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XXXX小区业主大会议事规则
第一章 总则
第一条 本业主大会名称：XXXX小区业主大会。
第二条 本小区基本情况：XXXX小区坐落于合肥市蜀山区XXXX路西侧，建筑物总面积XXXX平方米。
第三条 为维护本小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《合肥市物业管理若干规定》、《中共合肥市委关于加强新时代城市基层党建完善基层治理工作的意见》（合发〔2019〕1号）、《中共合肥市委办公厅 合肥市人民政府办公厅关于印发<合肥市社区工作者管理办法（试行）>等七个配套文件的通知》（合办〔2019〕2号）、《关于进一步加强业主委员会规范建设的若干意见》等规定，制定本小区业主大会议事规则。
第四条 业主大会是本小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。监事会是业主大会的监督机构，负责监督业主委员会履行职责。
第五条 本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。
第六条 一个小区成立一个业主大会，业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第七条 建立“党建引领、多方参与”基层治理架构。突出党建引领，完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制，探索加强政治引领、组织引领、能力引领、机制引领的有效途径。业主大会和业主委员会成立以后，接受社区党组织及社区环境和物业管理委员会的监督指导，有条件的应在社区党组织的指导下组建小区党支部，配合业主委员会开展本小区自治活动。
第八条 业主委员会接受市、区业主委员会信用信息机制的约束和监督，存在违法违规行为的，纳入全市社会信用体系，依法实行失信行为联合惩戒。
第二章 业主大会
第九条 本业主大会决定内容：
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则等；（二）选举或者更换业主委员会委员、候补委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案； （四）选聘、续聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；（七）改变共有部分用途；（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配、使用与管理；（九）对业主违反物业管理相关规定的行为，授权业主委员会向人民法院提起诉讼；（十）授权业主委员会依法终止业主委员会委员资格；（十一）决定小区内的其他重大物业管理事项；（十一）听取和审查业主委员会的工作报告；（十二）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （十三）审议业主委员会年度预算和预算外五万元以上支出；（十四）法律法规或管理规约确定应由业主共同决定的事项。
上述由业主大会决定的事项形成决议后，应在公告后3日内将业主大会决议及表决材料（选票）书面上报小区党支部及社区党组织。
第十条 本业主大会的召开时间、地点等内容以书面形式进行公告，公告的送达方式为：在本小区内主要出入口、单元门、公示栏等位置张贴。
第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见形式，但应当有本小区内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加。业主不按规定缴存专项维修资金、物业管理费及违法违规、违反管理规约、议事规则等情形的，其被选举权予以限制。
（一）集体讨论形式。
全体业主会议制。本小区内的全体业主直接参加业主大会会议，对前期公示的议题现场进行集体讨论、当场签名进行表决。
以书面征求意见召开业主大会时，换届领导小组或业委会可以通过电话（短信）的方式补充投票。
业主代表大会制。业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。 （二）书面征求意见形式
书面征求意见征集方式：表决票（选票）制定好以后，根据业主大会会议公告确定的时间，筹备组（首届）（换届选举小组）组织人员上门发放选票、收集汇总表决结果；
无法亲自投票的，业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。受委托方被委托投票不得超过3票。
书面征求意见征集时间：不得少于7天，如需延长征求意见时间的，经筹备组（换届选举小组）确认后，可适当延长，顺延时间不得超过15天。
任何人不得伪造业主表决票（选票）、业主签名或者书面委托书。业主委员会或首次业主大会筹备组应当妥善保管表决票（选票）和书面委托书，以备查询。 鉴于本小区的实际情况，本业主大会决定事项采用书面征求意见方式召开会议，可以通过电话、短信的方式作为书面征求意见补充，但需保存相关记录以备核查。
第十二条 采用集体讨论形式召开业主大会的，业主当场签名表决，经业主委员会（换届选举小组）统计汇总，当场公布表决结果。
采用书面征求意见决定形式召开业主大会的，在12日内收集业主签名的书面意见进行统计，统计结果经业主委员会（换届工作小组）汇总后，在本小区内公告，公告期7日。
第十三条 已送达通知，业主在规定的时间内不参加业主大会，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，在本小区内专有部分占建筑物总面积过70%业主且占总人数过70%业主参加的前提下，其投票权数计入参加会议表决的多数票。
第十四条 本物业区域A、C、D别墅区每区各推选2名业主代表参加业主代表大会会议，B高层区每一幢楼各推选2名业主代表参加业主代表大会会议。
采用以上形式的，业主委员会负责召集所在区域的业主推选本区域的业主代表。推选采用书面征求意见的形式，参与推选的业主应超过本单位业主总数的50%。 业主代表的表决权数按其所代表的业主专有部分总面积和所代表的业主总人数计算。
第十五条 本业主大会业主投票权数根据本小区内实际拥有专有部分人数计算，共计XXX票，未出售的专属部分投票权为一票。 第十六条 业主大会参会人数以表决签名的业主人数计算。
第十七条 业主大会原则上每一年第一季度召开一次定期会议。
第十八条 有下列情形之一的，业主委员会应当立即组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的，经监事会审核，报社区党委决定。业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容提议召开业主大会会议进行表决；
