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房地产项目风险及对策分析

作者：樊晓晖

来源：《消费导刊》2015年第03期

摘要：房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，导致在实际实施以及运作过程中的各个阶段都存在大量的不确定因素，使得原定的计划、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。本文依据管理学理论，剖析了房地产项目风险产生的原因，并且对项目风险的识别“度量”对策及控制进行了阐述，提出了风险管理的思路和方法，以及规避风险的策略。

关键词：房地产项目风险 项目管理 应对措施

自从我国实行住房分配商品化、货币化以来，我国的房地产项目开发取得了可喜的发展，房地产业的发展将带动建材、冶金、家电等许多相关产业的发展，但是，我们也要看到，房价的飞速上涨，已经超过了居民的承受能力，商品房空置率增加，投资比例过大，而居民的购房行为又趋于理性，持币观望造成一些城市房地产有价无市的情形已经凸现，所有这些，有宏观市场的原因、有由于决策失误或设计等原因导致物业过时以及融资等因素最终导致房地产项目难以销售变现，因此，必须要采取切实有效的措施加以规避房地产开发项目的风险。 房地产项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要有以下几个方面： （1）定位风险

房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险。 （2）资金风险

般表现为：对筹措和融资能力估计过高，对成本分析存在着严重失误或失控，对信贷政策把握不准，或者项目本身没有真正做到量力而行，项目可行性研究报告%只走了过场等，导致项目资金支付能力达不到计划要求造成的风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是对企业资金筹措和融资能力过高地估计；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。

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（3）质量风险

包括：在房地产项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷）中突形成的风险。 （4）履约风险

在房地产项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于房地产项目的一次性特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给房地产项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 （5）创新风险

当前的经济大环境，使房地产项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。

（6）政策风险

“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

房地产开发项目风险具有系统性、关联性和多样性的特点。在处理项目风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。

（1）风险回避。对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生。风险回避是种消极的风险防范策略，在回避风险的同时，也放弃了获利的可能，因此不宜普遍采用。一般来说，只有在面临灾害性风险、风险程度特别高或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想

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的情况下，才使用风险回避策略。比如在污染企业附近开发住宅项目会冒很大风险，应放弃该项目或实施其他替代方案。

（2）风险转移。风险转移不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人承担，从而达到降低自身损失程度的目的。

（3）风险控制。首先要建立一支高素质、多学科的开发队伍，懂工程善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势；二是制定尽可能周密、科学、详细的计划，并尽可能严格按照计划实施；三是加强风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头。

（4）风险分散。风险分散是从证券投资风险分散原理发展起来的理论。在项目开发时，可以通过调整开发结构，通过开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。需要指出的是，通过投资组合的方式只能分散非系统风险，而不能分散系统风险。