内容发布更新时间 : 2024/12/29 15:16:22星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

收入，不应计入物管企业的营业收入。但在物业管理实践中，税务部门要求物业服务费的收取必须由物业企业开具由地方税务局统一监制的服务业专用发票。为避免政策风险，许多采用酬金制收取服务费的物管企业不得不把物业服务费计入企业的营业收入。

例1：2007年12月末，××物业管理企业当期向业主收取代管服务费30万元。账务处理如下：

借：银行存款现金30万

贷：主营业务收入--物业管理收入30万

物业管理企业受托进行物业管理，严格按合同约定提供服务，每笔支出账目分明，但由于现行税法的规定，不得不将收取的服务费计入营业收入，这与会计原理中收入的内涵不符。

（2）成本、费用核算。①营业税的会计处理。税法规定物业管理企业经营施工生产以外的其他业务所取得的收入，按规定应交营业税。会计处理通过“营业税金及附加”和“应交税费--应交营业税”科目核算。

例2：接上例，计算并交纳当期营业税，该企业营业税率5%.账务处理如下：

应纳税额=主营业务总额×5%=300000×5%=15000（元）

计提应交税金

借：营业税金及附加15000

贷：应交税费--应交营业税15000 实际缴纳

借：应交税费--应交营业税15000

贷：银行存款15000

这是一个长期困扰物管财务人员的问题。除佣金外，其余的属于业主暂交的资金属于广大业主所有，并非物管企业的收入，但这部分钱同样也要缴税。既然是在酬金制下，营业税理应由业主承担，这样也加大了业主的负担。希望国家有关主管部门尽快解决物管企业财务人员在会计核算时所遇到的障碍，从根本上解决物业管理法规、税务法规和会计法规的矛盾。

②提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。实行物业管理服务费用酬金制的，物业管理服务费的支出范围包括物业管理服务成本和物业管理企业的酬金。物业管理服务成本构成包括：管理服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；物业管理处办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用；经业主大会同意的其他费用。

例3：2007年12月末，××物业管理企业当期在物业管理服务中发生的人员工资3万、辅助材料1万，间接费用0.5万和管理费用1.5万。账务处理如下：

借：营业成本4万

营业间接费用0.5万

管理费用1.5万

贷：应付工资3万

库存材料1万

银行存款等2万

分配间接费用

借：营业成本管理费用等科目0.5万

贷：营业间接费用0.5万

物管企业本身发生的费用是真正意义上的成本，而按物业服务合同书约定的各项支出是代收代付，不属于会计意义上的成本。由于代管服务费计入收入，所以相应地把该部分支出也纳入成本费用核算，这样收入成本才能配比。代收的水电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租等属于代收项目，不能进行收入成本核算。

例4：2007年12月末，××物业管理企业当期代供电局收取电费5万元，按代收总金额1%收取手续费。

收取代收电费

借：银行存款5万

贷：代收款项--电费5万

转付委托单位，收取手续费

借：代收款项--电费5万

贷：银行存款4.95万

其他业务收入--手续费0.05万

（3）经营成果核算，缴纳所得税。①计提和缴纳所得税，区分业主和管理企业各自承担部分。会计期间结束，物管企业进行财务成果核算，所有的收支项目转至“本年利润”科目归集，计缴所得税。酬金制下，物管企业本年利润中的服务费结余部分计缴的企业所得税，税金由业主负担。其企业所得税的计算和会计处理如下：

物业企业各管理处应纳企业所得税额=（管理处的服务费结余±调整的应纳税所得额）×适用税率

物业公司本身应计提应纳企业所得税额=应纳企业所得税额-各管理处应纳企业所得税额

例5：2007年12月末，××物业管理企业服务费盈余5万，适用税率15%，计提并缴纳企业所得税，账务处理如下：

计提所得税

借：所得税7500

贷：应交税费--企业所得税7500

结转所得税

借：本年利润7500

贷：所得税7500

缴纳所得税

借：应交税费--企业所得税7500

贷：银行存款7500

对于酬金制下物管企业而言，物业管理服务费的收支是代收代付性质，不应计入企业收入成本。但是因为税法的规定，代收服务费计入收入，代付的支出计入成本费用，相应的物管服务费结余并入物管企业的应纳税所得额，交纳所得税，这部分税金也应由业主承担。而属于物管企业自负盈亏结余部分所交纳的所得税则由企业承担，会计记账所用的科目和方法同上。

②财务成果核算，管理服务费结转余额，不分配。酬金制下，除了物业服务合同中约定的酬金部分外，其余收支均为代收代付性质，所以扣除物业合同约定的成本费用支出后的结余，并非物管企业的经营成果，其所有权属于全体业主。因此，利润总额中的管理费结余部分不参加利润分配，不能分配给物管企业股东。各独立核算单位的管理费结余扣除计提的所得税费用后的余额，从未分配利润项目转至相应的负债项目，转入下一年度物业服务费中或转为专项维修资金。如物业服务费不足使用，物管企业应提前告知业委会，并告知不足的数额、原因和建议的补足方案。

例6：2007年12月末，××物业管理企业一管理处管理费结余1万，账务处理如下：

借：未分配利润1万

贷：其他应付款--管理费结余1万

三、结论与建议

1、社会法制化是物业管理行业规范发展的瓶颈。酬金制的推行实际是业主服务费实报实销制。物管企业作为一个服务机构，从中收取合理的酬金，在小区物业管理中起到职业经理人的作用。酬金制的实施减少了物管企业与业主之间的摩擦，使物管企业有序健康的发展。酬金制的推广要有比较先进的法律法规体系，要有完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为等等，显然这些条件目前我国尚未普遍具备。所以，社会法制化已经成为物管行业规范和发展的瓶颈。国外和港台地区物业管理实行的是酬金制，推行品牌优质的物业管理，有的物管公司己发展成为上市公司。