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界定了基准地价的内涵，并对基准地价的构成进行了定性与定量分析。 六、对临街商业用地评估进行了探讨

第三节 岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性

一、原成果已经与现实地价水平不相符合

岳阳市城区基准地价评估成果是2003年更新完成，2003年12月经省国土资源厅验收后实施的，至今已近4年，根据中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》的有关规定，凡是原有成果使用两年或社会经济条件发生变化的，都要对基准地价评估成果进行全面或局部评定，更新原成果，目的是为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性。因此，岳阳市城区基准地价修订已成为当务之急。

二、城区经济建设发展的客观反映

岳阳市城区的经济社会快速健康发展。国民经济各项指标稳步增长，人口保持较快增长速度， 2003年以来，市城区国内生产总值年增长速度保持在11%以上。固定资产投资保持较好势头。

城市规划和城区建设也取得了长足的进步，城市中心由西向东转移，行政辖区面积增加了216.8平方公里，城区高层建筑相继涌现，城市交通、水、电、通讯等基础设施更加完善，城市的质量、品位相应提高，经济繁荣，人口增加，使地产市场更加活跃，城市区段地价发生了明显变化，原有估价成果和区域功能已不能真实反映当前的客观实际。因此，更新评估成果，既是城市经济建设发展变化的要求，亦是地价经济规律的内在反映。

三、土地市场发展的必然趋势

随着国家宏观调控手段和土地资源管理的加强，土地市场拍卖、挂牌得到了进一步规范与发展。2007年城区共出让土地61宗，159公顷，成交价款7.60亿元。

市域建有土地交易场所8个，场地400平方米，专业人员多名，专家30多人，制度完善，达到“六有”标准，通过报纸、电视、广播、交易场所显示屏和张贴公告等方式公布地产信息，增强市场透明度，公开、公平、公正交易。对于新征土

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地、存量土地、旧城改造用地，统一由土地储备中心收储，根据市场需求出让土地。地价管理加强，对地价评估业务统管、协调。土地资产市场运营活跃，土地资产收入大幅提高。这些均有赖于市场中地价的纽带作用。

四、地价变化地价评估的需要

市区经济社会的发展和人口的增加，增加了对土地的需求，带动了地价的上涨。同时，市区交通和城市基础建设投入力度加大，使土地利用格局和影响地价的诸多因素发生了明显的变化，并提高了总体生活、工作的质量水平。综观近几年来市区地价的变化，具有以下特点：

1、市场机制不断完善，地价信息日益广泛。岳阳市城区国有土地除公用事业性用地和原有划拨用地外，全部实施有偿使用制度，土地进入市场。土地市场的透明度进一步提高，竞争性更强，市场机制基础性作用更加显化。

2、地价市场活跃，调控作用强化。土地一级市场一律归国家土地行政管理部门统一垄断，根据土地利用规划、计划和市场需求情况，充分发挥市场杠杆作用，适当投放土地供应量，并通过政府制定科学、合理的土地价格政策，宏观调控，使土地价格与当地经济社会发展的水平相适应。对于依法取得有偿使用的土地，允许依法进入二级市场。

3、改革不断深入，地价日趋合理。土地既是资源，又是资产。其本质在于土地资源本身的使用价值。而土地使用价值的具体体现是市场流动交易上的土地价格。随着改革的深入，国家明文规定，经营性土地、工业用地一律实行招、拍、挂方式出让，公开、公平、公正进入市场竞争，这样，使土地价格与土地使用的价值更加接近，日逐合理，地价提高。

4、市场成交价上涨，基准地价部分偏低。几年来，随着市区经济建设的快速发展，城区基础设施的进一步改善，投资环境的优化，土地资源紧缺，福利房、旧房交易价格趋上升态势，商品房和租赁房价稳定上涨，所有这些因素，导致土地价格的近年大幅上涨。临街商业用地、住宅用地、工业用地成交价格普遍上涨。然而2003年完成的市城区的基准地价与现实对照明显偏低，已不适应市场行情的变化，到了非调整更新不可的地步。

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五、国土资源管理的迫切要求

国土资源管理不断完善，全面实行国有土地有偿使用，贯彻落实国家两部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让通告》和部11号令、国土资发〔2006〕307号文件精神，提高土地资源市场配置化水平，强化土地资产管理，显化土地资产价值，作为土地资产量化指标的地价，是推行招标拍卖挂牌出让用地管理的关键因素。因此，及时更新制定适合该区域发展和管理科学内涵的基准地价，正确指导地产市场交易行为，为政府收购、储备、开发和招拍挂出让土地提供准确的土地价格，则成为当前土地管理改革深化的迫切要求。

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第二章 基准地价成果更新方法

第一节 基准地价成果更新的理论基础和原则方法

一、基准地价成果更新的理论基础

基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件，二是土地上的投入与产出，三是当地土地市场供需状况。三者缺一不可。因此，基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区域性、技术性都很强的工作，它必须以科学理论为依据。

(一)马克思的地租、地价理论

马克思认为地租反映的是一种社会关系，地租是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。同时马克思还从质和量两方面对地租进行分析，认为地租有绝对地租和级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ三种形式，其中绝对地租是土地所有权的集中体现，只要所有权存在，不论土地本身状况如何，一旦利用就定有地租的产生。级差地租是由所利用土地本身状况及利用者投资等方面不同而造成的地租量差异，是土地价格差异存在的客观基础。马克思还认为，土地价格不是土地的购买价格，而是土地提供地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。即：土地价格=地租÷利息率。这一公式表达了土地价格是资本化的地租，是能够带来同地租等量利息的货币额。按照马克思地价公式所表述的原理，可从分析土地收益入手，用一定的方式求算地价。

(二)城市土地区位理论

城市土地区位是自然、经济和社会各要素之间相互联系和相互作用在空间位置上的反映。进一步说，城市土地区位是自然、经济和交通三者地理区位在空间地域上有机结合、共同作用所产生的综合体。从区位理论出发，城市土地区别于其他生产要素的最大特点之一就是土地相对位置不同，产生不同的使用价值、不同的经济收益和不同的地租，因而有不同的地价水平。

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