内容发布更新时间 : 2024/11/13 6:32:21星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
B.错误 √
解析：[解析] 估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。
三、计算题(总题数：1，分数：22.00)
27.估价对象为一写字楼，土地总面积1000m ，于2001年9月底取得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m ，建成于2004年9月月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
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实例 交易价格 交易情况 A 2200 B 2050 C 2380 正常 正常 交易日期 房地状况 2006.3.30 比估价对象劣3% 2005.12.30 比估价对象劣8% 比正常价格高3% 2006.5.30 比估价对象优5% 从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m ，土地开发费用、税金和利润等为120元/m ，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
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级别 一 二 三 四 五 六 七 八 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 (3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m ，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m 。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m 。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位)
（分数：22.00）
__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()
解析：土地重新购建价格=(2304.16+2259.6)/2×1000×[1-1/(1+5%) ]/[1-1/(1+5%) ]=222.17万元 ①市场法=(A+B+C)/3=2304.16万元
A=2200×100/(100-3)×(1+0.5%) =2336.94万元 B=2050×100/(100-8)×(1+0.5%) =2330.56万元
C=2380×100/(100+3)×100/(100+5)×(1+0.5%) =2244.99万元 ②成本法=(150+120+573200/666.67)×2=2259.6万元 (2)建筑物的重新购建价格=1800×4500=810万元 (3)折旧=109.83+278.1+20=407.93万元 ①物质折旧=10+56+20+23.83=109.88万元 a．门窗等费用=10万元 b．装修折旧=140×2/5=56万元 c．设备折旧=100×2/10=20万元
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2长寿命项目的折旧=(810-10-140-100)×2/47=23.83万元 ②功能折旧=264.49+13.61=278.1万元
a．功能缺乏=19.44/7%×[1-1/(1+7%) ]=264.49万元
年租金损失=(40×4500×12×85%-38×4500×12×80%)×(1-35%)=12.64万元 b．功能过剩=1/7%×[1-1/(1+7%) ]=13.61万元 ③经济折旧=20万元
(4)写字楼现值=222.17+810-407.93=624.24万元
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