内容发布更新时间 : 2024/5/19 16:01:21星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

说明：

在确定待估宗地的最有效利用方式时（包括用途、规模、档次等），要符合当地政府部门的要求，符合已经签署的土地出让合同，按照规划指标进行测算，有关的经济指标参数应在报告中列示。对出让合同与规划指标不一致者，根据当地政府有关补地价的规定和上述文件中关于用途、建筑面积调整的有关约定处理，一般情况下，近期的政府批复更具效力。

②不动产总价估算（25分）：重点审查待估宗地开发完成后不动产总价的估算方法及应用是否合理，估算依据是否充分。售价、销售时间、销售情况预测不合理，计算售价或租金时没有用或者说明可售面积的情况；租赁时未考虑出租率及租金变化，每项扣减5分。

说明：

开发后出售的物业，必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合预测开发后物业的价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地的价值，根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法与长期趋势法来预测其价值。

估算开发完成后的不动产价值时，应注意以下几点：

A、售价预测合理：根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价。 B、销售时间预测合理：符合估价基准日的政策规定。

C、销售情况预测合理：要根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题。 D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。

E、注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积。

③开发成本估算（25分）：重点审查开发成本估算是否全面、客观、合理，依据是否充分。对计算中所采用的建筑费、专业费用等是否说明了确定的方法和依据，计算是否准确，要求每项成本均有详细的说明。计算正确但无解释者，每项各扣减5分。

说明：

1、开发成本是项目开发建设期间所发生的一切社会必要费用的总和。

在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。

2、开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。

3、计算开发成本时一般用总建筑面积。

④利息计算（10分）。重点审查开发周期、利息率、计息周期及其计算公式是否准确，要求有详细的说明。计算正确但无解释者，减5分。

说明：运用静态法公式时，地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，一般按复利

计算。也可将开发收入和成本贴现至估价基准日，此种情况下，不需要再计算利息。另外，利息不断地发生变化，计算中要注意估价基准日的利息率。

⑤利润计算（10分）：重点审查利润率选取的依据及标准是否合理，计算是否正确，要求有详细的说明。计算正确但无解释者，减5分。

说明：

开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。不同区域，或同一区域不同开发项目类型，利润率不同。

开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有以下4种：

(1)计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： 直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）

(2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）

(3) 计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即：

成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息） (4)计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即： 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率之间的匹配，即选取不同的利润率，应采用相对应的计算基数；反过来，采用不同的计算基数，应选取相应的利润率。

实际操作中一般取投资利润率或销售利润率。

如果采用现金流折现法，折现率的取值中综合考虑了利息率及利润率，则利润可不单独测算。 ⑥税金及其销售费用估算（10分）：重点审查税费确定是否符合国家现行标准，销售费用估算是否有依据和标准，计算是否正确，特别是销售费用，需根据可比市场的普遍状况确定，要求有详细的说明。计算正确但无解释者，扣减5分。

⑦地价计算（10分）：重点审查计算公式及计算过程是否正确。 关于土地增值税的计算说明：

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人所征收的一种税。《中华人民国土地增值税暂行条例》自1994年1月1日起执行算起已经12年。由于土地增值税的征收很困难，征收效果并不理想。国家税务总局2007年发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地对房地产企业的房地产开发项目进行土地增值税清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。

由于该税以土地增值额为计税基础，而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能确定，竣工结算不完成，税务机关就无法及时征收土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规

定，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局制定。因此，各地均对房地产开发企业采取预征土地增值税的政策，但由于预征率比较低，房地产开发企业继续通过拖延竣工结算来缓缴土地增值税。目前我省、、等大部分城市，土地增值税的预征比例有所差别。如，2004年～2007年，普通住宅预征比例为0.5%，综合楼预征比例为0.7%，其他预征比例为1%；市规定，对于房地产开发企业转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1％预征，对转让其他房地产取得的收入按0.5％预征。目前，已经决定从2008年1月1日起将普通住宅土地增值税的预征率从0.5%提高到1%，将其他商品房土地增值税预征率从0.7%提高到2%，经济适用住房（含解困房）和限价商品住宅不实行预征。市提高预征率的做法会不会得到推广还难以判定。但如果将土地增值税的预征率提高到基本等于甚至略超企业实际应纳土地增值税的水平，相信绝大多数房地产开发企业都不会抵制土地增值税的清算，甚至会积极进行土地增值税的清算。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中针对清算难的问题作出了很多规定：“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”；“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”。这些规定都将实质性地改变房地产开发企业的税收，因此必将影响到企业的利润和土地的价格。建议对评估标的位于省的土地，核算税费时考虑土地增值税。可以采用预征的比例计算，也可以按照《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的核算办法计算。下表中给出了土地增值税的简易测算表。

