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济南市土地增值税清算工作指南（试行）

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。一般情况下，主管税务机关不得以企业自行确定的分期项目作为清算单位。但对于经国家有关部门批准的开发项目因开发周期较长或其它特殊原因，纳税人自行分期开发的，且各期的公共配套设施相对独立、齐全，其收入、成本、费用也能按规定分别归集的，主管税务机关可将企业的分期项目确定为清算单位。 二、土地增值税的清算分类

（一）对2014年1月1日前开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅两类，分别计算增值额和应交土地增值税。

（二）对2014年1月1日以后开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房产三类，分别计算增值额和应交土地增值税。 开工建设时间以《建筑工程施工许可证》发证时间为准。 三、土地增值税的清算条件

（一）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发?2006?187号)187号文第二条“土地增值税的

清算条件”中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； 2.开发产品已开始投入使用； 3.开发产品已取得了初始产权证明。

（二）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发?2006?187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的情形。

（三）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发?2006?187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“取得销售(预售)许可证满三年”是指清算单位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年，且已竣工验收的情形。

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，属于应进行土地增值税清算的范围。

四、关于土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题 （一）符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发?2006?187号)第二条清算条件的，原则上应以纳税人完成清算申报手续之日（即向主管税务机关报送《土地增值税清算申报表》的当日）为计算扣除项目金额（包括与转让房地产有关的税金）支付的截止时间。

（二）各主管税务机关应要求纳税人在申报资料或中介机构在鉴证报告中对项目未支付款项予以详细说明或披露。上述未支付款项在主管税务机关清算审核结束前已支付的，由主管税务机关核实后予以扣除，仍未支付的，不得扣除。

（三）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定按《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函?2010?220号)第二条的规定执行。 五、关于土地增值税计税收入的问题

（一）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（二）纳税人因转让房地产而收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

六、关于房地产开发企业代收费用的处理问题

对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 七、关于房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除问题

房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除应按以下原则把握：

（一）凡与房地产开发项目直接相关或是房地产行业特有的、且缴纳的环节是在项目办理项目竣工验收之前的政府性基金和行政事业性收费，如市政配套费、报批报建费、水电增容费、新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等，在清算时应计入开发成本予以扣除，并作为计算房地产开发费用和加计20%扣除的基数；

（二）房地产企业缴纳销售不动产营业税时附征的地方教育附加、地方水利建设基金，在清算时应计入与转让房地产有关的税金予以扣除。 八、关于财政返还资金的处理问题

从事房地产开发的纳税人因项目开发从地方政府取得的各种名义的返还、奖励款项，有协议约定返还项目具体科目的，按约定的内容抵减相应项目具体科目的扣除金额，无协议约定返还项目具体科目的，在房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额中一次性抵减。纳税人在同一地区同时开发多个项目，且返还、奖励款项未区分项目的，按各项目占地面积的比例分配后抵减。

九、关于房地产企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿的处理问题

（一）房地产企业因从事拆迁安臵、建设廉租住房等行为从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（二）房地产企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设的公共配套设施，在建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。 十、关于取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题

根据《实施细则》第七条第（一）项规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”房地产企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入“房地产开发费用”项目按规定比例扣除（如企业在参加土地竞拍时支付的佣金）。

十一、关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用（支出）的扣除问题

对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地“红线”外）的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除。 十二、关于房地产企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费的扣除问题