内容发布更新时间 : 2024/11/14 13:38:00星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

（三）未移交或开发商、物业公司实际占有、使用、受益的公共设施，不得扣除相应的成本、费用；

（四）建成后由房地产开发企业有偿转让的，应计算收入，并准予扣除相应的成本、费用。

（五）地下人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

十八、关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题

（一）土地增值税允许扣除的开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产开发企业在开发间接费中核算的其它费用包括开发过程中的利息支出、土地使用税、交政府部门的维修基金、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费等均不属于可扣除的开发间接费范围。

（二）房地产开发企业不设臵现场管理机构而由企业（即公司总部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的开发间接费用，除周转房摊销可以扣除外，其余应全部记入企业的房地产开发费用按比例扣除，不得再单独扣除。

（三）房地产开发企业应在项目现场管理机构成立运行的次月将机构的人员名单（包括姓名和职务）、使用的固定资产目录及折旧年限、周转房情况等资料报送主管税务机关备案，已备案资料发生变更的，

应在变更的次月重新报送。不按上述规定报送资料的，除周转房摊销外的开发间接费用不得单独扣除。

工程监理费是建筑安装工程预算中其他费用的组成部分，应在建筑安装工程费中核算，并按规定扣除。 十九、关于销售精装房装修费用的扣除问题

从事房地产开发的纳税人销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。上述装修费用不包括从事房地产开发的纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

从事房地产开发的纳税人销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。

二十、关于项目营销设施建造费的扣除问题

房地产开发企业修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

（一）房地产开发企业在开发地块内规划建筑范围外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发销售费用并按规定的比例扣除；

（二）房地产开发企业在可售开发产品内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并计入建安工程费准予扣除；

（三）房地产开发企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），修建临时售楼部、样板房的，其发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 主管税务机关在进行清算审核时应注意核实房地产开发企业购买的家用电器、家具、其他物品是否一并移交给全体业主或政府、公用事业单位。未移交的，上述设备不得扣除。 二十一、关于清算项目可售总建筑面积的确定问题

在进行土地增值税清算时，清算项目的可售总建筑面积可按以下方法确定：

（一）在确定清算项目的总建筑面积时，应首先根据立项文、规划文、总平面图、实测报告等相关资料并结合到实地查看的情况，确定开发项目的开发产品（包括房地产开发企业已用于出租或自用的开发产品），然后再根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。

（二）对于会所、小区车库、车位（包括利用地下人防设施改造的车库、车位，下同）、架空层、幼儿园等不能确权的公建配套设施，如明确属全体业主所有或已无偿移交给业主委员会的和已明确建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，则归

为不可售建筑面积。对于用于附赠给买受人的车库、车位，应计入可售建筑面积。

（三）对于不能办理产权登记的小区车库、车位，其可售建筑面积应以房地产开发企业与购买人签订的车位使用权购买合同上注明的使用面积为准，若合同上未注明使用面积的，则以房地产开发企业提供的车位面积明细表上注明的使用面积为准。 总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积 二十二、关于扣除项目金额计算分摊和扣除的问题

（一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按单个清算项目可售建筑面积（或建筑面积）占多个项目可售总建筑面积（或总建筑面积）的比例，计算确定各个清算项目的扣除金额； （二）房地产开发企业成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其各期共同的成本费用原则上应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊。

房地产开发企业分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致性；

（三）在同一清算单位内，应按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额和本次清算允许扣除的扣除项目金额：

1、按规定计算确定本清算单位总的扣除项目金额、可售总建筑面积和不同类型房屋的可售建筑面积；

2、应按照不同类型房屋的可售建筑面积占该项目可售总建筑面积的比例分摊可扣除项目金额。对于“与转让房地产有关的税金”可按照不同类型房屋的销售收入占该项目总销售收入的比例进行分摊归集； 二十三、《条例》第八条第(二)项所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。当事人在申请免税时，应向主管税务机关提供哪些资料

（一）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，应提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，或土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件；

（二）因“城市实施规划”而搬迁，应提供县级以上(含)地方人民政府或县级以上(含)地方人民政府有关主管部门审批通过的立项、规划文件，文件批复中应有涉及城市规划、旧城改造、企业污染扰民等符合免税规定的文字说明；

（三）因“国家建设的需要”而搬迁，应当提供国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目文件。 二十四、关于清算后再转让房地产的处理问题

（一）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，房地产开发企业应暂按以下规定计算应缴纳的土地增值税，并于次月在主管税务机关规定的期限内申报缴纳：