土地增值税计算表 序号 A B C D E 项目 楼盘销售总收入 土地成本(含契税) 建设开发成本 利息 开发费用 备注 土地成本*(1+3%) 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 按照开发周期和当时的利息计算 含利息、管理和销售费用，可采用E=D+（B+C）*5% 举例：F=A*5.65% G=（B+C）*20% H=B+C+D+F+G I=A-H J=I÷H (1)增值额未超过扣除项目金额50％的,K=I*30%； K 土地增值税 (2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的,K=I*40%-H*5%； F 有关税金（营业税及附加） G H I J 其他扣除项目 可扣除项目 增值额 增值率 (3)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的,K=I*50%-H*15%； (4)增值额超过扣除项目金额200％,K=I*60%-H*35% （4）成本逼近法

①土地取得费估算（25分）：重点审查土地取得费用构成项目是否全面、正确，取值是否客观、合理，取值依据是否充分。计算正确但无解释者，各项扣减5分。

说明：

土地取得费按用地单位取得土地使用权支付的各项客观费用计算，必须符合《中华人民国土地管理法》及土地所在地人民政府的相关规定。这是一个模拟的过程，实际上是估价基准日的客观土地取得费。

征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，即支付给农村集体经济组织和地上物所有者的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。征地中各项费用必须符合《中华人民国土地管理法》及土地所在地人民政府的相关规定并结合市场确定。如果市场价与政府有关规定有明显差距，则应该收集三个以上的征地案例采用比较法测算。另外，估价基准日在2006年7月25日之后的，所采用的农用地补偿标准要高于《省征地补偿保护标准》及地方政府或地方政府部门公布的当地的征地补偿保护标准。

城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算，主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费，应根据当地政府规定的标准结合市场确定。

从市场购入土地时，土地取得费就是获取土地的价格（应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易）。需注意价格涵（如“×通一平”，是否含出让金等），避免与土地开发费等重复计算。

农村集体土地取得费与土地征收、征用前的用地类型有较大关联，报告中需对此作出分析。

②土地开发费估算（20分）：重点审查待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准是否明确，依据是否充分，是否为客观的开发费用。计算正确但无解释者，扣减10分。

说明：土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。注意区分宗地开发程度与宗地外的开发程度。“×通一平”一般情况下是指宗地红线外“×通”，宗地红线土地平整。宗地红线外的土地开发费用要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费。根据估价目的和投资主体不同，宗地红线的小设施是否计入也不同。

土地开发费可参照当地基准地价的开发费取费标准。 基础设施配套费参考 项目 道路工程 供水工程 供电工程 土地平整 参考取值（元/m2） 15~90 10~45 10~90 15~20 项目 排水工程 通信工程 燃气工程 参考取值（元/m2） 5~50 6~20 10~40 ③相关税费估算（20分）：重点审查相关税费组成是否全面，费用的确定依据是否符合国家现行标准。计算正确但无解释者，各项扣减5分。

征地过程中发生的税费一般有：

A、占用耕地时的耕地占用税，详见中华人民国国务院令第511号《中华人民国耕地占用税暂行条例》。人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

B、占用耕地时的耕地开垦费，详见《关于印发<省耕地开垦费征收使用管理办法>的通知》（粤财农〔2001〕378号）第四条，、及其他地级市辖区（不含所辖县级市、县）为20元/平方米；县级市辖区15元/平方米；县辖区10元/平方米。经国务院批准占用基本农田保护区耕地加收15元/平方米。

C、占用菜地的新菜地开发建设基金（菜地与耕地只用其一，详见地方标准）； D、征地管理费（征地补偿费总金额的1.4%－2.1%），详见省物价局粤价[2001]323号。 E、当地政府规定并取得上级政府批复同意收取的其他有关税费。 F、税费须为正常税费，其他非正常性支出如土地闲置费等不能计入成本。

G、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号，2006年11月7日）明确规定：“新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳”，“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳”。根据上面的规定，可以明确的是：新增建设用地土地有偿使用费不是农用地转用、征用以及土地使用权出让过程中所发生的成本费用，而是出让土地收益的再分配，是中央和省两级人民政府参与县、市人民政府收取的土地收益。

④利息计算（5分）：重点审查利息率选择、开发周期的设定、计息期等是否合理，计算是否正确。计算正确但无解释者，减2分。

说明：按照所界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资金年利息率，分别估计各期投入利息。因利息不断地发生变化，计算中要注意估价基准日的利息率。

⑤利润计算（5分）：重点审查利润率选择依据是否充分、符合客观实际。未按照土地开发性质和实际情况，确定投资利润率者，扣减2分；土地开发总投资（土地取得费、土地开发费和各项税费）漏项者不得分。

说明：一般采用投资利润率计算。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。应按照土地开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率。

⑥土地增值估算（10分）：重点审查增值率或增值额的确定依据是否充分，取值是否客观、合理。计算正确但无解释者，减5分。

说明：

1、《规程》上要求土地增值按该区域土地因改变用途或者进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。所以可以按照市场地价与成本价格的差额确定增值收益，也可以采