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2019年注册会计师考试辅导 会计（第六章）

第六章 投资性房地产

2018年注会·会计真题 无

2019年注会会计·应试指南 一、单项选择题

1.下列项目中，属于投资性房地产的是（ ）。 A.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权 B.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物

C.已出租的房屋租赁期届满，收回后拟继续用于经营出租但目前暂时空置 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 『正确答案』C

『答案解析』选项AB，房地产企业持有并准备增值后处置的建筑物和土地使用权，一般应作为存货处理；选项D，租入的建筑物不属于投资性房地产。

2.关于投资性房地产的后续计量，下列会计处理方法中不正确的是（ ）。 A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对其进行后续计量

B.只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量 C.对投资性房地产进行后续计量时，企业通常可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式 D.投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并进行追溯调整

『正确答案』C 『答案解析』 同一个企业，只可以采用一种计量模式对投资性房地产进行后续计量，两种模式不可

以同时使用。

3.下列有关投资性房地产初始计量的说法中不正确的是（ ）。

A.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产，自行建造取得时按照公允价值进行初始计量

C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 D.投资性房地产不管是采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，均应按照成本进行初始计量

『正确答案』B

『答案解析』选项B，应按照实际建造成本进行初始计量。

4.甲公司系增值税一般纳税人，其不动产适用的增值税税率为9%。2×19年4月1日，甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后准备继续建造。甲公司董事会已作出书面决议，该房地产建成后将立即对外出租。2×19年5月1日，该公司实际支付不含税价款20000万元（不考虑土地使用权），并取得增值税专用发票，当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。2×19年6月1日，该公司开始委托承包商继续建造。2×19年12月31日，该建造物建造完成，实际建造成本（不含税）为40000万元，甲公司取得了相应的增值税专用发票并支付了相关款项。关于甲公司2×19年的会计处理，下列表述中不正确的是（ ）。

A.5月1日实际支付价款20000万元记入“在建工程”科目

B.5月1日实际支付价款20000万元记入“投资性房地产——在建”科目 C.实际建造成本40000万元记入“投资性房地产——在建”科目 D.12月31日建造完成确认投资性房地产的成本为60000万元

『正确答案』A

『答案解析』5月1日支付价款：

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2019年注册会计师考试辅导 会计（第六章）

借：投资性房地产—在建 20 000 应交税费—应交增值税（进项税额）1 800

贷：银行存款 21 800 12月31日实际成本：

借：投资性房地产—在建 40 000 应交税费—应交增值税（进项税额）3 600

贷：银行存款 44 000 完工确认：

借：投资性房地产 60000

贷：投资性房地产—在建 60000

5.甲房地产开发商（以下简称“甲公司”）采用公允价值模式计量投资性房地产，固定资产和无形资产均按照直线法计提折旧或摊销。有关资料如下：（1）2×19年1月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款20000万元，预计使用年限为70年，准备开发建造商品房住宅小区对外销售，至2×19年12月月末已发生商品房建造成本10000万元，预计2×20年3月月末完工。（2）2×19年2月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付不含税价款30000万元，预计使用年限为70年，准备持有待增值后转让。至2×19年12月月末仍然持有，公允价值为40000万元。（3）2×19年3月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付不含税价款40000万元，预计使用年限为50年，准备建造酒店式公寓对外销售，至2×19年12月月末已发生酒店式公寓建造成本30000万元，预计2×20年6月月末完工。（4）2×19年4月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付不含税价款10000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0。甲公司将其用于建造自用办公楼，至2×19年12月月末已发生办公楼建造成本9000万元（包括土地使用权摊销计入成本的部分），预计2×20年3月月末完工。不考虑其他因素，下列有关甲公司2×19年年末资产负债表列示金额的表述中，不正确的是（ ）。 A.存货项目的列报金额为60000万元 B.投资性房地产的列报金额为0 C.无形资产的列报金额为9850万元 D.在建工程的列报金额为9000万元

