内容发布更新时间 : 2024/11/19 5:36:32星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
B6、（ ）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。
A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减 C7、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（ ）。
A、互补性 B、权益差别 C、替代性 D、外部环境差异 D8、估价时点应与（ ）的日期一致。
A、签订估价合同 B、开始估价作业 C、完成估价报告 D、估价结果所属 A9、某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6
月30日的价格。之后，有关方面对其价格结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为（ ）。 A、2005年6月30日 B、现在
C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期 A10、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房
地产市场情况应为（ ）时点的状态。
A、现在 B、未来 C、过去 D、B和C D11、在建工程一般不可能出现（ ）情形的估价。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况 B、估价时点为现在，估价对象为未来状况 C、估价时点为未来，估价对象为未来状况 D、估价时点为未来，估价对象为现时状况 三、简答题
1、 何谓房地产估价？ 2、 何谓估价目的？
一个具体估价项目的估价结果的期望用途 3、估价目的不同，估价结果是否相同，为什么？ 不同，不同的估价目的源于对估价的不同需要 4.对专业人员的要求
扎实的理论知识（能力）；丰富的实务经验（能力）；良好的职业道德（诚信） 8、房地产估价的原则有哪些？
合法、最高最佳使用、替代、估价时点、公平
9、房地产估价的合法原则包括哪些方面？ 合法产权、合法使用、合法处分、其他 10、最高最佳使用的标准是什么？
法律上允许、技术上可行、经济上可行、能否使估价对象价值最大（现金流最大）
11、有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/㎡；如对进行装修改造，需要费用为1500元/㎡；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/㎡。试判断该房地产估价的前提。
12、有一新建建筑物，其坐落的土地面积为4000平方米，建筑面积为10000平方米；用市场比较法评估得出其房地价值为每平方米3000元、土地价格为每平方米2000元；用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2000元。试分析该建筑物是否为最高最佳使用。
第四章 市场比较法
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一、单项选择题
D1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（ ）。
A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 C2、比准价格是一种（ ）。
A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 A3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ）。
A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使
用面积价格为（ ）元/平方米。
A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，
余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（ ）。
A、7494元/㎡ B、7250元/㎡ C、4020元/㎡ D、4215元/㎡
6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并
后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。
A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 D7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064
8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地
产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。
A、323 B、275 C、273 D、258
9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地
产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/㎡。
A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 B10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（ ）修正。
A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况
11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、
85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（ ）元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055
12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、
98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（ ）元/平方米。
A、5089 B、5145 C、5236 D、5315 A13、在交易日期修正中，最宜采用（ ）。
A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率
14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000
元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类
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房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/㎡。
A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，则其2004年10月25日的价格为（ ）人民币元/平方米。2004年10月25日的汇率假定为1美元=8.29人民币。 A、7935 B、8260 C、8290 D、7964
D16、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A、估价时点 B、搜集该可比实例时 C、进行房地产状况修正时 D、成交价格所反映
17、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（ ）。
A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% B18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个
别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ ）。
A、1.05 B、0.95 C、0.98 D、1.03 A19、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。
A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况 三、简答题
1、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？
市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 不适用于：非交易性房地产；少有交易的房地产 交易性房地产市场是否都可用市场比较法(错) 2、试列出市场比较法的操作步骤。
搜集交易实例（广义的最佳途径）、选取可比实例、建立价格可比基础、 进行各项修正、求出比准价格 3可通过哪些途径搜集交易实例？
查阅政府有关部门的房地产交易资料
查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息 扮装成欲购房地产的顾客
参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情 同行之间随时交流、互相提供行情资料 其他途径
4选取可比实例的要求？
1、用途相同 2、结构类同
可比实例面积3、区域类似
估价对象面积4、规模相当（0.5-2.0）
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5、价格类型一致（买卖价格、租赁价格等） 6、时间接近（小于1年） 7、正常交易
8、数量足够（3—10个） 5如何建立价格可比基础？
（一）统一付款方式（二）统一采用单价（三）统一币种和货币单位（四）统一面积内涵 建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率 （五）统一面积单位 四、计算题
1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似物业并作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 A 5000人民币元/㎡ 2005年8月1日 －1% ＋2% 0% B 560美元/㎡ 2006年1月1日 0% ＋3% ＋1% C 530美元/㎡ 2006年5月1日 ＋2% 0% －2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。
2、为评估写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格（元/平方米） 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 可比实例A 5000 2006年1月31日 +2% 0 -1% 可比实例B 5200 2006年3月31日 0 +3% -2% 可比实例C 4900 2006年7月31日 -3% 0 +1% 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2006年1月1日至2006年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2006年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
3、为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期
可比实例A 可比实例B 可比实例C 9
成交价格（元/平方米） 6000 成交日期 （2）交易情况分析 交易情况 可比实例A +3% 2006年4月1日 5800 2006年2月1日 可比实例B -1% 6120 2006年5月1日 可比实例C +2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2005年11月1日至2006年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2006年6月1日至2006年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 （4）房地产状况分析判断 因素1 因素2 因素3 可比实例A +2% -3% +6% 可比实例B +4% -1% +2% 可比实例C 0 +5% -3% 房地产状况中三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
4、评估某写字楼于2006年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 可比实例A 4800人民币元/㎡ 2004年12月31日 可比实例B 560美元/㎡ 2004年12月31日 可比实例C 5000人民币元/㎡ 2005年12月31日 另调查获知，当地该类写字楼1994年～1997年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），2004年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元=8.3元人民币。试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正（要求修正后的价格单位为人民币元/㎡）。
5、为评估一物业2007年4月15日的市场价格，现选用4个比较案例A、B、C、D，其交易日期分别为2006年4月、8月、2007年1月、4月/，交易单价分别为16000元/㎡，14500元/㎡，17800元/㎡，15880元/㎡，已知：
1）交易时，案例A、C为正常交易，B低于市值10%，D高于4%； 2）房地产价格近二年平均月上涨率：94年为0.5%，95年为1%； 3）区域因素和个别因素经比较其总值分别为： 案例 总分值 6、需要评估某商品住宅在2006年5月1日以美元表示的正常价格（单价）。现收集到A、B、C、D四宗交易实例，有关资料如下表： A B USD530 /㎡ 2005年7月1日 C USD580 /㎡ D RMB6500元/㎡ 成交价格 RMB4700元/㎡ 成交日期 2006年2月1日
A 105 B 101 C 110 D 90 评估物业 100 2005年10月1日 2006年3月1日 10