权。后经两次变更为，依法冻结华辰公司名下的君临盛世茶亭地块七河东部分的二、三层商铺。 一审法院认为，双方当事人对华辰公司出具的《收款收据》中所记载的5860万元款项，其性质及华辰公司实际收款数额存在争议。俞财新认为，该5860万元款项系其为履行双方签订的《商铺认购书》所支付的订金，其中4900万元是通过银行账户支付，另960万元是分三次以现金支付的，即其分别于2007年12月10日、2007年 12月11日、2007年12月21日向华辰公司支付400万元、260万元、300万元，该 960万元是俞财新向亲戚及南平市融鑫物资回收有限公司筹集的，有相关银行转账、 960万元现金来源凭证以及华辰公司出具的《收款收据》加以证实。华辰公司及魏传瑞则认为，(1)华辰公司实际只收到俞财新通过银行账户支付的4900万元，俞财新主张另有960万元分三次以现金方式支付是不真实的。事实上，华辰公司向俞财新开具的《收款收据》不仅是960万元这三张，还有一张20万元的，俞财新不予提供，四张《收款收据》计980万元是借期三个月 4900万元借款的20％回报即利息。(2)华辰公司与俞财新间借贷关系还可以通过以下事实加以印证：《商铺认购书》第三条约定华辰公司在“收到订金后的第31日起两个月内”未返还全部订金应按10％支付利息，第四条约定逾期三个月未全部返还订金及利息，以30％价以房抵债；俞财新在部分银行转账凭证上记载款项用途为借款；华辰公司在960万元的《收款收据》存根、登账联上注明“回报率”或“借款回报率”；俞财新在变更诉讼请求前的起诉状中，请求华辰公司按同期银行贷款基准利率四倍支付违约利息等事实，均可证明双方当事人讼争的法律关系为借贷，且借款本金为 4900万元并非5860万元。一审法院认为，华辰公司向俞财新出具九张《收款收据》，确认依据《商铺认购书》收取俞财新5860万元，款项性质应认定履行《商铺认购书》的订金。根据《商铺认购书》第五条约定，