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城市新区建设的思考与案例分析（上）

张晓欢 国务院发展研究中心东方文化与城市发展研究所

二0一五年一月

各位学员，大家好。我是来自国务院发展研究中心东方文化与城市发展研究所的张晓欢，我的研究方向是区域经济学、城市规划、产业规划，我的博士专业是区域经济学，我的博士后专业是城市规划和产业规划。现在在东方文化与城市发展研究所，是综合研究室的主任，主要是做一些城市发展、文化发展方面的研究。

我今天给大家学习交流的题目是《城市新区建设的思考与案例分析》，我的汇报包括五个部分。第一个部分是理论基础，也就是说城市新区建设的相关理论；第二是城市新区建设的阶段，也就是说城市新区建设从空间形态、从功能形态、从它的组成关系来分析它会经历一个什么样的阶段；第三块主要是跟大家交流一下我在城市新区建设规划过程中的一些新的体会，这个就是说参考了多位专家在城市新区建设开发中的一个总结；第四块是投融资模式，主要讲的是城市新区建设过程中的投融资问题。现在我们这个投融资问题呢，某种程度上成为了城市新区建设的一个核心问题，原来呢，在一些大的都市郊区进行新区建设的过程中，基本上不费什么力气就可以把新区建设的很好，现在随着城市化进程速度的放慢，尤其是一些二三线城市的城市化，由于体制原因、经济增长的原因等受到了一些阻碍，在这种情况下，在二三线城市的新区开发建设中，投融资问题在某种程度上已经成为一个决定成败的问题；第五块主要是跟大家分享一下我在北京做的一个城市新区建设的一个案例，主要是从城市新区建设的策划、资本运作和与政府的这样一种配合及具体成立一些新区的运营公司、资产管理公司、项目管理公司这一类的，也就是说从策划、资本、政府配合和运营这一块来解析一个小型的城市新区开发的案例。 一、背景

我们现在先讲一讲城市新区建设的一个背景。这个建设的背景呢，实质上可以用一句话来概括，就是理想与现实之间的差距。我们往往提到城市的时候，大家兴奋中憧憬的、想象的就是一个非常美好的地方，那里有比较美丽的景色，有丰富的物质，还有更多的就业机会，还有一些最现代的科技、最现代的生活方面的一种娱乐、休闲的模式。但实质上呢，我们可能会发现，理想与现实之间有很大的差距。也就是说，我们脑海中经常会想象一个优秀的、理想的美好的城市，这样的城市再某种程度上也是存在的，但是我们的现实 中可能不是很容

易。在这种情况下，我们会产生一种建设城市新区的想法。我们先来看一看优秀城市是什么样的。

(一）国际优秀城市纵览 1.法国巴黎

优秀城市有几个代表，第一个代表就是法国的巴黎。巴黎给人的印象就是时尚、浪漫和文艺。法国巴黎最成功的地方呢，除了有良好的城市规划，还有一种更重要的就是历史文化与现代城市发展的一种完美的结合，同时，它对城市环境极其重视。也就是说，它的城市规划、它的文化的传承与创新和它的生态环境的保护，在它的城市发展过程中得到了非常完美的结合。 2.美国纽约

第二个成功的案例呢，大家经常会想到美国的纽约，我们想到美国的纽约时，给人的印象是什么？繁华、迷宫闪烁、午夜城。纽约呢，可能会想到是美国的金融中心。所以说有一些专家呢，他们都提出美国之所以能发展，至少有三个城市不得不提起，第一个城市就是纽约，而不是所谓的华盛顿，第二个城市是好莱坞，认为好莱坞是美国文化输出的一个中心，纽约是美国的一个金融中心，还有一个城市是波斯顿。为什么是波斯顿？他们认为波斯顿是一个文化教育创新中心。当然，美国有好多著名的大学，但是哈佛应该说是最为引人注目的。我们现在讲，纽约的成功之处在哪儿？就是有良好的城市定位和城市的公共交通建设，以及它让全球各地的比较好的公司在它那里培育、上市，来进行国际合作。就是说，它能够成为一个美国的金融中心，除了良好的规划、环境的打造、交通，更重要的是它能够将全球各地的一些大的、比较好的、具有创意的又有实力、有潜力的公司都汇聚在那里，翘首以待，期待着有一天能够上市，得到更好的发展。所以它最大的成功之处就在于吸引全球各地的国际机构在它那里生根发芽。 3.日本东京

