内容发布更新时间 : 2024/4/26 15:15:00星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

六、已建安置房均价（市场法）房地产估价报告的基本内容与要求

大项 序序号名称 号 1 封面（或扉页） 基本内容 要素包括：估价报告名称、估价项目（名称）、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名及注册号）、估价报告出具日期、估价报告编号。 ⑴致函基本内容包括：标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（均价大小写）、对估价结果若有异议的告知事项、估价机构名称和盖章、法定代表人盖章、致函日期。 ⑵估价方法统一称为：“市场法”。 ⑶价值类型统一称为：“市场价值类型”。 ⑷属于鉴定不通过而重新出具估价报告的，应说明重新出具估价报告的原因，并声明原报告（编号）同时作废，编写修改后报告的编号（在原报告编号后加”G1”）。 ⑴目录基本内容包括：标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项。 ⑵目录标注的页码应与后面报告相应部分的页码一致。 ⑶附件至少应包括：估价对象区位位置图、估价对象照片图（应有安置单元所在小区景观图片、楼宇外观图、均值或特定单元房内部图片）、可比实例调查表、估价委托书、估价机构营业执照复印件、房地产价格评估资质证书复印件、房地产估价师注册证书复印件。尽可能搜集到进行拆迁行为的审批文件并将其作为附件，附件不需编页码，但目录中附件的先后顺序要与估价报告后所附的顺序一致。 ⑷页码从目录后起编排。 ⑴应列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及房地产估价员的姓名，注明实地查看的日期。 ⑵第4点应增加说明撰写拆迁估价报告的文件依据。第4点建议改写成：我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》、《福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见》等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ⑶说明是否有重要专业帮助；有提供重要专业帮助的要说明提供重要专业帮助者的专家姓名、资格（职称）。 ⑷列明估价报告签字的注册房地产估价师（不少于两1

基本要求 要素齐全，表述准确、清晰、简洁。 2 致估价委托人函 一、封面 、致函 、目录 、 声明 、 假设和限制条件 1.内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁； 2.有要求“告知事项”单页撰写的，应单页撰写并置于“致估价委托人函”的前一页。没有要求单页撰写的，置于“致估价委托人函”的尾部。 3 目录 1. 估价结果报告和估价技术报告应列出一级标题； 2.附件应详细列明具体名称; 3.页码应前后一致； 4.组成内容名称应前后一致。 4 注册房地产估价师声明 1.内容规范，针对性强； 2.说明是否有重要专业帮助，有重要专业帮助的应说明帮助的专家（姓名、单位、职称、专业资格）； 3.应有注册房地产估价师的姓名、注册号、并亲笔签名、盖章。

5 6 7 8 名）的姓名、注册号，并亲笔签名、盖章。 ⑴本次估价的假设前提。 ⑵未经调查确认或无法调查确认的资料数据。 ⑶估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。 ⑷本估价报告使用的限制条件。 估价假设 和限制条⑸已建均值单元应在估价委托人提供的资料及实地件 查勘的基础上设定其所对应的土地使用权类型、均值单元楼房的楼幢号及所处位置（临中心花园或临小区边的道路）、是否设置电梯等、均值单元住宅的所处楼层（自然层、住宅楼层）、朝向、位置、层高、面积、户型、室内装修、设施设备（设置电梯、通温泉）等。 ⑴估价委托人为单位时，信息内容包括：单位名称、估价委托营业执照、法定代表人。 人 ⑵估价委托人为个人时，信息内容包括：个人姓名、身份证号码。 信息内容：估价机构全称、法定代表人、住所、估价估价机构 资质等级、资质证书编号。 “确定已建安置房在估价时点的房地产市场平均单估价目的 价，为委托人房屋产权调换时提供参考”。 基本状况包括：名称、坐落、范围、规模（含小区规模）、用途、权属等。应注意的是估价对象的基本情估价对象 况应与估价设定一致。小区的规划（技术、经济）指标摘录、相应的房屋拆迁许可证摘录。 1. 估价假设和限制条件要合法、必要、合理，理由充分； 2. 不滥用估价假设或不明确的假设； 3. 估价限制条件要有很强的针对性。 内容完整、表述准确。 内容完整、表述完整。 表述具体、准确。 基本状况描述要全面、准确。 范围界定要明确（例如包括土地、房屋，不包括二次装修、构筑物等不列入本次估价的范围）。 确定正确，确定理由简要明确。 9 二、 估 价结10 估价时点 果报告 相应片区的《房屋拆迁许可证》颁布日期，有延期的为《房屋拆迁许可证》延期的批准日期。 ⑴价值类型：市场价值。 ⑵价值定义：估价对象在估价时点且满足本次估价的假设和限制条件下的市场价值； 11 价值类型 ⑶价值内涵：范围包括×××，不包括×××；不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响；不包括临时安置费、拆迁补偿费、搬迁奖金等。 应说明本次估价依据的房地产估价规范、国家和地方的法律、法规、有关文件，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。包括，但不限于： 12 估价依据 ⑴必要的法律法规依据，至少应包括如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《福建省城市房屋拆价值类型正确，价值内涵或者定义准确。 1. 名称要表述准确； 2. 估价标准依据应列全； 3. 估价依据不应过时而失效； 4. 不应滥列估价依据。 2