『正确答案』A

『答案解析』1月取得的土地使用权确认为开发产品，并按20000万元进行初始计量，发生的商品房建造成本一并计入存货成本；2月取得的土地使用权确认为开发产品，并按30000万元进行初始计量；3月取得的土地使用权确认为开发产品，并按40000万元进行初始计量，发生的酒店式公寓 建造支出一并计入存货成本； 4月取得的土地使用权确认为无形资产，并按10000万元进行初始计

量，发生的办公楼建造成本计入在建工程

因此，期末列报金额分别为：存货＝20000＋10000＋30000＋40000＋30000＝130000（万元）；无形资产＝10000－10000/50×9/12＝9850（万元）；在建工程＝9000（万元）。所以，选项A错误。

6.A房地产开发商采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下：（1）2×18年6月1日，将原准备对外出售的A商品房对外出租，转换日A商品房的账面余额为1000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为1500万元。（2）2×18年6月1日，将原准备对外出售的B商品房对外出租，转换日B商品房的账面价值为10000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9000万元。（3）2×18年年末上述两项房地产的公允价值分别为2000万元、8900万元。（4）2×19年6月租赁期届满收回上述两项房地产并准备对外销售。当日其公允价值分别为2600万元、8500万元。下列关于A、B商品房相关会计处理的说法中不正确的是（ ）。

A.2×18年6月1日，A商品房应确认其他综合收益500万元，B商品房应确认公允价值变动损失1000万元

B.2×18年有关房地产累计确认的公允价值变动收益为－600万元

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2019年注册会计师考试辅导 会计（第六章）

C.2×19年6月租赁期届满，房地产A转为开发产品时确认其他综合收益600万元 D.2×19年6月租赁期届满，房地产B转为开发产品时确认公允价值变动损失400万元

『正确答案』C

『答案解析』选项A，B商品房公允价值9000万元小于账面价值10000万元的差额1000万元应计入公允价值变动损益（借方）；选项B，累计确认的公允价值变动损益＝－1000＋（2000－1500）

＋（8900－9000）＝－600（万元）；选项C，投资性房地产A转为开发产品确认的公允价值变动收益＝2600－2000＝600（万元）；选项D，投资性房地产B转为开发产品确认的公允价值变动损失＝8900－8500＝400（万元）。

7.甲公司采用成本模式计量投资性房地产。有关资料如下：（1）甲公司2×17年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，转换日该固定资产公允价值为25000万元，“固定资产”科目余额为22000万元，“累计折旧”科目余额为1000万元，“固定资产减值准备”科目余额为100万元。（2）甲公司2×19年12月31日将上述投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产公允价值为30000万元，“投资性房地产累计折旧”科目余额为2000万元，投资性房地产持有期间未发生减值。下列关于转换日会计处理的说法中不正确的是（ ）。

A.2×17年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，年末资产负债表中“投资性房地产”项目列示金额为20900万元

B.2×17年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，不影响损益

C.2×19年12月31日将投资性房地产转为自用固定资产，年末资产负债表中“固定资产”项目的列示金额为30000万元

D.2×19年12月31日将投资性房地产转为自用固定资产，不影响损益

『正确答案』C 『答案解析』选项 AB，“投资性房地产”项目的列示金额＝22000－1000－100＝20900（万元）；

选项CD，“固定资产”项目的列示金额＝22000－2000－100＝19900（万元）。

二、多项选择题

1.下列有关采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的说法中，正确的有（ ）。

A.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，已计提跌价准备的，同时借记“存货跌价准备”科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目

B.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目

C.将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转投资性房地产的账面价值，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目

D.出售投资性房地产时，除确认收入、结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目

『正确答案』ABC

『答案解析』选项D，应转入“其他业务成本”科目。

2.下列有关投资性房地产转换日的说法中，正确的有（ ）。 A.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

C.空置建筑物如拟用于出租，其转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期 D.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

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