内容发布更新时间 : 2024/5/9 23:39:05星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

经济法视野下的我国房地产调控政策分析

摘要：经济法是国家调节社会经济之法。宏观调控是国家调节三大方式之一，宏观调控应以市场调节为基础，需要处理好国家与市场之间的关系，调控措施应当科学合理。房地产市场化改革以来，在政府数度调控均成效不彰的背景下，本文从经济法的视角出发，探讨了经济法视野下我国房地产市场宏观调控的有关问题，并提出了基于经济法基本原则实现房地产市场宏观调控的路径。 关键词：经济法 房地产市场调控政策 限购令 宏观调控

近年来，为了稳定物价和抑制通货膨胀，国务院和一些地方政府陆续颁布了针对某些商品的价格调控措施。最典型的例子是国务院和一些地方政府为了抑制房价过快上涨，于2011年初开始出台的一系列调控房地产市场的措施，这些措施主要表现为“限购令”、“限贷令”和“限价令”等等。房价问题对中国老百姓而言，已是生活中不可承受之重。从一定的角度而言，这些临时性调控措施是各级政府为了稳定房价而出台的，其在维护市场秩序和消费者权益方面有合理性和积极性，但也引起了社会各界很多争议：政府努力强调调控政策的必要性和良苦用心；在民间和经济领域，大量的争吵却已经陷入了“房价是否会下跌”这个狭窄的问题，但是很少有声音质疑这些调控措施本身的法律意义。一个好的市场经济体制和一个坏的市场经济体制的分野就是政府权力有没有得到有效的法律约束。而在政府规制经济的过程中，保障政府有效调节的法律机制主要就是经济法。

一、以“限购令”为例分析房地产调控措施的法学属性：

限购令是行政机关制定并发布的可以反复适用的，对不特定行政相对人具有普遍约束力的， 体现出特定经济政策内容的行政行为。 经济法无论是作为一个整体，或仅指某一具体经济法规而言， 都是国家借以实现既定经济政策的法律手段，或者说是经济政策的法律化。这是对经济法之政策法属性的整体评述。从限购令的形式看，限购令是由政府制定，但制定程序不同于行政法规和政府规章，其出台具有政策的灵活性、相机性的特点；从其内容上，限购令实质上对公民的消费权利构成了直接的约束，具有法律的规则性特点； 从其目的看，限购令是政府实施宏观调控的一种手段，是为抑制高房价而采取的临时性措施，符合政策的特点。可见，限购令既有法律的特点，又有政策的特点。1 而在法律的各部门法中，“经济法制度的形成，与经济政策的联系十分紧密，具有很强的政策性”。从这个角度来看，限购令与经济法的性质不谋而合。经济法学者在认可市场的基础配置作用的同时强调政府的宏观调控职能。 首先，二者的借力基点是一致的。二者都是在借助于政府的干预来实现经济平衡发展。只不过限购令偏重于微观层面，而经济法中的宏观调控法更侧重于宏观。

1

张强.限购令的经济法解读.法制博览.2012

其次，二者的价值目标不谋而合。经济法强调的实质正义是使平等主体享有相应平等的权利和义务。而限购令虽然在形式上干预了主体的平等消费权，但其实质目的却是通过对购房者的资格，经融机构的资金投放的限制等措施来保障主体的平等住房权利。

最后，二者的调整对象相吻合。经济法调整“由国家干预形成的市场监管关系和宏观调控关系”。而限购令则通过一系列手段对主体的权利义务进行约束以达到宏观调控的目的。

说通过对限购令的基本价值、目标等进行分析，我们可以发现，限购令等房地产调控政策与经济法有着天然的契合性。

二、对房地产调控政策的经济法理分析

1. 政府在市场经济中的角色与定位：一个关于经济法功能价值的问题 市场主体从投资、生产、销售到市场信息的反馈需要一个过程,信息反馈常常存在着滞后性,再加上各企业特别是垄断公司对社会经济、本行业信息掌握与分析的片面性,景气、繁荣所蒙蔽,其投资与经营决策常常带有盲目性。在经济或行业处于过度繁荣、景气时,投资主体常常会受眼前的利润驱使而不断扩大投资,使行业市场进入非理性繁荣,最后引发本行业甚至整个社会的经济危机。因此,国家通过定期发布经济运行的信息,并综合运用计划、经济政策和相关政策性工具,对社会经济中的各主体给予指导、鼓励、提供帮助和服务,引导或约束社会经济协调、稳定与发展,并间接影响和带动各经济主体的经济活动,此即所谓的国家宏观调控。2经济权利的失衡导致政府对经济的介入，这是市场经济下维持市场持续良好运行、经济持续发展的必然规律。 然而，政府权力的介入又具有天生的“悖论”型属性———对自然形成的市场“天然秩序”的有形“破坏”，这就需要寻求一种在房地产市场中经济法秩序———公权与私权、自由与安全、效率与公平等之间的平衡协调。 公权作用于市场应当有所限制。因此作为国家调节方式之一的宏观调控也需要经济法(它体系中的宏观调控法)的规制与保障。

