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和生活娱乐设备。 1.9 投资估算

经计算，本项目投入21900万元，其中包括土地征用费（按40万/亩的行政划拨价、60亩估算）2400万、建安费15000万元、设备设施3000万元、运营流动资金1500万元。

项目资金由杭州**医疗投资管理有限公司承担。 1.10 财务分析

本项目以“医+养”为核心，经营过程中侧重于收治半失能老人、失能老人或有较严重疾病的老年患者为主，单病床收入较一般养老院高。如有政府相关政策扶植，可以保障顺利经营并有微利，进而以规模获得资本市场的支持。 1.11 研究结论

经研究，本项目的建设宜居充分，建设地址和条件较好，建设方案可行，建议有关部门给予大力支持，使项目能及早开工建设，努力取得预期的社会和经营效益。

在医院、养老院开发的基础上，如有空间可以在医养项目成功实施的基础上继续开发住养型养老公寓、老年大学、度假宾馆等外延项目。这样既可以有效利用既有医养资源、提升养老院服务质量，又可以为医养项目提供更多配套服务，拓展项目服务内涵和财务收入。

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第二章 项目背景及建设必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1 政策背景：养老体系建设压力巨大，各级政府高度关注

自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人数量剧增等态势。根据2010年第六次人口普查数据显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%；较2000年第五次人口普查相比，60岁以上人口占比上升了接近3个百分点。加强社会养老服务体系的建设可谓迫在眉睫。

近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达3.99万个，养老床位达315万张，比1999年增长了2倍。但是与现有及潜在需求相比，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还远远不能满足新形势、新任务和新需求。

在面对挑战的同时，我国的社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。党的十七大提出了“老有所养”的战略目标,十七届五中全会提出了“优先发展社会养老服务”的方针,加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。

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2011年2月11日《社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）》开始面向社会全面征求意见，再次明确以“政府主导、多方参与”的原则，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构，不断提高社会养老服务水平和效率，促进有序竞争机制的形成。

2.1.2 养老体系现状：优质床位供不应求、支持体系薄弱

⑴ 市场需求旺盛，优质床位供不应求

老年人口基数巨大，且每年保持快速上升的趋势；城市“4-2-1”家庭格局的增多，都是催生养老需求的重要因素。老年人健康状况低下，更对机构养老服务提出了高要求。按2010年全国老龄办提交的《全国城乡失能老人研究报告》显示，2010年末我国城乡部分失能和完全失能老人约3300万，占总体老人认定的19%，其中完全失能、需要专业照料的老人占比也超过了6%，而目前全国养老床位总体上也不超过老年人口的2%。

同时，养老体系内的良莠不齐更加剧了整体上供需不平衡。现有的各类养老机构，包括福利中心、敬老院、荣军康复医院、复员军人了养老、社会办养老院等，其中农村敬老院、三五十张床位小型城镇养老院仅仅提供基础的住养服务，条件差，入住率也很低。按民政部提供的2010年社会服务业发展统计报告显示：农村敬老院和社会福利院截止2010年底的入住率分别为81%和73%。而与之形成鲜明对比的是各地政府办福利中心，由于有较好的硬件条件，绝大多数是一床难求。

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⑵ 支持体系薄弱，难以全方位满足入住老人需求

目前我国养老服务和医疗护理分别隶属于民政和卫生2个体系，相对应的养老院更多的只提供养老服务，也就是生活照料为主，在诊疗护理存在严重不足。有调查报告称全国各级、各类养老机构中，有医疗支持（至少内设有医务室、配备有专业医护人员）的不足17%；而卫生数据显示60岁以上老人患病率是全人群的3-5倍，更多需要专业诊疗。缺乏医疗支持是绝大多数养老机构存在的“硬伤”。

同时，老年抑郁病越来越受到社会的关注。入住养老院的老人长期在相对封闭的环境中生活，极易产生抑郁现象；没有专业的诊疗支持，误诊为老年痴呆的患者不在少数。要避免这种情况的发生，一方面养老机构要丰富老人的文娱生活、陶冶情操、慰藉心灵，预防老年抑郁症的发生，同时要配置专业心理诊疗师，从专业角度进行及时、正确的诊断和治疗，提高入住老人的生活质量。 2.1.3**医疗的优势是对市场的有效补充

⑴ **医疗医养结合模式是对现有养老服务体系的有效完善 **医疗医养结合模式是在多年经营过程中逐渐成熟起来、并经过有效检验的整合模式，在萧山、嘉兴、成都、青岛等地我们已资建、托管了1万余张病床，为其提供集生活照料、老年病治疗、老年护理、康复管理和临终关怀于一体的全面服务，受到了入住老人的高度好评。

⑵ **医疗的梯队管理体系提供更为专业、全面的整体服务 **医疗的医护团队专门针对老年群体进行了系统的学习和培训，在

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常见的老年病治疗、褥疮管理、呼吸支持、老年痴呆患者的管理和老人心理疏导等方面有着长期的经验和锻炼。

护理员队伍是**医疗着力打造的一个团队，由浙江省护理协会提供技术培训和业务指导，按照国家《养老护理院国家职业标准》进行考核和管理，完全不同于普通的“保姆”队伍，与职业护士进行配合和互动，共同为入住老人提供更为专业的全面护理。

**医疗的“医师-护士-护理员”梯队管理体系既从专业能力上，又上成本有效控制上实现了完美搭配。 2.2 项目建设的必要性

2.2.1 可以有效缓解**市养老床位数的短缺难题

据第六次人口普查数据显示，**市212.27万常住人口中，60岁以上老年人口38.1万，占总人口的17.95%，远高于全国平均水平，并且每年将以4%左右的速度递增。其中80岁及以上的高龄老人达5.78万人，占全市老年人口的14.3%，而失能老人也达到了2.42万人，半失能老人有5.17万人。随着近年来高龄、失能、半失能老人数量的持续增长，生活照料和健康护理问题日益突出，社会养老服务需求日益增长。据市民政局调查测算，全市城镇老人有机构养老需求的有5188人，现有5个福利院和3个民办养老院的1315个床位已是捉襟见肘。

同时，现有的97家机构中，公办6家、民营11家、敬老院80家，共计床位数10346张。其中公办的6家在**市区即**市福利院，260张床位，其余的分散在江山、开化等县市；敬老院主要分布在各级乡镇和农村，主要服务对象为农村“五保户”和“三五人员”，共有7280张床

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