内容发布更新时间 : 2024/12/23 10:14:32星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

俞财新支付订金部分为现金，部分为银行转账，故俞财新主张上述5860万元中的 4900万元为银行转账、960万元为现金支付，符合常理，应予采信。俞财新的部分银行转账凭证上记载款项用途为借款，华辰公司在960万元《收款收据》存根、登账联上注明“回报率”或“借款回报率”，俞财新在起诉状中以利息计算违约金等事实，不足以证明俞财新实际支付款项为4900万元，以及相关款项为借贷的性质。由上，应当认定俞财新向华辰公司支付《商铺认购书》项下的订金为5860万元。

根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后，应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。华辰公司主张本案为借贷纠纷，证据不足，不予采信。 涉案《商铺认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。从该认购书第二条及第三条约定的内容看，俞财新应在签订本认购书后10日内支付给华辰公司订金6360万元；华辰公司则应当在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》，否则必须于收到订金后的第31日起两个月内将订金全部返还俞财新，逾期返还的，应按月利率10％支付俞财新本息。据此，华辰公司领取《商品房预售许可证》的履行期限为俞财新付清6360万元后的30日内，因俞财新只支付5860万元订金，即便在其支付订金过程中，存在因华辰公司不能如期办理《商品房预售许可证》而依法行使不安抗辩权导致未全额支付订金的情形，华辰公司也不构成违约。因为俞财新在知道华辰公司于2008年6月26日取得《商品房预售许可证》后，无证据证明此后其向华辰公司要求继续支付订金余额，实际上也未支付。因此，应当认定俞财新至今没

有依约付清6360万元订金，华辰公司取得《商品房预售许可证》时并未超过《商铺认购书》约定的履行期限。俞财新以华辰公司逾期领取《商品房预售许可证》及未在收取订金后的第31日起两个月内返还全部订金为由，请求华辰公司按俞财新已付订金5860万元每月10％承担违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。

俞财新以讼争商铺已由华辰公司售予他人为由，提出请求解除《商铺认购书》，华辰公司及魏传瑞对商铺售予他人的事实亦不持异议，《商铺认购书》继续履行已不可能，依法应予解除。华辰公司依《商铺认购书》收取俞财新订金5860万元及其法定孳息应予返还。俞财新请求解除《商铺认购书》及华辰公司返还收取的5860万元订金，应予支持。华辰公司应向俞财新返还认购商铺订金5860万元及支付自收取相关款项之日起的利息。魏传瑞作为签订《商铺认购书》的当事人之一，愿为华辰公司履行该认购书的相关债务提供两年的连带保证责任担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条关于连带责任保证的规定，魏传瑞应对华辰公司返还俞财新5860万元及其利息的款项承担连带责任。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决：(一)解除三方当事人签订的《商铺认购书》；(二)华辰公司应于本判决生效之日起十日内向俞财新支付5860万元及其利息(其中2400万元自2007年12月10日、1560万元自 2007年12月11日、1800万元自2007年 12月21日、100万元自2008年1月7日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算)；(三)魏传瑞应对华辰公司的上述第二项债务承担连带偿还责任；(四)驳回俞财新的其他诉讼请求。案件受理费686 400元，由俞财新负担356 400元，华辰公司、魏传瑞负担 330 000元；诉讼保全费5000元，由俞财新负担3000元，华辰公司、魏传瑞负担2000元。

俞财新、华辰公司不服一审判决，分别向本院提起上诉。

俞财新上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果明显失衡，故请求：(一)撤销(2009)闽民初字第8号民事判决第二项、第四

项；(二)判令华辰公司返还俞财新购房订金5860万元人民币，并以俞财新已付购房订金每月10％的金额支付违约金，自2008年3月22日起计至还清款项止(暂计至2009年3月22日止，计 7032万元人民币)。主要事实和理由是：

(一)一审判决认定事实不清。1．一审判决认定合同约定的华辰公司取得《商品房预售许可证》的时间不符合客观事实。根据涉案《商铺认购书》约定，俞财新在10日内付给华辰公司订金6360万元：华辰公司应当在收到俞财新支付订金后的30日内领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订规范的《商品房买卖合同》，同时保证在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。《商铺认购书》签订于2007年12月10日，华辰公司取得《商品房预售许可证》的期限应当是2008年1月21日前，该事实在一审庭审中双方当事人均无异议，并非一审判决认定的履行期限，即“俞财新付清6360万元后的30日内”。2．一审判决认定“俞财新明知华辰公司于2008年6月26日取得《商品房预售许可证》”与客观事实不符。俞财新在支付5860万元购房订金，履行了主要义务后，因华辰公司未能按合同于2008年1月 21日前取得《商品房预售许可证》，加之由魏传瑞实际控制的福州华辰房地产有限公司(以下简称福州华辰公司)与俞财新在签订购买“君临天华B组团5#7#连幢2层 23号店面”时存在欺诈行为，因此俞财新未继续支付余款500万元。而华辰公司在未按合同约定取得《商品房预售许可证》后，从未告知俞财新何时能取得《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》后也从未告知俞财新，在一审庭审中也未提供证据证明该事实。俞财新是在华辰公司已将《商铺认购书》中约定的商铺卖给他人后，在起诉前才在律师指导下于2009年1月7日从福州房地产信息网上查到华辰公司取得A区地块一商业综合楼预售许可的，批准日期为2008年6月26日。对于上述事实，俞财新在一审提供的证据11能够证明。因此，一审判决认定“俞财新明知华辰公司于2008年6月26日取得《商品房预售许可证》”与客观事实不符，据此认定俞财新没有依约付清6360万元及华辰公司没有违约，违背客观事实。

