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XX农副产品物流交易加工中心项目

芜湖农产品交易市场除部分商铺出售外，主要借鉴上海农产品中心批发市场的经营模式：“经营+管理+服务”（或者市场通俗理解的“租金+佣金”）。批发市场的利润构成项目除了包括租金、管理费、佣金、配套服务费等通俗的收入外，还包括利用批发市场土地进行市场配套开发产生的收入。 3.4项目目标客户分析

主要目标客户—农产品经销商

这一目标客户群的主体是农产品批零商贩，主体是城市其周边市县农产品批发交易市场的经营户，以及各地农产品的代理机构，经销商。

亦包括周边地区广大的农产品生产供应商。其资金主要押在周转资金上，一般租用商铺。他们由于长期经营农产品批零业务，对专业市场的功能、管理、格外重视，市场商气和客流量是其购买的主要动因。同时他们大多出身农民，文化层次不高，信任政府背景，购买行为较易受到意见领袖的影响，表现出从众效应，较易受到证词影响，营销宣传以公共关系、促销活动、人员推销最为有效，而媒体品牌宣传对加强其购买信心亦十分重要。

这部分客户群是市场开发成功的关键客户，他们是市场做大做强并保持长期持续发展的保证。

次要目标客户—商业地产投资者分析

这一目标群以中小投资者为主，青睐中低价位的商铺。这些人以投资作为财富积累的方式，赚取租金，或期待铺位升值后转手出让赚取房屋中间差价，购买精明，格外看重专业市场的发展前景和升值潜力，性价比是决定其购买的主要动因。同时较易受到媒体软性推广影响，座谈会、专家推荐等促销形式颇为有效。

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第四章 项目选址

4.1项目选址 4.1.1项目选址原则

本项目拟建于芜湖市南陵县某某村境内，该区域地理优势明显，位于芜湖市三县汇聚之处，大大节省运输成本，同时该区域各种城市基础配套设施基本具备，可以完全满足项目实施的需要。 4.2建设条件 4.2.1自然条件

1、地形地貌

项目地处长江中下游平原，平均海拔7—9米。地势坦荡，相对起伏小。区内地势总趋势北高南低。在地质构造上位于扬子准地台（Ⅰ级大地构造）下扬子台坳（Ⅱ级大地构造），苏、浙、皖断褶束（Ⅲ级大地构造），基岩埋藏很浅，是最佳的桩基础持力层。

芜湖市的地震设防按地表基本烈度为6度地区的重要城市标准设防。

2、气候、气象条件

该地自然条件优越，无山洪危害，从芜湖市气象区来看，属于长江下游北区，其特点是：温和湿润、季风明显 4.2.2城市概况

（1）地理位置

芜湖位于东经117度58分度43分和北纬30度38分-31度31分之间，地处长江之畔，交通便捷，自古以来便是商贾云集的商贸集散地。位于安徽省东南部，在长江三角洲区域内，是长江沿岸一座重

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要的港口城市，是安徽省“皖江城市带承接产业转移示范区”的重点和突破口，市场面向华东，背靠华中腹地。

（2）经济概况

芜湖是一座经济加速发展的城市。2009年芜湖实现GDP900亿元，同比增长16.2%，财政收入147.8亿元，同比增长19.3%。实现固定资产投资892亿元，增长45%。2009年芜湖经济总量位居全省第二，人均地区生产总值5760美元位列全省第一。城市居民人均可支配收入16700元，农民人均纯收入6690元。2009年芜湖市三次产业比为5.3∶60.6∶31.4，说明芜湖市已经进入了工业化中后期，工业化、城市化进入加速发展期，也是向制造业高端化转型期，这个阶段非常适合发展服务外包产业。2000-2009年地区生产总值平均增幅12.8%；2004-2009年地区生产总值平均增幅为15.2 %；2007-2009年地区生产总值平均增幅为15.9%。 4.2.3外部配套条件

（1）交通运输

芜湖临江近海、居中靠东、承东启西、连南接北，是贯通华东、华南、华中、华北地区的重要交通枢纽，区位优势十分突出。4条高速公路、5条铁路在此交汇，并拥有长江溯江而上最大的公铁两用长江大桥,可直达北京、上海、杭州、温州、广州、厦门、福州、西安、南昌等地；国家级对外开放港口芜湖港是长江溯江而上的最后一个深水良港，是中国内河运输的主枢纽港；芜湖距南京禄口国际机场和合肥骆岗机场均约90分钟车程,交通运输条件十分优越。

（2）给排水

供水充足，日供水能力达76.4万吨，城市日实际用量约50万吨。 芜湖市污水日处理能力—— 10万立方米已建成运营，正在建设

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28万立方米。

（3）供电

芜湖是华东能源基地皖电东送、皖煤东输必经之地。500千伏变电所1座，在建1座；220千伏变电所17座。最大供电量95万千瓦，能充分保障了企业的正常生产。芜湖电厂50万千瓦火力发电机组和华电2×66万千瓦火力发电机组已并网发电；正在建设响水涧4×250兆瓦抽水蓄能电站；芜湖电厂2×66万千瓦火电机组正在建设；芜湖核电站6－8台机组国家已同意列入十二五发展规划，建成后产值将达100亿元，能源产业将成为新的支柱产业。

（4）天然气

芜湖是“西气东输”天然气接收城市，“川气东送”工程正在加快建设，全市已实现天然气管网供气，能够满足企业生产和居民日常生活对燃气的需求。城市燃气率：95.5 %。

（5）通信

芜湖市通信方便通畅，电信、移动、联通等各大通信运营商在芜湖设有众多网点，提供固话、移动、网络等通信服务。

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第五章 建设方案

5.1总体规划

本项目规划用地面积1500亩，总建筑面积为800400㎡，主要进行蔬菜、果品、肉类、农资、粮油、水产、副食、调料、禽蛋、南北干货、花卉、茶叶等农产品的现场交易、储存、物流运输和深加工。

总平面布置主要设计指标

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标名称 占地面积 总建筑面积 交易区建筑面积 物流区建筑面积 办公配套服务区建筑面积 信息区建筑面积 仓储区建筑面积 加工区建筑面积 建（构）筑物占地面积 交易区占地面积 物流区占地面积 办公配套服务区占地面积 信息区占地面积 仓储区占地面积 加工区占地面积 露天堆场及作业场占地面积 道路及广场占地面积 绿地面积 建筑系数 容积率 绿地率 单位 m m m m m m m m m m m m m m m m m m % —— % 222222222222222222数量 1000500 800400 240120 160080 160080 40020 120060 80040 539336 172086 160080 30415 26680 90045 60030 124436 186653 150075 53.9% 0.8 15 备注 约合1000亩 100% 30% 20% 20% 5% 15% 10% 第20页