内容发布更新时间 : 2024/5/18 19:37:25星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

房地产估价案例与分析模拟题及答案解析10

问答题

某公司一幢办公综合楼于2005年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。 第1题：

请写出应选用的估价方法及估价技术路线。________

参考答案：

1．选用成本法、收益法和比较法中任两种 2．将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值 3．收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估 4．(1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金 (2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金 (3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值 5．收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计 详细解答：

(1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。 (2) 该办公综合楼的土地仍为划拨，计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。 (3) 办公综合楼分两部分应分别进行评估。 第2题：

问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。________

参考答案：

详细解答：

(1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。 (2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。 (3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。

2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

请问： 第3题：

该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？________

参考答案：

不能直接将其选作可比实例。因为： (1) 虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同； (2) 商场与临街商铺的规模不相当；

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(3) 商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚； (4) 商场与临街商铺的档次是否相同不清楚； (5) 商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚； (6) 商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚； (7) 商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。 详细解答： 第4题：

确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？ ________

参考答案：

潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。 租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。 详细解答： 第5题：

确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？ ________

参考答案：

(1) 确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 (2) 因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。 (3) 测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。 (4) 确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。 详细解答：

单项选择题

估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 第6题：

业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。

A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险 B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险

C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险

D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险 参考答案：A 答案解析：

第7题：

如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。

A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益

B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益

C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益

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D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益 参考答案：D 答案解析：

第8题：

若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。

A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧 B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息

C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金 D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金 参考答案：C 答案解析：

第9题：

假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。

A.3500万元是该宾馆的公开市场价值

B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值 C.3500万元是保险事故发生后的损失价值 D.投保时，保险金额不能超过3500万元 参考答案：D 答案解析：

第10题：

在进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( )。

A.64000元 B.49600元 C.12800元 D.14400元 参考答案：B 答案解析：

第11题：

A.12个月 B.18个月 C.22个月 D.24个月 参考答案：C 答案解析：

第12题：

A.460 B.600

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