说到优秀城市呢，可能会再往东南亚走，大家会想到日本的东京，虽然我们对日本有非常复杂的情节，但是东京的发展确实是发展的不错。东京给人的印象是什么？就是高科技、高节奏、高密度、高收入。东京在某种程度上不仅仅是日本经济的一个中心、一个标志，更重要的是一个晴雨表。就是说东平发展的好坏，直接决定着整个日本发展的好坏，东京的问题在某种程度上直接代表着整个日本的问题。而它的成功之处是什么呢？除了我们正常想到的发达的交通，更重要的是科教机构的聚集。还有就是这种流行文化、科技创意的一种集聚。美国的纽约是什么？各类经济机构、全球各大企业的入驻，而东京是什么？东京主要是科技

机构，科技非常发达，它跟巴黎的浪漫形成了鲜明的对比。

4.瑞士苏黎世

再一个会想到的是瑞士。提到瑞士的时候，我们不会想到美国纽约金融中心，也不会想到东京的科教中心，也不会想到法国巴黎的浪漫，而会想到瑞士的生活环境极其舒适。它这个生活环境的极其舒适呢，也具有优秀城市的一些基本特征，比如说发达的交通、良好的定位、良好的环境。还有就是它的自然风光也极其优美。

所以说一个城市的发展，与它的自然环境、历史环境的联系是非常密切的。当然，有的同志可能会想，那你说迪拜，在荒凉的沙漠中，它何时才能达到？那是另外一种特殊的策划、特殊的一种定位了。我们讲，正常的一个优秀城市的达到，都需要有基本的自然生活，尤其是自然风光、自然环境，要适合人类居住，其次要有发达的交通，再次是在一定程度上要有人文历史、有一种文化在里面根治。其次才是从经济形态、产业形态，从它的机构、种类来判断，也的是发展金融的，有的是发展文化的，有的是发展旅游的等等。而瑞士呢，给我们想到的是风景优美、经济发达、居住舒适，当然，也带着一点点的浪漫。 5.丽江

刚才介绍了几个国外的优秀城市，我们国内的优秀城市呢，一个比较典型的由一个不好的地方变成一个好的地方的就是丽江。我们知道这个丽江呢，它是少数民族的一个地区，也是自然风光比较好的一个地区，但是它也发生过一些灾难，比如说1996年丽江发生了七级地震。有的地方地震之后是一蹶不振，有的地方地震之后成为了旅游胜地，而丽江就是地震之后成为旅游胜地的一个典型代表。当然，我们不能说地震了之后就会带来一个旅游的机会，这样的话，有一种幸灾乐祸的意思，实际上不是那样的。只是说，它在一个不太好的、不太令人感到舒服的背景之上，进行了一个新的很好的规划、进行了一个很好的运营，然后成为了一个非常引人注目的现代化的、也与历史文化相结合的一个旅游城市，它成为了一个当地经济地标，甚至也成为了一个文化地标。所以说我们提到这些优秀的城市、良好的城市时，我们可能都会去。 （二）国际名城共性特征

去年我跟大家一起交流的时候我还提到了我们中国的上海和北京、深圳、广州，现在大家经常提到一线城市时就是北上广，但是我这一次为什么没有将他们列入优秀城市的行列来跟大家进行分享呢？因为我去年在讲到优秀城市的时候，遭到了“嘘”声一片。为什么呢？北京的雾霾、上海地铁的拥堵、广州的不太理想的事情等等。也就是说，大家对中国的一线