内容发布更新时间 : 2024/5/20 13:02:15星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

房开企业拿地阶段涉及的税收问题 一、契税

1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。房地产企业在项目开发前，取得国有土地使用权，发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 2、征税范围

《契税暂行条例》规定国有土地使用权出让、转让，出售、赠与、交换均属于转移土地权属的范畴。 《国契税暂行条例细则》

房地产企业通过受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，属于契税的征税范围。 3、计税依据

《关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）计税价格问题，根据《契税暂行条例》第四条及《契税暂行条例细则》第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分。不应从中剔除。

《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号） 规定：出让国有土地使用权的，契税计税价格为承受人取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （1）以协议方式出让的，契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

a、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

b、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

(3)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

《国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）：出让国有土地使用权，对通过“招、拍、挂”

程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：

第一，取得土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，国税函[2002]1094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。国税函[2004]322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。

第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 4、间接取得土地的契税问题

房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇。《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资