内容发布更新时间 : 2024/12/27 14:31:56星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

产业地产融资渠道探讨

随着政府调控力度的加大，产业地产的发展势必日趋规范，按照新的理念和新的开发模式运作将成为趋势。专业化开发模式要求项目在统一的产业规划布局下，把房地产作为配置载体，由专业的地产开发商进行土地资源整合和开发。产业地产投资规模大，很多项目前期启动资金动辄数亿元，资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这就意味着产业地产对开发融资有非常高的要求，需要对产业地产的融资渠道进行深入探讨。

产业地产的发展难题：资金与管理

产业地产有其独有的运作模式，包括开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供相应的产业与服务等一系列活动。 产业地产的开发，一个重要特点就是对开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。产业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。产业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也需大量资金投入，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金链断裂的情况。

2006年以来，工业用地施行招拍挂方式公开出让土地，在产业地产的用地环节也加大了开发商的资金压力。

早期设立的开发园区，在建设资金短缺问题上，中央政府给予了政策性扶持，上市公司指标和开发贷款的政策性支持，赋予了园区建设的投融资能力。虽然如此，但随着产业地产发展逐步规范化和非公有化，势必要摆脱计划经济的扶持，在符合市场经济规律的基础上自我完善与发展。而与之对应的是不断加重的产业地产的资金压力，融资成为产业地产面临的最棘手的难题。

在从工业地产向产业地产的开发模式升级过程中，产业地产特别是租赁型产业地产的发展完善除了雄厚的资金保障外，还需在产业地产开发内部建立科学、规范和完善的内部管理系统以确保开发运营的正常运转。近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着产业地产的核

心竞争力。

目前国内产业地产的发展时间尚短，开发模式尚不成熟，没用形成成熟的内部管理体制，必须伴随产业地产的快速发展在摸索中不断完善。

产业地产的资本特点

2007年以前的工业用地出让方式和价格决定了产业地产土地获得成本的低廉，直接导致了产业地产发展前期的较高的投资回报率。目前国内产业地产的平均投资回报率保守估计在8％以上，好的项目能达到9％，甚至高达17％左右。如果仅从最基本的标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12％-16％，随着近年国内房地产市场发展，该回报率有进一步上升的势头。虽然2007年以后工业用地的土地获得成本将有所上涨，但房地产市场的整体发展依然可以保证产业地产的较高投资回报率。

由于产业地产面向的客户与普通住宅类和商业类地产不同，集中在生产、研发、管理等直接创造价值的第二产业上，这类产业具有收益稳定、需求稳定等特点，受政策等外部影响小，决定了产业地产的需求较其他类地产更稳定。

目前国内主要的融资渠道

目前国内的主要融资渠道基本可以分为两类：一是债务性的融资，需要到期偿还本息，这类融资包括银行贷款、债券融资和债务式信托；二是权益性融资，即投资者以入股的方式注入开发资金获取相应的开发收益，包括企业合作开发、权益式信托和房地产基金。在产业地产开发方面，前期的园区资金筹措已运用过多种融资方式——发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源，现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。但从目前国内产业园区发展的资金支持现状看，长期持有型的产业地产在长期资本支持的资金匹配方面，存在很大问题。国内产业地产自身长期资本渠道的体制建立还有待时日。

产业地产多元化的融资发展方向探讨

虽然目前国内的产业地产开发采取了多种融资手段，但基本没用脱离债务性融资

的范围，该类融资到期收回本息的方式并不适合产业地产的长期稳定的发展模式，产业地产需要寻找与之相适应的长期稳定可循环的融资方式。

随着我国房地产开发整体资金压力的加大，出现了多元化的融资发展趋势，特别是权益性融资的可持续长期发展的优势，正在日渐成熟完善，相应的产业地产的发展也必将加快多元化融资的步伐，更多涉及权益性融资的领域。

资金模式是关系到产业地产发展的关键性问题，在产业地产发展特点的基础上应选择适当的融资方式配合产业地产的发展。如上分析，产业地产具有开发经营时间长，收益稳定等特点，这就要求选择可持续长期发展的融资模式，目前大量应用的债务性融资无法满足这一要求，因此产业地产的资金模式在债务性融资发展成熟后应向能够提供长期稳定资本的权益性融资过渡。

另外，产业地产的发展还面临着内部管理滞后的问题，需要迅速培养起国内产业地产成熟的管理机制。纵观国内产业地产的发展，除以政府为导向的园区模式外，外资在产业地产中的投资正迅速提高，值得国内借鉴的是，外资产业地产开发多是以产业地产开发基金的模式进行，如普洛斯、丰树基金等。作为权益性融资的一种主要形式，地产基金除了具有长期稳定资本的优点外，还具有已发展成熟的产业地产内部管理机制，这对于国内产业地产除起到借鉴作用外，还为其提供了一条积极的发展道路——适应长期稳定发展的融资渠道和专业化管理模式的结合。

中国产业地产融资渠道探讨 1.已进入国内市场的海外工业地产基金（REITs）――普洛斯、丰树基金等，对国内的产业地产资金来源而言，可以发挥对外融资窗口作用。 2.持有型产业地产项目可以通过与海外基金的并购合作，达到解决资金流通性的目的。 国外REITs 3.待开发的产业地产项目，可以与海外基金展开合作开发及后期的资产经营，解决资金问题。 案例：2005年，腾飞基金在新加坡本地并购的9栋项目的平均租金回报率是7.6%。这支房地产投资信托基金的股息回报率为4.7%。其对国内产业地产项目的投资回报率要求是10%，投资回报率要求底线是8%。