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小区详细规划设计说明书-安寓网

第一篇背景篇

一、项目背景

三明市地处福建省西北部，下辖9县1市2区，历来是闽西北重镇和鹰厦铁路要冲。三明位于武夷山与戴云山脉之间，属多山丘陵地带，境内山岭耸峙，峰峦叠嶂；丘陵连绵起仗，河谷盆地与溪流错落相间；全市山地、丘陵与盆地面积占市域总面积的99%以上，河谷平原与水面不到1%；全市山地植物良好，绿树成荫。沙溪河从三明市市区穿越，城市也呈带状沿沙溪河发展，而碧口镇则是镶嵌在沙溪河上的一颗明珠。

碧口镇位于三明市区北部，距离市区2公里，可便捷的与205国道和京福、三泉高速公路相通。碧口地段拥有不可多得的自然环境条件，这里背靠满目葱茏的崇山峻岭，面对碧波粼粼的沙溪河，环境优美，风景秀丽，交通便捷，风生和起，是三明市理想的居住之地。

随着社会的进步、经济的发展、城市居民收入的增加和生活水平的提高，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化。加之受到城市居住空间与居住环境的限制、城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返璞归真的心理日益强烈；反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、郊区化、大型化、全面化发展，特别是高收入阶层的涌现，追求独立、宽松、舒适、安静、便利的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流，而上河城居住小区正是顺应这种市场需求而开发建设的大型生态绿色居住社区。

二、项目概况

三明市上河城居住小区（以下简称小区）是由福建省三明市展旺房地产有限责任公司进行开发的中高档精品住宅区，基地总面积约510亩。公司遵循全新的居住理念以及“品味、品质、品牌和美”的开发理念，力求将上河城居住小区建设成为居住环境优美、配套设施齐全、物业管理完善的现代化、生态型居住社区。

根据市场调查，上河城居住小区面向不同阶层的客户群，计划分为普通住宅区、高级公寓区、高级住宅区和中心服务区四个区域分期分区建设，并设置多层、

小高层住宅、高层住宅、联体别墅、双拼别墅及独立式别墅多种住宅类型，总投资约4亿元，总建筑面积约37.41万平方米，居住人口约0.75万人。

小区的案名“上河城”取自于名画《清明上河图》，并按照不同的住宅类型形成“阳、春、清、明、知、春、德”七个住宅组团，拟分别独立封闭管理。根据国家最新的住宅政策，小区充分考虑了90平方米以下住宅户型的安排，整个小区内高档、中档、普通住宅结合并合理分区，同时统一进行小区配套设施的建设，使上河城既能满足高收入阶层的高级住宅消费的需求，又可以让广大工薪阶层以比市区低廉的价格享受到高级住宅小区的优美环境和优质服务。 三、规划范围

上河城居住小区位于碧口沙溪河西侧，基地东、南两侧为沙溪河与鹰厦铁路，西、北两侧至自然山体。本次规划设计范围南北长约1100-1250米，东西宽约160-500米，总用地面积约34.012公顷，合510.186亩，全部为居住区用地，无代征用地；其中，首期开发用地面积约24.621公顷，合369.315亩。

目前，规划小学南侧的上春园已经完成场地平整和建筑的施工图设计，即将动工建设，在本次规划中纳入小区统一考虑。 四、现状分析

1、地形地貌与地质

上河城居住小区的基地属典型的山地地形，西北两侧群山环抱，东南两侧面向沙溪河。坡地地形会造成建设工程造价的提升，但是山水自然环境同时也是小区最大的资源与优势，坡地自然地形使整个基地内几乎处处可观山看水、显山露水。

（1）高度分析

基地西侧山体沿沙溪河呈南北走向，基地则处于山体的东坡，整体地势东低西高，地形高差变化较大，平均黄海高程（下同）达到131-155米。基地范围内最高点位于北片的山头，现状标高约207.90米，另外基地西南角最高标高也达到202.15米；基地最低点位于基地最北端靠近铁路的位置，现状标高131.03米，高低点最大高差达到76-77米。

基地从南到北地势逐渐降低，并分布有七条较大的冲沟，用地被切割得相当零碎。以基地中部最大的一条冲沟为界，基地分为南北两片。中部大冲沟西南侧有一山头，高度较高，坡度较大，视野开阔、植被良好，在规划中可考虑作为城市山体公园，并成为整个居住社区的绿心。

基地南片原始地形相当复杂，但建设单位已经先期进行了局部地段的开山填壑与场地平整，南片的四条冲沟已经基本填平，除了保留标高182.32米的山头以外，其余场地也相应平整为标高152.0-156.0-160.0米的台地。南片的西南部和北部还基本保留原有地形地貌，未作大的修整。

北片以标高207.90米的山头及其余脉为中心，东部靠近沙溪河的用地相对平整，并已局部进行了场地的平整；西部山谷内现为一片桔林，生态环境极佳，但地势较低，可考虑利用207.90米山头平整时的土方，进行较大量的回填，保证山谷内的独立别墅用地可以看到沙溪河；207.90米山头的北部除有两条冲沟以外，整体地势也相对较低，甚至低于鹰厦铁路134.60米的标高，需要在建设中进行大量的填方，方可作为建设用地。

