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万科房地产公司财务分析报告

实习对象：

实习名称：财务报表分析 小组成员：

实习时间：2011.1.5～2011.1.11

万科房地产集团财务分析

一． 企业简介

(一)企业概况

万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

（二）股本结构

2009-12-29 2009-06-30 2008-12-31 2008-06-19 2010-06-30 变动日期 公告日期 变动原因 总股本 流通股 流通A股 高管股 限售A股 2010-08-10 定期报告 1099521.022万股 2009-12-26 其它上市 1099521.022万股 2009-08-04 定期报告 1099521.022万股 2009-03-10 定期报告 1099521.022万股 2008-06-05 送、转股 1099521.022万股 965607.991万股 0万股 2417.484万股 965609.491万股 0万股 2415.984万股 939209.491万股 0万股 28815.984万股 939021.765万股 0万股 29003.71万股 941385.831万股 0万股 26639.643万股 流通B股 流通H股 国家股 国有法人股 境内法人股 境内发起人股 募集法人股 一般法人股 战略投资者持股 基金持股 转配股 内部职工股 优先股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 二． 企业财务分析

（一） 偿债能力分析

能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

1. 短期偿债能力分析（见下表） 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.83 流动比率 0.53 0.37 0.57 0.32 0.73 0.46 速动比率 0.142 -0.208 0.266 0.178 现金比率 —— —— 在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 万科实际的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。

2. 长期偿债能力