内容发布更新时间 : 2024/12/23 6:31:08星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

C. D. Harri、和E. L.Ullman(1945)研究了各类城市的地域结构后提出了多核心模式(图2)。他们认为各种行业以自身利益为目标的区位过程和产生的集聚效益导致各行业利益对比而发生的分离，最终造成城市中心的多元化和城市地域结构的分异。多核心布局更加强调了城市职能分区，并强调了大、重工业向外布局的特征。在多核心模式中，城市地价从中心到外围出现儿个峰值区。这种多核心城市除CBD外，城市还有其他次中心，因此多核心适合北京、上海等现代特大城市的分区布局特征。 1.3城市交通对地价的影响 交通干线对不同区位地价的影响

交通设施的建设可促进土地的开发，使城市土地升值，因此，通达性是土地利用过程中首先要考虑的因素。不具备交通通道的地块一般很难被用于大规模开发。Czamanski( 1966)构筑了一个针对城市功能的“通达性指数”，认为所有类型的城市土地的地价与“通达性指数”之间有极高的相关性，最高可达100%。通过对德阳市116个地价采样点数据进行相关分析发现，高地价点主要出现在道路交通网的结点上，这说明地价与交通具有极高的相关性，地价沿城市对外交通干道延伸明显。同时发现，不同的交通干线对不同区位地价的影响情况也不一致。如铁路对居住用地地价产生一定的排斥区，而对工业用地地价则产生吸引区(图3) 。

房地产业是一种与区位紧密联系的产业。区位对房地产业的影响首先是通过城市地租来体现的。城市土地区位效益的实质是级差地租，而且主要是位置级差地租。对一切经济单位来说，由于存在距离和空间位置的差异还有自然、环境、经济文化各区位因素的差异，进一步加剧了上述位置差异。使处于同一市场上不同区位的相同面积土地产生了极不相同的使用价值、利用方向和集约度，从而产生极不相同的经济效益。

在级差地租的调节下，城市土地的空间布局表现出一定的规律性。各经济主体、居民住户对距离市中心远近不同的地段愿意支付的地租数额是不一样的。金融、商业、服务业在市中心具有较高的竞争能力。可以支付高于其他任何活动的地租，这些行业用地往往位于市中心区，依次向外是住宅、工业用

地。就住宅用地而言，越靠近城市中心，其租金水平就越高，占地越小，而越远离城市中心，租金水平就越低，占地面积也越大。因此，在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地的区位选择有一定的向外“漂移”的特征。

地租是房价的重要组成部分，地租的高低直接影响着房价。而不同地区的级差地租是极不相同的，甚至可能相差几位、几十位。房地产开发商选择哪一地区的地块，建何种类型的房地产，必须慎重决策。因为地租高，房价相应也高，而预销售对象对房价能否承受，直接决定建成的房地产商品的销售量，从而影响其价值的实现和投资利润的多寡。所以，开发商在准备开发投资时，必须认真考虑和测算级差地租问题。

(二) 房地产开发项目的区位选择

1、区位因素分析。房地产开发投资策略可以概括为五个要素，即房地产地段位置的选择、房地产产品质量的选择、房地产市场(价格、顾客、销售区等)的选择、房地产开发经营形势的选择和房地产开发时机的选择。其中处于第一位的便是地段位置选择。地段位置是决定城市地价的最重要因素，从而对房地产价格或出租能力的形成起着举足轻重的作用。所以，开发房地产首要的须看地段位置，地段位置指明了一宗房地产的具体空间区位，以及周围环境及相邻地区的自然环境、生态环境、经济文化和社会环境。与其它因素不同的是地段位置是固定的，不可移动的。对一个企业或家庭来说，一旦购买了一宗房地产，就不能轻易地搬迁以逃避不称心的区位环境，去寻找更满意的环境，因此区位选择十分重要。

房地产开发投资量大，回收期长，开发地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中至关重要。由于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大的影响，因此，在选择区位过程中必须做大量的调研和科学的分析，从而作出正确的决策。

按区位内投资环境各要素存在的范围不同，可分为宏观、中观、微观区位因素。宏观区位因素指一个

国家的投资环境;中观区位因素指区位地经济发展水平、社会购买力水平、自然资源条件、基础设施状况、竞争状况等;微观区位因素指具体场所的自然经济及社会条件，如该地块的基础设施条件、地质、地貌、水文条件、配套设施及环境等。对房地产开发项目而言，除了一般性研究宏观区位因素外，更要注重中观和微观的区位因素的研究。

除此之外，还可以采用软硬划分的办法。硬区位因素主要包括交通运输、邮电通讯、能源、给排水等基础设施;商业网点、文化娱乐设施、医疗卫生及其它服务等配套设施;地质、地貌、水文、植被、山川、气候等自然地理状况。软区位因素则指各种社会政治、经济、文化等条件。