（2）坡度分析

对规划与开发建设来讲，山地的坡度是最重要的影响因素。根据基地的原始自然坡度，基地内建设用地可分为A、B、C、D四类：

A类坡度为10%以下，属于适宜建设用地。 B类坡度为10%-30%，为较宜建设用地，需开山填谷、进行土地平整后方可作为建设用地。

C类坡度为30%-50%，为比较不适宜建设用地，需进行大规模的场地平整方可作为建设用地。

D类坡度为50%以上，作为建设用地难度较大，属于不适宜建设用地。

为减少平整土地和开山填谷的工程量，并从尽可能保护山体自然生态的目标权衡，规划

尽量利用坡度在50%以下的土地进行开发建设；而坡度在50%以上的山地，一般不作为建设用地，严格保护山体的植被、树木，可作为山体公园以维持自然生态。具体可参看“基地坡度分析图”。

（3）地质分析

根据地形地貌分析和基地地质报告，基地内多数坡地属于岩土地基，地质情况良好；但是在七条冲沟所在的位置，文章出处：安寓网：www.urcbd.com 优帕克：

www.yopark.com由于存在大量的回填土，属于软土地基，建设中建筑地基部分需

要进行特殊加固处理，同时最好在保证在回填土方自然沉降半年以后再进行建设。

2、自然环境 （1）基地内环境

从基地的自然环境角度讲，碧口地区可谓三明市的世外桃源。这里山清水秀，山体植被良好，沙溪河水质清澈，目前基本处于完全未开发的原生状态。基地内除了少数民宅、果林与耕地以外，其余基本是绿树成荫的山地。基地内由于地势相对较高，向东和向南视野开阔，自然环境优美。

（2）周边环境

基地周边，仅南侧有碧口村、育新学校和三明劳教所等少量现状建筑，主要分布于沙溪河北岸、鹰厦铁路南侧。碧口村以居住为主，建筑3-4层；三明劳教所内现状建筑3-5层；育新学校包括管理区、生活区和砼空心砖预制场，建筑以多层为主。

（3）景观视线

基地西、北侧背靠绵延的山体，南侧为碧口村和三明劳教所，属于基地外围的不利景观点，但由于其地势与基地相差较大，对基地内居民仅存在视线上的干扰。鹰厦铁路环绕基地在的东侧和南侧，但与基地有5-20米不等的高差，基本不影响基地内观水的视线，对基地的影响相对有限。整个基地的最佳景观视点位于南北片区的山头等几个相对较高的点，以及基地北侧的沙溪河沿线。

（4）声环境

虽然鹰厦铁路在视线上对基地影响有限，但接近8分钟一班的过境列车对基地有一定的噪声影响。基地北片，因地势相对铁路高差不大，噪声影响比较明显；而在基地南片，虽然高差较大，但在铁路转弯处列车需要鸣笛示警，对基地内有着更大的噪声影响。

（5）气候条件与日照、通风

碧口地区属中亚热带海洋性季风气候，气候温暖湿润，四季分明，雨量充沛，年平均气温19.5℃，年平均降雨量1612.3毫米，年平均湿度79%，常年主导风向为东北风，年平均风速为1.4-2.0米/秒。

由于基地内山体坡度较大，山体对日照的遮挡十分明显，向阳坡日照充足，而背阳坡日照明显较差。同时，根据三明市风玫瑰图，基地常年主导风向为东北风，基地内山地的北侧、东北侧、东侧属于迎风坡和顺风坡，利于扩散异味、迎取新风；而山体西南侧属于背风坡和涡流区，对扩散十分不利。

3、道路交通

基地南侧区域交通相对便利，目前有现状道路（道路红线17米）与桥梁跨越沙溪河连接205国道并通向市区，目前跨越鹰厦铁路立交形式进入小区的17米跨线桥已经建成。基地北部没有对外道路衔接，也因此保证了基地北片的相对安静。但是，整个基地仅有一个车行出入口，需要在规划中在靠近碧口村的位置增加步行出入口，保证小区疏散安全。

基地内部道路尚未成型，目前仅有几条宽2-4米的盘山小路，小区未来将根据规划形成完整的道路系统。

4、现状分析结论

综合以上各项分析，规划建议以下的开发策略与开发步骤：依照开发单位分片、分区、分期建设的思路，整个小区按照不同的住宅类型形成“阳、春、清、明、知、春、德”七个住宅组团，开发进度由南向北、由东向西。整个小区以中部最大的冲沟为界，分为南北两片。

南片目前已完成部分的场地平整，自然环境相对一般，但靠近小区入口，交通出行便捷；目前入口西侧的上春园已经进入施工准备阶段，即将打响小区建设的第一枪；同时，上春园北侧的上知园可利用靠近小区入口和山体公园的优势，建设小区的入口花园广场和公共服务中心，使入口景观和配套设施的建设成为小区销售的一大卖点。同时，结合公共中心建设一幢30层的“楼王”和7幢小高层住宅，利于聚集人气，树立“上河城”的小区品牌形象，造成小区建设的声势。