（二）本小区发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需要业主共同决定的。 （三）经社区党组织、社区环境和物业管理委员会、小区党组织中任意两个主体提议的； （四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
第十九条 业主大会决定筹集和使用物业专项维修资金、制定物业专项维修资金管理制度、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
鉴于本小区的实际情况，依据《合肥市物业专项维修资金管理办法》相关规定，本业主大会决定仅限于就物业专项维修资金使用表决事项可以采取以下表决方式： 1、集体讨论表决或书面征求意见表决；
2、集合表决：业主大会对特定范围内的物业专项维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权申请人分批多次使用；
3、异议表决：在物业专项维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决同意； 4、默认表决：将未参与投票的业主视为同意物业专项维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；
5、委托表决：业主将一定时期内物业专项维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使。 第二十条 本业主大会会议召开程序： （一）会议前期筹备工作
业主大会会议由业主委员会（换届选举小组）组织召开。其中换届选举小组可以由上一届业主委员会全体成员组成，同时可吸收业主代表参与，监事会需全程参与指导、监督。具体组成人员报社区党组织决定。
业主委员会（换届选举小组）做好开会前的准备工作，根据监事会或业主提议，草拟初步议题进行公示，同步制定征询意见表对议题进行意见征集或征集新的议题。议题确定后进行最终公示，制定表决票（选票）、核实业主情况。换届选举的，业主委员会委员候选人由业主自荐、社居委推荐等方式产生，其中社居委推荐的候选人不少于候选人总数的50%，社居委推荐的候选人以党员为主。 （二）发布公告
本业主大会召开会议前15日，业主委员会（换届选举小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向本小区内全体业主公告，同时邀请监事会参加，并认真听取其意见和建议。 （三）征询意见或投票表决
1、采用集体讨论形式的，业主委员会（换届选举小组）应在表决日期15日前将业主大会议事内容在小区内书面公示，以便业主了解并签名表决。
2、采用书面征求意见形式进行表决的,业主委员会（换届选举小组）应在投票日期15日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询本小区内业主意见或投票表决。
（四）召开业主大会
业主委员会（换届选举小组）根据规定召开业主大会会议，并依据上述条款回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。 （五）通报议事决定
业主委员会（换届选举小组）在约定的时间召开业主大会会议，宣布选举结果，在3日内，将征询意见和投票统计结果在本小区内进行公告，公告期不少于7天。 业主委员会（换届选举小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第三章 业主委员会
第二十一条 业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任2名。主任、副主任在全体委员中选举产生。 业主委员会每届任期三年，委员可以连选连任。
业主委员会应当自取得《业主委员会备案表》之日起十五日内，凭《业主委员会备案表》向公章刻制管理部门申请刻制业主大会印章以及业主委员会印章，取得印章后十五日内应当将印章图样报区主管部门备案。
业主大会名称应当冠以“合肥市、辖区名称、本小区名称”，即：“合肥市蜀山区XXXX小区业主大会”。
业主委员会名称应当冠以“合肥市、辖区名称、本小区名称”，即：“合肥市蜀山区XXXX小区第×届业主委员会”。
第二十二条 业主委员会应履行下列职责：
（一）每半年向社区党组织书面报告工作开展情况；（二）每半年至少召开一次恳谈会或议事会，并邀请社区党组织和小区党支部参加，参会人员由社区党组织和小区党支部协商确定；（三）积极参加社区组织的党建、物业管理联席会议，向社居委会报告每月工作情况；（四）拟订选聘物业服务企业的方案;（五）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；（六）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；
（七）拟订本小区内的有关公共秩序和环境卫生维护等管理方案，报业主大会决定；（八）拟订本小区内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定； （九）拟订专项维修资金使用、再次筹集方案；（十）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；
（十一）协助物业服务企业做好本小区内公共秩序的维护；选取星级社会组织参与小区和谐建设工作，开展公益类、志愿服务类、睦邻小区营造类等公益服务。（十二）对违反管理规约的行为进行处理；（十三）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。
第二十三条 业主委员会会议规则：
（一）业主委员会每3个月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应在7日内召开业主委员会会议。
（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集或者不召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由半数以上的委员共同推选一名委员或由监事会负责召集和主持。
（三）业主委员会应当于会议召开7日前，将业主委员会会议的内容和议程在本小区内显著位置公告，听取业主的意见和建议，并将会议通知及有关材料送达每位委员、监事会、小区党支部及社区党组织。
（四）委员因故不能参加会议的，须提前1日向业主委员会召集人说明。（五）会议须过半数委员出席，做出决定须全体委员人数达半数以上同意并书面签字。
（六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。（七）业主委员会作出的决定，应在3日内以书面形式向全体业主进行公告。（八）业主委员会会议应由监事会安排人员列席。
