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房地产业所得税汇算与土地增值税清算比较
【涉及文件】 1、《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）； 2、《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）。 【主要内容】
分别明确了房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算办法。 【关键点】
1、汇（清）算时间不同
房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。 国税发[2009]91号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 第十条又规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 2、成本项目计算不同
在计算开发产品的单位成本时，企业所得税汇算要求按6项原则细分核算成本项目。国税发[2009]31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。
而土地增值税在清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发[2006]187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 3、扣除项目存在差异
房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出等内容。而土地增值税扣除项目则包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容。
在土地增值税扣除项目中，与企业所得税不同的地方，表现在房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）上，它不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）。加计扣除部分，也不是按实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本合计数的20%计算扣除。除此以外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。
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另外，在企业所得税的计税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。
国税发[2009]31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应是实际发生的成本，即：1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 4、利息费用存在差异
在企业所得税汇算中，计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税清算中，利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》政策解读
【涉及文件】 1、《中华人民共和国企业所得税法》 2、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 3、《中华人民共和国税收征收管理法》 4、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 5、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号） 6、《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号） 7、《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）
【主要内容】
1、收入的税务处理；
2、成本、费用扣除的税务处理； 3、计税成本的核算； 4、特定事项的税务处理：（1）企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的。（2）企业以换取开发产品为目的，
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将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的。 【关键点】
1、明确了文件的适用范围
该文件适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，内外资企业不再有区别。 2、明确了不得事先确定企业所得税征收方式为核定征收
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
3、代收的各种基金、费用和附加等是否确认为销售收入视具体情况而定
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 4、明确了确认销售收入的条件及方法
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入确认为销售收入。具体分为四种情况：（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品；（2）采取分期收款方式销售开发产品；（3）采取银行按揭方式销售开发产品；（4）采取委托方式销售开发产品。 5、规定了视同销售的情形及收入确认时间、方法
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 6、重新采用了预计利润率的概念
对未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）中采用了计税毛利率的概念，而《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）改成了预计利润率，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）又改成了计税毛利率。
7、计税毛利率降低5%（经济适用房等除外）
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％（原来为20%）。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%（原来为15%）。 （3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%（原来为10%）。 （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 9、规定了支付境外销售费用的扣除比例
企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 10、开发产品转为自用的，折旧有限制
企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前
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