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浅谈城市综合体提升改造存在的问题及其建议

作者：胡礼萍 张晓浩

来源：《科技信息·下旬刊》2018年第01期

摘要：本文以杭州复兴国际商务广场为例，从业态规划、空间整合、物业管理等角度出发，提出综合体的建设思路，并举一反三为城市综合体建设提出措施建议。 关键词：城市综合体；提升改造；建议 一、引言

城市综合体，是指一种或几种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落。由于原先的建筑综合体开发模式，需要多个功能都相对单一的项目来相互配合，才能满足城市综合发展的需要，但是建设项目由于在规划设计、开发建设上不能同步，传统的建筑综合体开发模式必然满足不了现代城市集约化、有序化开发建设的需要。因此，浅谈分析原有城市综合体进行提升改造存在的问题，并提出相应的建设思路供给未来建设方向提出措施建议，具有重要的现实意义。

二、城市综合体提升改造中存在的问题分析

从我国部分经济发达城市的现有综合体规划发展来看，各城市综合体的主要功能型中心区域，基本都规划成高档的大型商业购物中心，且城市综合体的项目开发不同于单体建筑开发，必须将不同类型的建筑串联组织起来，通过组合空间与功能形态，开发出符合城市历史、文化、经济特点的综合多功能中心。下面以提升改造前的杭州复兴国际商务广场为例，分析城市综合体项目的建设中存在的问题。

1、业态层次单一。目前大部分原有城市综合体的业态类型较为单一，休闲娱乐功能明显不足。一般主要为商业、住宅、写字楼，其中商业和住宅为主。当然这个问题可能涉及到部分地区政府土地出让时限定了土地使用范围，提升改造原有综合体项目对未来发展有一定帮助。例如提升改造前的杭州复兴国际商务广场，业态主要在中国针织城内经营服装、鞋类零售和部分丝绸白胚批发，其他为办公用房，尽管针织城收入增长快，是当时全市25幢亿元楼宇之一；但是针织城当时的业态层次明显偏低，特别是一、二层的零售商户，产品档次低、经营规模小，增长潜力十分有限。

2、空间环境有待整合。城市综合体空间环境的整合一般主要体现在交通、配套的整合。大部分城市综合体是交通节点的城市综合体，城市交通网络是综合体必不可少的外部条件。而在综合体内部，建筑群的地上或地下的空间和公共空间要贯穿起来，同时与外部交通系统有机

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联系，组成通道树型交通。此外齐全的配套也是综合体成功经营的基本保障。例如杭州复兴国际商务广场空间环境一是商务广场与钱塘江边隔着一条之江路，由于之江路是城市交通主干道，车流量大，不适宜步行，行人很穿马路安全缺乏保障；二是钱江路延伸段横穿商务广场内部，把整个商务广场切割为两半，阻碍了商务广场内部的通畅性，不利于商务广场品质的提升；三是商务广场西侧的中河高架路对毗邻楼盘在观感和噪音方面影响较大；四是商务广场的公交车站、公共自行车点等公共交通设施还不够完善。

3、物业管理难度大。原有商务广场往往建设时间跨度较大，由于城市综合体的提升改造涉及多个楼盘、开发商，开发商的不尽相同、开发商的出售策略，以及销售对象中个人客户居多，这几个方面都为商务广场的协调管理、整体提升增加了难度。杭州复兴国际商务广场正是这样一个典型的例子，光是当年在建的就有6个项目，在建的公建项目的开发商也各不相同，而且开发商大多采用了出售而不是出租的经营策略。对于提升改造城市综合体而言，物业管理的统一是必不可少的。

三、城市综合体提升改造中建议思路

我们通过对杭州复兴国际商务广场的实证分析，总结了城市综合体建设的几点建议思路：一早（早谋划）、一多（协调）、四重（重实力、重环境、重特色和重创新）。

1、早谋划。合理的整体谋划、充足的项目前期准备工作是综合体项目成功的基础。一要结合城市发展规划对综合体的布局、推进时序等通盘考虑，交通、给排水、电力、通信等基础设施规划尽可能符合未来综合体建设的要求；二是每个综合体市场调研、方案设计、功能定位、招商方案和运营策略的制定等前期工作都要有充分时间安排，防止出现重建设、轻规划或者重建设、轻经营等不利局面。

2、多协调。城市综合体项目牵涉面广，多协调、多沟通是项目顺利推进的保障。一是要注重相关职能部门之间的沟通、协调，保证综合体项目建设工作的顺利推进，同时政府各部门制定的与综合体相关的各类政策也要注意协同，如楼宇经济、服务业、文化创业产业等相关扶持政策；二是加强开发商之间、产权所有者之间的协调。

3、重实力、重环境、重特色和重创新。一是发挥市场机制作用，逐步引导房地产开发商在综合体建设中发挥更大的作用。在土地招牌选择开发商时，应注意开发商“做地”、“做东”、“做房东”三位一体综合实力，形成“以商招商、以商带商”的良性循环局面。二是城市综合体作为城市中的标志性地区，其环境是构成综合体不同个性的重要因素。政府部门要为综合体创造良好的外围交通环境、生态环境等，开发商则要努力优化内部环境，为综合体的成功运营提供必要的保证。三是利用各城市综合体在自然、人文、社会资源和产业基础上的特点，错位发展，形成各自在建筑设计、功能定位、市场细分等方面的特色，避免雷同、恶意竞争的局面。四是在建设和运营的不同阶段、不同方面，如政策制度、管理方法、招商引资等，会不断遇到这样、那样的问题和情况。相关方面只有树立创新观念，采用创新方法，才能保证城市综合体在长期的建设、经营中保持足够活力和取得较好效益。

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四、结束语

总而言之，城市综合体的提升改造需要积极借助内外交通网络及周围区域的有力因素，满足多种发展要求。在提升改造的过程中，早谋划、多协调、重实力、重环境、重特色和重创新，进而达到满足城市综合体未来可持续发展的需求目标。 参考文献：

[1]张航.城市商业综合体步行公共空间设计研究[D].重庆大学2012

[2]黄哲轩.基于人性化步行系统的商业综合体公共空间研究[D].华南理工大学2012 [3]董贺轩著.城市立体化设计 基于多层次城市基面的空间结构.东南大学出版社，2011.01. [4]韩冬青.冯金龙.城市建筑一体化设计[M].南京；东南大出版社，2005