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内容发布更新时间 : 2024/12/24 20:23:35星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

商业地产营销策划培训

重庆“地铁广场”项目商业裙楼营销策划

前 言

近年来,随着居民收入、消费水平的提高,重庆零售业和服务业发展很快,不仅营业额连年攀升,新的业态和经营模式也不断涌现,为商业物业营造出广阔的市场空间。因此,开发企业对商业物业的信心也空前高涨,供应量空前的大,这又在极大程度上加剧了竞争的激烈程度。

渝中区是重庆的商业中心,历来是商家必争之地,但客观的说,当前商业物业的供应已开始出现饱和的迹象。凭借本项目的口岸条件,商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。

这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远,寻找业态空白点或实现经营差异化,以突破和创新制胜。

在本报告中,我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金(售价)水平环节等提出了较为系统的建议,供贵司参考。我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台,通过沟通和优化,最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。 一、项目市场背景分析

(一)重庆商业物业市场环境分析

1、数字化商业 (1)商业面积:

主城区有效商业面积在370万平米左右,以常住人口500万计,人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题有关研究标准还有0.25平米左右差距。 (2)商圈饱和度:

根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱和度计算得出,各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间,离理想经营值尚有2-2.5万元的距离,远远低于饱和度。 (3)零售业态:

据相关统计,重庆的商业业态比例中,便民店、杂货店比例约占35%,偏高;百货店约20%,购物中心(商场)25%,连锁仓储式中心店5%,比例偏低,其余15%为专业市场。 (4)租金水平:

主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米·月(商圈中心区域),平均租金价格在150-200元/平米·月之间。

整体出租的大型商业物业租金水平在20—80元/平米·月(建筑面积),物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响;此外,不同业态由于营业额和利润水平不同,对租金的承受能力也有比较明显的差别。

结合重庆未来5年发展趋势,我们认为无论是大型商业物业或是独立商铺,租金水平都会稳中有升。 (5)销售价格:

各大商圈的商铺售价在2-10万/平米(使用面积)之间,中心区域旺铺售价集中在3.5-5万元这一区间。

目前有部分大型商业物业在招商成功后,带租约销售产权,销售价格和年租金收入的比值大致为12:1——15:1。

2、小结 通过数据分析我们认为:

(1)重庆市商业还有比较大的成长空间

一方面居民收入不断增加、消费水平不断提高;在另一方面,杂货店、便利店等比较落伍的商业形势仍然占据了相当比例,没有规模效应,缺乏经营特色,无法提供比较完善的配套服务,商业的整体经营水平有待提高。

所以近年来,过内外知名商家纷纷入渝,业态包括百货、超市,以及各类专业市场,证明商家也普遍对重庆商业的发展前景持乐观态度。

(2)其他主城区商圈的发展,开始削弱渝中区零售业的集聚效应

各个主城区近年来都致力于改造中心商圈,南坪、沙坪坝、杨家坪步行街相继建设完成,改善了购物环境,并吸引了相当多的百货以及大型专业市场商家进场,留住了相当部分曾经外流至解放碑的消费力。虽然解放碑商圈目前仍然处于无可争议的龙头地位,但绝对优势和集聚效应已开始弱化。 (3)渝中区的商业物业供应量相对饱和

从统计数据上反映,渝中区商业物业供应量已经接近饱和。因此渝中区商业物业面临的压力也非常大。

附:2003年五大商圈比较表 单位面积实际日人流量年购买力 商业供应量 额 (万人) (亿元) (万平米) (元/平米) 30 24 20 135.0 64.8 54.0 45 25 20 42000 30000 25000 商圈 解放碑 沙坪坝 南坪 饱和度 接近饱和 未达饱和 远未饱和