(二)一审判决适用法律不当。1．俞财新有权行使不安抗辩权。因华辰公司未按合同约定的时间取得《商品房预售许可证》，俞财新据此暂缓支付尾款500万元，符合《合同法》第六十八条的规定。俞财新有证据证明华辰公司丧失了商业信誉，具有可能丧失履行债务能力的其他情形。俞财新与魏传瑞实际控制的福州华辰公司曾于2007年8月3日签订合同，约定购买其名下“君临天华B组团5#7#连幢2层23号商铺”，在俞财新依照合同约定以现金方式一次性付款后，福州华辰公司却违反合同第二十四条约定，未在合同生效之日起 30日内，向福州市房地产交易登记中心申请登记备案。后俞财新通过福州房地产信息网及向福州市房地产交易登记中心了解，上述合同约定的商品房用于抵押贷款。据此，俞财新未将剩余购房款500万元支付华辰公司的行为，符合相关法律规定。2．本案《商铺认购书》被解除的原因是华辰公司存在根本违约行为。俞财新已支付了购房款的92．14％，履行了合同约定的主要义务，华辰公司存在根本违约行为，一审判决显失公平。

华辰公司上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求本院：(一)撤销本案一审判决第二项，改判华辰公司仅需返还俞财新购房订金4900万元；(二)判令俞财新承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由是：

(一)俞财新实际仅向华辰公司支付 4900万元购房订金。根据涉案《商铺认购书》的约定，俞财新应在认购书签订后的 10日内即2007年12月21日前向华辰公司支付购房订金6360万元。一审中俞财新提供了《收款收据》，以证明向华辰公司支付5860万元购房订金．但根据双方提供的银行转账回单，俞财新通过银行转账的形式向华辰公司共支付购房订金人民币 4900万元。一审中俞财新称另以现金方式支付了960万元，但当华辰公司当庭多次要求俞财新讲清这960万元现金交付的时间、地点、接受人员时，俞财新及其代理人均无法正面回答。近千万元的巨额现金不通过转账，而又无法说明交付情节，显然不合常理，其实质是4900万元所生的利息。由此可见，俞财新自称以现金方式支付的 960万元根本不存在。因其

仅向华辰公司支付4900万元的购房订金，一审判决认定俞财新向华辰公司支付购房订金5860万元，并判令华辰公司返还购房订金5860万元是错误的，应当予以纠正。

(二)因俞财新的过错导致《商铺认购书》无法履行而解除，华辰公司仅需退还 4900万元款项，无需支付利息。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

二审中，本院曾组织本案当事人进行调解，但因对事实和违约金的承担争议很大而调解未果。

本院认为，一审法院将本案案由定为商品房买卖(预售)合同纠纷，并根据俞财新的诉讼请求，判决解除合同，三方当事人未就此提起上诉，本院予以确认。华辰公司、魏传瑞对华辰公司收到俞财新通过转账支付的4900万元订金不持异议，本院予以确认。二审中本案当事人争议的焦点问题是：(一)俞财新是否已向华辰公司支付现金960万元购房订金；(二)俞财新少支付500万元订金是否属于行使不安抗辩权；(三)华辰公司是否应当承担违约责任。现分述如下：

(一)关于俞财新是否已向华辰公司支付现金960万元购房订金的问题。 本院认为，根据查明的事实，应认定俞财新已向华辰公司支付现金960万元购房订金。理由是：1．《商铺认购书》约定俞财新支付订金6360万元部分为现金，部分为汇款，故俞财新支付华辰公司现金960万元购房订金，符合合同约定；2．华辰公司在收到俞财新交付的960万元现金后，向俞财新出具了《收款收据》，其对收据本身的真实性没有异议，收据上载明的付款用途是购买涉案合同项下的房屋。俞财新向一、二审法院提交的《收款收据》上并无“回报率”的记载，而华辰公司出具的《收款收据》存根联上却载有“回报率”，说明这是华辰公司在收据存根联上后加的，应以俞财新提供的《收款收据》作为认定事实的依据；3．《收款收据》上添加的“回报率”相互矛盾，有的是2％，有的是20％，按上述两种比例计算，均不能得出借款4900万元产生960万元利息的结论；4．华辰公司虽否认俞财新向其支付960万元现金，但无充分证据推翻其向俞财新出具