经济法产生的原因和任务要求经济法的基本功能是针对市场失灵和政府失灵做出的矫正和规范，即干预经济和规范干预。具体而言，经济法矫正市场失灵和政府失灵的双重任务使它既要干预经济，又要规范经济规范，干预“干预者”。3即干预经济和规范干预实际涉及到了一个老生常谈的经济法命题：市场与政府的关系。就我国现阶段而言，经济体制尚不成熟，政府与市场的互动尚未成型，计划经济体制的残余还较多见。可以说我国的政府干预不同于西方政府的弥补市场缺陷，而是源自计划经济的惯性和本能，源自政府角色的冲突和错位。

2

漆丹.经济法对宏观调控权的规制—以房地产市场、证券市场调控为例.河北法学.2008

邱格磊.我国房地产临时性调控政策的经济法反思—以“限购令”为视角.福建江夏学院学报.2012

3

我国的市场经济是由计划经济转变而来并且处于压缩发展阶段的市场经济，是民主和法治尚不完备的市场经济。为了使市场能够健康发展，法律一方面要肯定权力对经济和社会以及个人权利的积极作用，另一方面要防止其自身的消极影响。经济法本身就有应对政府失灵的要求，政府失灵的原因又往往是超越法律界限，滥用权力。因此，在现阶段的中国，经济法以规范国家干预为功能价值，重点发挥干预“干预者”的功能，有效的利用市场与政府这两种力量，实现经济的总体平衡与协调发展，尤其符合中国现阶段市场经济的发展需要。

2.宏观调控的选择与艺术：一个关于经济法调整对象的问题

宏观调控，是指国家为了实现经济总量的基本平衡，促进经济结构的优化，推动国民经济的发展，对国民经济总体活动进行的调节和控制。宏观调控法是调整国家对社会经济宏观调控中发生的各种社会关系的法律规范的总称，与微观经济领域的关系相比，宏观调控关系具有明显的国家干预性和利益整体性。

目前，关于宏观调控的手段，学者主要认为有经济手段、法律手段、行政手段。在一个真正的法治社会中，政府管理经济的任何行为必须限定在法律规定的框架内，只有这样，才不至于对自由市场机制的调控功能产生妨害。在一个法制健全的国家，重要的经济手段和行政手段一般都会采取法律的形式。经济权力干预宏观调控关系必须要注意以下三方面的问题：首先，宏观调控必须依法进行，调控主体、调控内容、调控程序、调控结果等各个环节都必须严格按照相关法律的规定执行，做到依法调控。另外，由于宏观调控具有极强的外部性，其运用的适当与否对国民经济的影响是难以估量和无法回复的，所以需要相当谨慎和理性。其次，宏观调控应当遵循经济法的社会本位，协调各种利益关系，以维护社会整体利益为目标。第三，宏观调控一般通过对经济活动的间接干预实现其职能，从而间接影响市场主体经济行为的选择。通过体现法律规范特点的一些经济政策，如货币政策、财政税收政策等，明确地向市场传达一种信息，哪些市场交易活动因国家经济政策而受到鼓励，哪些不符合国家经济政策而受限制等。并且宏观调控要更侧重对政府干预行为的约束，以确保政府宏观调控权的正确行使，即更强调规范干预。

三、房地产市场的调控政策中存在的问题 1．具有强烈的行政性调控的色彩

从经济法角度而言，在调控过程中，“限购令”等临时性调控政策的制定者和执行者使用的更多是行政性思路和措施，过于注重单纯运用行政手段予以调整，而忽视了相关的经济和法律手段，造成房地产调控政策带有很强的行政手段气息。其浓郁的行政作风将政府权力直接伸向了市场经济活动中最基本的环节，形成一种反逻辑的行政管制措施，这也是我国政府处理宏观经济问题时常见的“第一反应”。稳定房价、抑制投机和防止泡沫经济等毫无疑问是值得追求的“政府目标”，但市场经济的基本原则和经济法的核心价值同样必须得到捍卫。大部分房地产调控措施模糊了房地产市场的细分，从而混淆政府、市场、社会之间的责任划分。而且还在潜移默化中使市场产生了对行政手段的崇