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公示公信原则与优先购买权冲突判解探讨
作者：首 勇
来源：《商情》2008年第37期
【摘 要】随着交易的日益频繁，保护善意第三人的制度也越来越多，但这些制度虽然能一定程度上保护善意的相对人，都不如公信原则这种物权法上的保护彻底。应该加强公示与公信原则的统一，并对公示制度的具体技术操作问题加以完善，以求尽量减少这种错误的发生。一旦这种错误发生，便可使用公信原则来维护善意第三人的权利，保护交易的安全。 【关键词】公示公信 优先权 善意取得
一、案情介绍
1999年12月31日原告甲与被告乙签订一份“承租合同”，合同约定：被告将位于城后路的店面15间中的3—4号店面租给原告，月租金1600元，租赁期限5年。合同签订后，原告按合同约定交清租金。2002年3月29日被告将3—4号店面卖给丙。原告遂以被告在原告不知情的情况下将店面出卖给第三人侵犯了其优先购买权为由诉至人民法院。
原告诉称：被告没有在出卖该店面时提前3个月通知原告，在原告不知情的情况下将店面出卖给第三人，他们的行为侵犯了原告的优先购买权。因此，被告与第三人签订的房地产买卖契约，内容违反了我国法律、法规的强制规定，是一份无效的合同。
被告辩称：2001年公司因企业扩大生产需要资金，欲将城后路15间店面出售，多次征求原告的意见，原告放弃购买。2002年3月29日被告与第三人签订店面买卖合同并依法办理房地产过户手续。另外，被告与第三人原约定买卖是1—6号店面，后实际成交是3—6号店面，在同等条件下原告无能力购买，原告以对自己承租的3—4号店面有优先购买权，主张购买3—4号店面，依法不应支持。
第三人认为：其向被告购买的店面已依法办理房地产过户手续，应受法律保护。
二、案情分析
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本案涉及到物权制度的基本原则——公示公信原则，房屋承租人的优先购买权以及不动产善意取得等法律理念。
公示原则是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。作为物权变动的原则，公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。这是因为物权具有排他的性质，其变动常有排他的效果，如果没有一定的可以从外部查知的方式将其变动表现出来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易的安全。因此，关于物权的变动，对于不动产以“登记”为不动产物权的公示方式，对于动产则以“交付”为动产物权的公示方式。以交付作为动产物权的公示方式，这与登记不同，交付没有永久的公示力。
公信原则是指一旦当事人变更物权时依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果，以保护交易安全。具体来说，公信原则表现为两方面的内容：第一，登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。这就是说，一方面，是对某种物权存在或不存在的信赖。如果当事人通过合同设定某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。第二，凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。当事人因为信赖原来登记的内容而从事交易，仍然应当受到保护。公信制度的设立能够促使人们从事登记行为，从而有利于建立一种真正的信用经济，并使权利的让渡能够顺利的、有序的进行。当事人之间所从事的一种物权交易，其权利的变动应当是清晰透明和公开的，这样才能使物权的变动不至于损害第三人的利益。而这种变动的公开性主要通过公示的方法来完成，在赋予公示的方法以公信力的情况下，交易当事人因为信赖公示而从事交易活动，这种信赖利益应当受到保护，这正是维护交易安全的物权立法主旨的具体体现。公示和公信制度对于鼓励交易具有极为重要的作用。
公示原则与公信原则相辅相成。公示原则以公示与否来确定权利的归属。公信原则，实质上是通过赋予公示方式以公信力，补正了无权处分人所为处分的瑕疵，阻断了原物所有人对物的追索，保护了善意第三人的利益，从而也就保护了交易安全。因为“第三人的利益实际上正是市场经济交易秩序的化身，社会整体的正常秩序就是由一个个第三人连接起来的。公示是向社会不特定第三人公开权利人的权属状况，从而发挥物权的对世效力，以保护物权权利人。而公信原则，即信赖物权存在的表象的人，即使该表象背后并不伴有实质的权利，善意信赖并进行交易的人也同样受到保护。”公信原则旨在保护信赖公示的权利存在的第三人，即使公示的权利与真正的权利状态不符合，也要对其因信赖公示而做出的处分行为进行保护。在建立了公信原则的法制下，公示原则的作用会变小。各国的经验表明，若不在切实实行公示原则的基础上采取公信原则，则静的安全就会受到威胁。承认公信原则，是对公示原则功能不足的补充，但另一方面也就承认了公示的可错误性。换句话来说，越重视公信原则在交易安全中的作用，就会客观上纵容公示的出错。但是，我们不能因此否认公信原则存在的价值。
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本案中，第三人丙购买出租的房屋应当受到登记公信力的保护，丙向乙购买出租房屋，已支付了对价，并办理了产权过户登记等相关手续，第三人基于对公示的信赖，当然应取得所有权。 三、结论
现代社会，随着交易的日益频繁，交易安全的保护显得尤为重要，保护善意第三人的制度也越来越多，如善意第三人制度、无权处分制度。但这些制度虽然能一定程度上保护善意的相对人，都不如公信原则这种物权法上的保护彻底。另外，公示制度的技术缺陷的确存在，如登记机关登记错误。我们不能回避这个问题，更不能为了回避这个问题而否认公信原则的存在。相反，我们应该承认公示与公信原则的统一，并对公示制度的具体技术操作问题加以完善，以求尽量减少这种错误的发生。一旦这种错误发生，便可使用公信原则来维护善意第三人的权利，保护交易的安全。当然，法律赋予登记以公信力，是为了保护善意第三人，但这并不意味着可以置享有优先购买权人的利益于不顾。只是在善意第三人与优先购买权人的利益发生冲突时，基于公示公信力而优先保护善意第三人，以维护交易秩序，享有优先购买权人可以通过其他途径保护自己的合法权益。本案中，原告甲有权要求出租人艺鹏公司赔偿损失。根据民法上的过错原则，第三人丙在出租房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务，按普通人的常识和能力，无从进一步审查承租人负有的告知义务以及承租人是否做出购买的意思表示，主观上没有过错，完成了法律上认可的房屋交付行为，致承租人方金珠的权利受到侵害，出租人艺鹏公司存在过错，如果甲遭受到损失可通过向过错乙主张赔偿的手段获得司法救济。
参考文献：
[1]邵玉民.论物权法中的公示公信原则. http://hi.http://www.35331.cn//youwu1121/2008/1/23/. [2]王利明.关于公信原则.中国民商法律网，http://www.civillaw.com.cn/2008/1/23/. [3]陈华彬.外国物权法.法律出版社，1998：31. （作者单位：上海大学法学院）