13 估价原则 14 估价方法 15 估价结果 16 估价人员 17 估价作业日期 18 估价报告使用期限 实物状况三、估 19 描述与分价 析 技 术 报 告 权益状况20 描述与分析

迁估价技术规范》、《福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见》、土地级别文件等。 ⑵估价标准依据，例如：《房地产估价规范》、估价对象所在地的房地产市场运行价格方面的数据等 ⑶估价行为依据，例如：《房屋拆迁补偿估价委托合同》、《估价委托书》等。 ⑷估价委托人提供的拟用于安置的房屋的有关产权资料或说明等。 ⑸估价机构掌握的有关资料和估价人员实地勘察、市场调查所获取的资料。 基本准则（独立、客观、公正、合法原则）； 普适技术性原则（合法、估价时点、替代、最高最佳利用原则） 本次估价采用市场法； 市场法的定义（含公式）。 ⑴说明估价结果内涵（与假设和限制条件一致）。 ⑵估价结果（含币种、均价大小写）。 ⑴注明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号并亲笔签名、盖章。 ⑵写明协助估价的房地产估价员的姓名、估价员证书号、资格（职称），并由本人亲笔签名。 ⑶有重要帮助的，写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容并亲笔签名。 ⑴说明本次估价的起止年月日。需要注意的是要与封面上的估价报告出具日期相一致，要与现场勘查日期、房地产估价结果报告及房地产估价技术报告后注明的日期相适应。 ⑵如果鉴定不通过而修改或重新撰写时，应另行注明修改报告的起止日期。 表述为本估价报告应用有效期为房屋拆迁许可证（拆迁许可证编号：××号）上所标注的拆迁期限（包括延长期）。 ⑴已建用于安置的建筑物实物状况：名称楼幢号、规模（含小区）、用途（各层用途）、结构、外观及外墙饰材、建成时间、建筑物特征、所处小区位置等。 ⑵估价对象单元状况：所在层数、所处位置（东端头或西端头或中间单元）、一梯几户、户型、南北通透（或仅有某朝向）、景观等； ⑶内部配套：环境景观（绿化、卫生）、会所、幼儿园、体育设施、停车等； ⑷土地实物状况：面积、用途、地势等。 （注意：描述的同时，要针对性地进行合理地分析） ⑴房屋所有权状况：所有权状况、房屋来源、房屋权利性质等。 ⑵土地使用权状况：使用权人、土地类型（出让或划3

完整、准确 采用方法应正确，方法名称或定义应准确。 完整清晰、前后一致 人员与内容齐全、准确； 签名、盖章真实； 表达正确，有保证完成的合理时间 表达正确。 1.描述全面、翔实、到位； 2.分析客观、透彻。 1.描述全面、翔实； 2.分析客观、透彻。