内容发布更新时间 : 2024/5/18 9:57:25星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

用途 住宅 住宅 -10% +4% +2% 住宅 +4% -3% +3% 写字楼 正常 +3% +5% 交易情况 正常 区域因素 +3% 个别因素 0% 上表交易中，负值表示低于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素。另知人民币与美元的市场汇率2005年7月1日为1：1.85、10月1日为1：1.84、2006年5月1日为1：1.83；该类商品住宅以人民币为基准的价格在2005年5月1日至2005年1月1日间平均上涨1%，在2005年10月1日至2006年5月1日间平均每月下降0.5%。

7、为评估一物业2006年8月1日的市场价格，现选用四个比较案例A、B、C、D，其交易日期分别为2006年1月底、4月底、6月底和8月底。交易单价分别为1600元/㎡、1450元/㎡、1700元/㎡和1688元/㎡。已知：

1）案例A、C为正常交易，B低于市值10%，D高于市值4%；

2）该类房地产价格在2005年12月底至2006年5月底间平均每月上涨1%，2006年5月底至2006年8月底平均每月下降1.5%； 3）比较案例和估价对象处于同一地区；

4）估价对象的土地使用权年限为50年，比较案例A、B、C、D土地使用权年限分别为40年、45年、50年和55年； 5）还原利率均为7%。

8、为评估某住宅2006年9月1日以美元表示的正常市场价格，调查选取了A、B、C三宗可比实例，交易资料如下： 可比实例 买方支付价格 支付日期 A 2005年11月1日 B 2006年月31日 C 2006年7月1日 7500（人民币/平方米） 880（美元/平方米） 8800（人民币/平方米） 有关资料分析如下：

市场汇价——人民币与美元的市场汇价2005年11月1日为1：8.40、2006年1月31日为1：8.30、2006年7月1日为1：8.35、2006年9月1日为1：8.30。

交易情况——B为正常交易；A的交易税费全部由买方负担，C的交易税费全部由卖方负担，买、卖双方应交纳的税费分别为正常价格的5%和7%。

使用年限——根据土地使用权出让资料，剩余使用年限估价对象为65年、A为64年、B为60年、C为65年，土地还原利率为7%。

其他状况——以估价对象为基准，与估价对象相比，A好5%、B差5%、C一样。

第五章 收益还原法

一、单项选择题

D1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。

A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化

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A2、收益法公式V?a?1?1?成立的条件是（ ）。 ?n?r??1?r??A、a每年不变、有限年期、r每年不变且不等于零

B、a每年不变、无限年期、r每年不变且不等于零 C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零 D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

D3、按收益法计算，若a每年不变，r=0，年期有限为n，则v=（ ）。

A、

a?1?1? B、0 C、a×n D、求不出 ?n?r??1?r??4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。 A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.64

5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8

年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.48

6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，

单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。

A、高于 B、低于 C、等于 D、B或C

7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。若土

地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。

A、600元/㎡ B、436元/㎡ C、732元/㎡ D、524元/㎡ 8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，

无限年期的价格约为（ ）元/㎡。

A、2480 B、2500 C、2520 D、2507

9、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价

值为500万元。若土地还原利率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（ ）。 A、899 B、1000 C、1349 D、1500

10、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年以比率S递增，还

原利率为r，则收益价格为（ ）。

A、?1?a?r???a1a?1a1??1??? B、 ???ttt?1t?1r??1?r??r?s?1?r??1?r??r?s?1?r?1C、

?a?1a1a?1?a11???1??? D、 ????r??1?r?t?1?r?s?1?r?t?1r??1?r?t?r?s?1?r?t11、采用收益法测算房地产价格时，公式V?A、房地产净收益按一固定数额逐年递增 B、房地产净收益按一固定数额逐年递减 C、房地产净收益按一固定比率逐年递增

ab表示（ ）。 ?rr2 12

D、房地产净收益按一固定比率逐年递减

12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础

上增加1万元，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。 A、225.00 B、237.50 C、381.25 D、395.83 13、某宗房地产第一年纯收益为10万元，预计每年可增加2000元，设其还原利率为10%，

使用年限为无限年，则该宗房地产的价格为（ ）。

A、20万 B、102万 C、120万 D、80万

14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616

万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。

A、4858 B、5200 C、2700 D、6264

15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年

递增2%和1%，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。 A、100 B、42 C、63 D、77

