内容发布更新时间 : 2024/5/5 11:11:45星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

WORD格式..可编辑

第二章 资产评估的程序与基本方法 习题及答案

1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件

（1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。 解：

（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54% （3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元）

4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解：

前5年企业税前净收益的现值为：

181.47（万元）

稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元） 5．有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数 A 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求：

（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数

（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 解：

（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110

专业知识整理分享

WORD格式..可编辑

（2）交易情况修正系数为或者0.99

交易时间修正系数为或者1.06

区域因素修正系数为或者1.02

个别因素修正系数为或者1

容积率修正系数为或者0.95

（3）参照物修正后地价=

（万元）

第三章 机器设备评估

1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。求该设备的重置成本。（保留两位小数）

解：重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）

9．被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。

解：根据题意计算如下：

（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为： 30×（1－20%）=24（万元） （2）设备的成新率为： [7÷（3+7）] ×100%=70% （3）设备的评估值为：24×70%=16.8（万元）

10．被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。

专业知识整理分享

WORD格式..可编辑

解：据题意计算如下：

（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：Σ（帐面原值×价格变动率） 所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元） （2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限 所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元） （3）设备的加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） =808990÷85250=9.5（年） （4）设备的成新率=[8÷（9.5+8）] ×100%=45.7%

房地产评估

1．待估对象为一新开发土地为1000平方米，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法

进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，银行贷款利率9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，开发商要求的投资利润率为10%，土地增值收益率为10%，试估算该地产的市场价值。 解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其他费用：30000÷667＝45元／平方米 土地取得费=75+45=120元/平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米 （2）计算利息：

120*[（1+9%）2-1]+150*75%*[（1+9%）1.5-1]+ 150*25%*[（1+9%）0.5-1]=M （3）计算利润：(120+150)×10％＝27（元）

（4）计算土地单价：(120+150+M+27)*（1+10%%）＝N（元／平方米） （5）计算待估土地总价： N*1000=？

3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 A B C 待估对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区 用地性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元 单价 1500元/m2 1400元/m3 1450元/m4 交易日期 1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面积 168m2 350m2 300m2 600m2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 专业知识整理分享