区位因素包括的内容很复杂，各个因素对房地产价格影响也不同，有的使其增值，有的使其减值。比如对住宅区来说，居民选择住宅时，十分关心生活是否方便和生活环境是否良好，尤为重要的是离市中心距离、交通状况、有无危险或污染设施及邻里情况等。对商业区来说，影响最大的因素是收益状况。而工业区最重要的则是动力、水源和运输条件。

1．1地区经济影响因素分析

一个地区的经济对房地产市场的影响是很大的，无论哪类物业，地区经济环境都会对他发展产生影响，地区经济繁荣会促使整个房地产市场的景气，地区经济的不景气，对于这个地区的房地产整体都会有不利的影响。因此对房地产市场定位因素的分析也要考虑地区经济对房地产的总体的影响，一个地区的房屋、零售物业及写字楼物业的需求，在很大程度上是由这个地区的经济增长和发展决定的。房地产市场定位的因素分析必须对地区的经济活动的性质有充分的理解，并通过对地区经济景气及经济结构的分析对地区经济进行预测，在这个基础上才可能对这个地区的空间需求及房地产市场容量进行估计和预测。 地区经济的总体理解

对地区经济的总体理解可主要从两方面来把握：地区经济有机体的总体循环；房地产经济是地区

经济有机体的组成部分。 地区经济有机体的总体循环

经济活动的实施主体不外乎为三个主要部门：企业、居民、政府。他们的经济活动在内容和方式上，各自不同。又相互依存不可分割，进行着资金、人力、技术、生产资料、产品、信息个各种交流，这种流通构成了一个地区的经济总体循环

1. 2地区经济景气分析与房地产市场定位

地区经济活动的水平，一般用经济景气来描述，地区经济活跃，发展迅速，我们来说地区经济景气乐观；如果地区经济停滞，增长速度放慢，我们则说它不景气。因为经济发展水平低，或不景气，对房地产的需求量会相对较小，供应量也会受限制。这些对政府或房地产企业来说有着重要的指导作用，特别是房地产企业在市场定位时会决定究竟开发哪一类型的房产,是经济适用住房还是住宅商品房，是写字楼还是商铺的开发。

目前人们越来越关注，对地区宏观经济的景气及房地产业本身景气的分析，试图通过景气分析，更直观地发现经济周期波动，及房地产业的周期和转折点。在这种景气分析中，景气指标的设置极为关键。它直接关系到房地产市场未来的走势，对房地产企业在决策和定位时有着重要的参考价值。

1. 3专业物业市场影响因素分析

对房地产市场某一类物业的分类，主要是根据每个物业的用途来分，概括起来目前我国房地产市场可分为四类：1、住宅市场；2、写字楼市场；3、商铺物业市场；4、其他市场主要包括厂房、仓库等。 对专业物业市场的经济环境及影响因素的分析,目的在于说明如何估计某类物业的市场潜力。每个房

地产企业在给项目、产品定位时都要首先考虑，究竟是把企业资金投向哪类物业市场，因为各种类型物业都有它的对应客户群，潜在的客户群具有不同的需求特征，外化而成为物业的某种特征。这种特征是划分物业类型的标志。也就是说这种标志是由潜在的客户群的需求的差异决定的。

客户的需求是潜在的，需求特征也不是一目了然。但是客户群自身的人口特征和经济特征，以及所需求的物业的特征是外化的、明显的。因此，专业物业市场影响因素分析就是寻找特定用户群及他们所需要的特定种类的物业。通过估计特定用户群的量来推测他们所需要的特定物业的量，同时用供给量与之对比，来发现供求缺口，确定需求潜力。

每个专业物业市场由于有不同的因素最终影响供求量，所以，各不同物业影响定位的因素也不相同。

1.3.1影响的基本要素主要有： 商圈及交易圈的确定

对于某一地区某种用途或某一类型的物业分析，首先要确定的是它的商圈（trade area），也称为供求圈和交易区。不同项目要求的商圈是不同的。最容易定义的是那些为政府进行的物业市场分析，它们的商圈一般就与一个城市或一个地区，一个街区，总之是以行政区划为界限来定义商圈的，比如广州恒昌公司就受广州市政府委托做过广州写字楼需求分析，或者上海信源恒昌为上海市做的上海福利分房状况分析等，在这类的项目中，行政区划的界限就是商圈的界限。

但是，如果是对某一类型影响物业定位的因素进行分析，就要区别特定物业的情况进行商圈的定义。不同用途的物业，不同特征的物业，他们的服务范围是不同的。一个小区及商业物业的商圈显然是以小区为服务范围的，而度假型的别墅区的商圈则可能是全市或全省。因此在做专业物业（某种用途，或某种用途中某一种类型物业）的市场定位分析时，首先要做的就是商圈的确定。商圈的大小是影响定位的基本因素之一。值得注意的是不同类型物业商圈的确定，其方法式不同的。