内容发布更新时间 : 2024/5/21 20:02:59星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

经济学家：中国的房地产调控政策基本失败

马光远：全面检讨中国房地产政策作者：马光远中国的房地产政策，似乎再次陷入了尴尬，面对一些城市的疯涨、“地王”的频现，以“去库存”为主题的政策陷入了进退两难的境地。去年11月，中央财经领导小组提出化解房地产库存，事实上意味着中国房地产政策的历史性转折，从过去每一次的抑制房价过快上涨的目标开始转向房地产的高库存，也意味着中国房地产市场的基本面从短缺开始进入全面过剩。随后的中央经济工作会议，打出了一套帮助房地产去库存的“组合拳”：一是提出要“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”；二是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；三是提出购租并举的住房制度方向，提出未来的住房制度的主要方向是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”；四是提出要发展住房租赁市场；五是鼓励开发商降房价；六是提出要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；七是提出取消过时的限制性措施。并在“两会”之前出台了一系列刺激房地产的政策，使得中国房地产政策几乎回到了08年4万亿救市的时候。这样，在经济下行、货币宽松以及房地产政策的刺激下，中国房地产在“去库存”的主

题下走出了一条前所未有的大阳线。一季度房地产的数据全面反弹：以上海为代表的一线城市房价令人瞠目结舌地飙涨；南京、苏州、合肥、杭州等四小龙炙手可热；央企疯狂制造地王，2016年上半年还没结束，地王数量已经创造了前所未有的历史记录。我在去年一系列展望房地产走势的文章中指出，在全国房地产市场出现全面分化的情况下，“去库存”政策一定会导致不该热的地方很热，想热起来的地方很冷的难以自圆其说的结果。并预计一线城市、热点城市和人口未来流入的城市房价会大涨。即便如此，对于一线城市和部分二线城市目前的热度还是始料不及。房价飙涨以及背后的杠杆，让房地产进入到了危险区域。随后上海、深圳、南京等地不得不又出台调控措施，中央通过权威人士喊话少有地提示“房地产泡沫”的风险。这意味着，短短一个季度而又功效不凡的房地产刺激政策又被遏制政策所取代，中国房地产政策再次“拐入”了调控周期。政策制定者也许没有想到，以去库存为目标的政策，以农民工的市民化为主要路径的政策却成了一些城市的集体狂欢。事实上，这种尴尬局面的出现，和房地产政策仍然难以脱离调控思维不无关系。长期以来，中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑。在过于追求短期效应的指导思想下，政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从，这是房地产公共

政策面临的最重大的问题。中国房地产公共政策的目标究竟何在？如何厘清政府和市场的各自责任？如果不搞清楚这些基本的政策前提，结果只能是一方面政策被动地变来变去，另一方面，市场的参与各方都反向地博弈政策，导致政策失灵的尴尬。回顾98年房改以来中国房地产调控的政策变迁：98年的住房市场化让房地产成为经济新的增长点，房地产投资额以每年超过20%的速度增长，远高于当期GDP增长的速度，导致2003年出现了投资过热，房价快速上涨的态势。2003年成为房地产政策的第一次“拐点”，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，一方面土地管理部门强化对土地的管理，执行土地招拍挂制度；另一方面银行严控信贷，但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。这导致2005年政府出台了更严厉的调控措施，这期间一个重大的变化是国务院要求加大对中低价位房和中小型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房和廉租房建设的计划和指标。而2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（“国六条”）使本轮政策调控的力度空前。与此相对，限外资，限炒房，查土地，严税收等一系列举措相继出台，房地产市场可谓风声鹤唳，然而，房价上涨的速度也达到了高峰，北京部分地段的房价出现了一年翻番的疯狂局面。不仅低收入家庭住房困难，中等收入家庭面对高涨的房