16、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第

4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果还原利率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A、195 B、210 C、213 D、217

17、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上

涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。

A、923 B、1111 C、1353 D、1872

18、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地。预计作为

商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元。该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（ ）万元。

A、955 B、864 C、909 D、914 19、预计某宗房地产未来二年的净收益分别为55万元和60.5万元，二年后的价格比现在的

价格上涨10%，该类房地产的还原利率为10%，该宗房地产二年后的价格为（ ）。 A、1100万元 B、1150万元 C、1710万元 D、1210万元 20、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的

有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年；假设有效毛收入发生在年初，运营费用在每年均匀投入；该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为（ ）。

A、318万元 B、286万元 C、427万元 D、471万元 21、甲、乙两宗房地产分别为住宅和店铺，调查并计算得到两者的净收益相同，则（ ）。

A、两者总价相同 B、甲的总价低于乙的总价 C、甲的总价高于乙的总价 D、无法判断两者价格的高低 22、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应（ ）。

A、越高 B、越低 C、不变 D、越可靠 23、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地

产的（ ）。

A、还原利率应较高，价值较低 B、还原利率应较低，价值较高 C、还原利率应较高，价值较高 D、还原利率应较低，价值较低 24、收益还原法中，净收益通常是指（ ）。

A、实际收益 B、经营收益 C、租金收益 D、客观收益

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25、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为

估价依据。

A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 26、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（ ）。

A、类似写字楼的客观收益 B、市场比较法 C、该写字楼的实际收益 D、无法估算 27、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，

费用为收入的30%，该类房地产的还原利率为10%，则计算所得的年净收益为（ ）万元（一年以365天计）。

A、345 B、394 C、320 D、27 28、收益法中的运营费用率是指（ ）。

A、运营费用与潜在毛收入之比 B、运营费用与总收益之比

C、运营费用与净收益费用之比 D、运营费用与有效毛收入之比 29、评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会（ ）。

A、越高 B、越低 C、不变 D、趋于零 30、某房地产年纯收益50万元，剩余使用年限45年，选取3个可比实例的有关资料为： 可比实例 A B C 净收益（万元/年） 12 23 10 价格（万元） 102 190 88 剩余使用年限（年） 45 45 45 评估得出该房地产的价格为（ ）万元。

A、422 B、426 C、435 D、450 31、还原利率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。

A、房地产开发企业自有资金周转的速度 B、估价对象房地产变为先进的速度 C、估价对象房地产带来的净收益的速度 D、房地产开发企业流动资金周转的速度 32、还原利率=（ ）+风险调整值

A、平均利润率 B、安全利率 C、经济增长率 D、银行贷款利率 33、土地还原利率RL、建筑物还原利率RB、综合还原利率RO三者之间的大小关系为（ ）。

A、RL

A、土地收益求取土地 B、建筑物收益求取建筑物

C、房地收益求取房地 D、房地收益单独求取土地或建筑物 35、土地价格=[房地产纯收益－（ ）]÷土地还原利率

A、土地纯收益 B、建筑物价格×建筑物还原利率 C、建筑物总收益 D、房地费用

36、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物还原利率12%，土地

还原利率10%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。

A、417 B、500 C、460 D、450

37、某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收

益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的还原利率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。

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A、1257 B、1571 C、800 D、1300

三、简答题

1、收益还原法的适用对象是什么？ 有收益

有潜在收益的房地产 四、计算题

1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，还原利率为10%。

2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。

3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需要支出总费用30万元。在附近、选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

类似房地产 A B C D

4、某房地产建成于2002年12月30日，此后收益年限为50年；2004年12月30日至2006年12月30日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2007年12月30日至2009年12月30日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2010年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可以得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款年利率为6%，自有资金要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产2006年12月30日的收益价格。

5、某宗房地产2006年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍保持这一水平，2009年10月转售时的价格比2006年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2006年10月的价格。

6、某宾馆总建筑面积10000㎡；一层建筑面积2000㎡，其中500㎡为宾馆大堂，150㎡出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600㎡），会议室2间（建筑面积 200㎡），自用办公室3间（建筑面积200㎡）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租

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价格（万元） 252 294 238 166 纯收益（万元/年） 30 35 28 20