第二十四条 业主委员会应当及时向业主公布:
（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）专项维修资金的筹集、使用情况； （五）物业共有部分的使用和收支情况；（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分情况； （六）经营性物业租赁合同；（八）经费的收支情况；（九）其他应当向业主公开的情况和资料。
（十）业主委员会委员、监事会监事姓名、职务、联系方式等信息。（十一）业主委员会应当及时更新上述所列事项。 下列事项应当在3日内在本小区内公告：
（一）业主大会会议决议；（二）业主委员会决定；
第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格自动终止，业主委员会应当在监事会书面确认后，在本小区内公告栏予以公告： （一）不再具备业主身份的；（二）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；（三）被依法限制人身自由，无法履行委员职责的；
（四）业主本人、配偶及其近亲属在为本本小区提供服务的物业服务企业工作的；（五）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（六）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；（七）法律、法规管理规约规定的其他情形。（八）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；
第二十六条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，经监事会书面确认后，业主大会授权的业主委员会依法决定终止其委员资格:
（一）不履行委员职责的或长期委托他人履行委员职责的；（二）利用委员资格谋取私利的；（三）拒不履行业主义务的；
（四）损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质，拒交物业房屋费和专项维修资金，以及违法出租房屋的； （五）侵害他人合法权益的；（六）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十七条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务，本业主大会或监事会可邀请物业所在地公安机关予以协助。 业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。 业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。
第二十八条 业主委员会任期届满六十日前，应当向社区党委提出换届申请，并与监事会共同组建换届选举小组，组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第二十九条 业主委员会未能组织换届选举的，原业主委员会应当于届满前30日以书面形式告知蜀山区物业管理行政主管部门和街道办事处。街道办事处应当责令业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由物业所在地社居委在街道办事处指导和监督下，组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
原业主委员会在届满后10日内，根据街道办事处的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由监事会暂时保管。
在新一届业主委员会产生前，物业所在地的社居委应当在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，监事会应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。
第三十条 业主委员会出现委员人数不足但仍超过半数的，业主大会可以补选业主委员会委员。业主委员会集体辞职或业主委员会人数不足总数的二分之一时，应当及时以书面形式告知物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处，由社居委组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
未能重新选举的，原业主委员会应根据街道办事处要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由监事会暂时保管。
在新一届业主委员会产生前，物业所在地的社居委应当在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，监事会应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。
第三十一条 业主委员会应建立印章管理规定，并指定主任以外的专人保管，建立印章使用台账，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名，台账应当存档，业主可以查阅。
业主委员会印章遗失的，应当向社会公告，并按照相关规定重新刻制。违反印章管理规定或者印章遗失造成经济损失或不良影响的，由相关责任人承担相应的责任。 第三十二条 业主委员会应当建立档案资料管理制度，并遵照《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》第三十七条规定建立档案资料，并由业主委员会指定专人保管。 第三十三条 业主委员会工作经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会的会议开支费用；（二）必要的日常办公等费用；（三）业主委员会委员工作性补贴200元/月。（四）具体的支付情况须做好相关的记录备案。 以上工作经费首先从共有部分、共用设施设备经营收益中支出，也可由业主分摊。工作经费的收支情况应当按半年在本小区内公告，接受业主及监事会监督。公共收益的收支由业主委员会和社区环境和物业管理委员会设置共管账户共同监管（居委会代章），业主委员会确定一名委员担任财务人员。
第三十四条 业主大会决定重新选聘物业服务企业的，可以通过政府公共资源交易平台或其他公开招投标方式、协议选聘方式，具体由业主委员会按业主大会决定依法依规执行。 业主大会决定重新选聘物业服务企业的，业主委员会应提前向街道物业管理部门报告，街道物业管理部门须全过程参与指导监督，业主委员会应在召开业主大会前拟定好选聘方案报送街道物业管理部门，街道物业管理部门应当召开物业管理联席会议，讨论业主委员会拟定的选聘方案，形成意见书面回复业主委员会。