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岳阳城区样点地价检验结果表

表3-28 区片号 A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 Z6 Z7 Z8 Z9 Z10 Z11 Z12 Z13 Z14 Z15 Z16 Z17 Z18 Z19 Z20 Z21

用途 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 商服 有效样点数 22 4 16 16 80 16 9 12 50 6 20 15 7 10 15 5 11 5 10 50 33 36 18 30 43 26 15 41 17 18 17 17 15 21 30 7 9 27 21 19 25 35 37 43 37 36 22 Z统计量 1.08737 未检验 0.11033 0.61966 1.24037 1.33977 未检验 未检验 1.15269 未检验 0.15335 1.19327 未检验 0.08372 1.04622 未检验 1.33107 未检验 1.09445 1.03695 1.54462 1.15101 1.05339 1.21243 1.2421 1.25903 0.37469 1.19458 1.03093 1.0954 1.21603 1.06964 1.1368 1.66407 1.24715 未检验 未检验 1.13709 1.23119 1.03542 1.32837 0.01694 1.05564 1.19895 1.0925 1.15433 1.03167 分布类型 正态分布 非正态分布 非正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 非正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 非正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 非正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 正态分布 44

自由度 （n-2） 20 3 3 78 14 42 13 3 8 3 3 6 48 30 23 14 25 38 24 13 39 4 13 4 15 13 19 27 25 19 17 15 35 41 35 34 20 显著性检验值（a=0.05） 1.423（20） 0.878（3） 0.878（3） 1.217（78） 1.497（14） 0.288（42） 0.514（13） 1.878（3） 0.632（8） 0.878（3） 0.878（3） 0.707（6） 0.273（48） 0.349（30） 0.394（23） 0.497（14） 0.381（25） 0.304（38） 0.388（24） 0.514（13） 0.304（39） 0.811（4） 0.514（13） 0.811（4） 0.482（15） 0.514（13） 0.433（19） 0.367（27） 0.381（25） 0.433（19） 0.456（17） 0.482（15） 0.352（35） 0.304（41） 0.352（35） 0.352（34） 0.352（20） 保留样点数 18 1 5 5 62 11 35 2 3 1 10 1 5 2 50 32 20 16 20 30 26 10 33 2 10 1 11 15 21 29 22 13 9 12 3 37 43 37 36 20

注：①样点总数小于10个的区片，未进行统计检验；②样点总数不包含明显异常样点；③T临界值查表获得，包括括弧中为自由度。

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第四章 土地级别划分与基准地价确定

土地定级是指在特定的目的下，对土地质量和使用效益及其在土地空间上的分布差异状况进行评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度的过程。它是城镇地籍管理的重要组成部分，也是城镇基准地价评估的客观基础。按照《城镇土地分等定级规程》的要求：“为了使土地定级成果符合客观实际，保持级别成果的现势性，在影响土地质量的各种因素发生变化而造成土地质量变化之后，必须对土地进行重新评定，更新级别资料”。

第一节 土地级别调整

一、土地级别调整的原则 (一)综合分析原则

城镇土地质量具有明显的动态性特征，其动态变化受土地自然属性和社会经济、技术条件等多种因素的综合影响。因此，在土地级别调整中要全面考虑各因素的动态变化及其对土地质量的影响，研究和分析各种因素与土地级别变化之间的有机联系，藉此提高级别调整的准确性和可靠性。

(二)主导因素原则

在影响土地质量的多因素中，往往存在着一个或数个主导因素对土地质量的变化起着决定性的作用。因此，在土地级别调整中要掌握影响土地质量变化的主导因素和关键因素，进而充分认识土地质量变化的空间规律，增强土地级别调整的科学性与便捷性。

(三)定性与定量相结合的原则

为了使土地级别调整结果与实际情况一致，在坚持综合分析和主导因素原则的基础上，尽可能对定级因素进行量化。但由于定量定级所耗费的人力物力较多，且有些因素难以量化处理，因此，在基准地价成果更新中，有效地贯彻定性与定量相结合的原则。

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二、土地级别调整的基本思路

岳阳市城区原基准地价成果是采用多因素综合评定法来评定和划分土地级别。其指导思想是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑，充分分析土地质量与各种因素的关系，从影响土地使用价值或质量的因素入手，采用由原因到结果、由投入到产出的思维方法，推论城市土地在空间分布上的优劣差异。具体做法是：首先把区域因素、个别因素及所调查的样点地价归纳为七个方面，即城镇繁华程度、区域所在位置、交通条件、公共设施水平和基础设施完备度、区域自然环境条件、土地使用限制和临街条件、区段地价水平；然后按照调查所掌握的情况，把城区地价评估范围内的土地分别对照以上七个方面进行分析讨论和比较，将各均质地域合并为6个商业用地土地级别，5个住宅、4个工业用地级别。

为了充分利用原有资料，确保成果的连续性与稳定性，在分析研究原成果的基础上，确定土地级别调整的基本思路为：在全面分析土地条件变化，在原有土地级别的基础上，划分均质地域，广泛征求意见，全面分析土地质量的变化，定量与定性相结合，对土地级别进行初步划分，商业划分为六个级别，住宅划分为五个级别，工业用地划分为4个级别，然后以各均质地域的样点地价(其中主要是商业用地样点地价)来检验、修正与确定土地级别，形成综合土地级别。

三、土地级别调整过程 (一)资料收集

土地级别变化主要是由于城市设施建设、重大项目开发、新区成片建设等因素的影响。为此，我们重点收集了近几年来岳阳市城区道路建设、开发区建设及主要项目开发等方面的资料，并以其作为土地级别调整的基本依据。同时考虑上述因素对城区商服繁华度、交通便捷度、基础设施公用设施完备度、环境质量等的影响。

据评估人员搜集的各类相关资料，岳阳市城区近几年来基础设施建设的主要项目有：

1、交通道路建设

①沿湖风光带临洞庭湖北岸，北起城陵矶，南至慈氏塔，全长11公里，总投

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