内容发布更新时间 : 2024/5/29 18:48:37星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

A.空置量信息 C.金融信息

B.政策信息

D.房地产税收信息

E.房地产存量信息

7. 利息计算的三要素包括（ABD）。 A.本金 E.利润

8.下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（BCD）。 9. A．净现值 B．投资利润率 C．现金回报率 D．静态投资回收期 E．内部收益率

9.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ABD）。 A．当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 B．实际利率真实地反映了资金的时间价值 C．名义利率真实地反映了资金的时间价值

D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E．当计息周期短于1年时，年名义利率大于实际利率 10.下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ABC）。 A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E．内部收益率越高，投资风险就越小

11.下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ADE）。 A．资产负债表 B．投资计划与资金筹措表 C．借款还本付息估算表 D．资金来源与运用表 E．损益表

12.投资项目可行性研究的根本目的包括（ABC）。

A．减少或避免投资决策的失误 B．提高项目开发建设的经济效益 C．提高项目开发建设的社会和环境效益 D．为项目决策提供依据 E．为项目后期的经营决策提供依据

13.写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ABD）。 A．商业信誉和财务状况 B．面积需求大小 C．租金支付方式 D．物业服务需求 E．与写字楼业主的关系

15.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为(ADE)等方面。

A.租金收入 C.减少纳税

B.销售收入 D.股权增加

B.利率 D.计息期数

C.名义利率

E.物业增值

16.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大，主要体现在(ABD)等方面。

A.土地开发费用高 B.环境污染较严重

C.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势

D.流动人口日益增加

E.与新城区相比，旧城区要求的绿地面积所占比例更大 17.房地产金融是与房地产有关的(ABCE)等各种信用活动的总称。

A.租赁、转让

B.交换 D.金融工具投资

C.各种货币资金的融通 E.各种货币资金的筹集

18.房地产开发企业发行企业债券时，还本付息的期限一般应根据( ABCD )而定。

A.房地产开发周期 E.企业素质

19.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目，准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的(ABCE)。

A.成本 C.税金 E.损失

21.房地产开发投资风险防范策略与方法有哪些？(ABCE）

A.风险预控 C.风险组合 E.风险转移

五、简答题（每小题4分，共12分） 1. 简述房地产投资有哪些特点 (1) 资金需求量大，投资回收期长 (2) 房地产投资不确定因素多，风险大 (3) 房地产投资回报率高，效益好 2. 简述房地产市场投资有什么重要作用？

房地产市场投资的宏观作用：（主要表现在四个方面） (1) 有利于国家增加财政收入 (2) 有利于改善城市建设和投资环境

(3) 有利于各级政府的投资行为及企业经营行为的合理化 (4) 有利于带动相关产业和促进城市经济的全面发展 房地产市场投资的微观作用（主要体现在三个方面） (1) 房地产市场投资可以增值 (2) 房地产市场投资可以实现保值

B.风险回避 D.风险控制

B.费用 D.价外收入

B.公司资产实力

C.房地产企业筹集资金的目的

D.金融市场的规律和有关法规

(3) 房地产市场投资可以合理避税

3. 简述房地产开发投资过程一般由哪几个阶段构成。 房地产开发投资过程：（六大阶段）

（1）收集信息阶段（2）项目可行性研究阶段（3）取得土地使用权阶段（4）项目规划 （5）项目投资实施阶段（6）房地产租售阶段

4. 简述房地产投资环境分析的基本内容及基本任务。 主要内容（主要体现在八个方面）

(1)社会环境 （2）政治环境 （3）法律环境 （4）经济环境 （5）文化环境 （6）自然地理环境 （7）基础设施环境 （8）社会服务环境 基本任务

（1）分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系。论证房地产投资方向是否正确，房地产项目投资的合理性。

（2）对于房地产项目开发的建设条件进行评价。研究房地产开发建设过程中，建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。

（3）通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。 5. 简述房地产项目的资金来源。

企业资本金（股本金）、银行贷款、预售收入、承包商带资承包和合作开发、社会合法集资（发行股票、发行公司债券）、利用外资等方式。 六、计算题（第44小题8分，第45小题10分，共18分）

1. 某项目第一，二，三年分别投资100万，70万，50万，以后各年均收益90万，经营费用均为20万，寿命期为10年，期末残值为40万，绘制该项目的现金流量图。（本题中建设期的投资资金发生的时间点为年初，经营期的收益资金发生的时间点为年末）

2. DJ公司拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%，第四年装修并开始出租，当年的毛租金收入为200万元，经营成本为50万元，装修总支出100万元，并预计在此后的第5-20年毛租金收入300万元和经营成本80万元，贴现率为10%。写字楼经营到第20年末转让，获得转让净收入1400万元。试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量表并计算出项目净现值(设投资和经营期间的收支均发生在年末)。

3. 某投资方案各年的净现金流量如下图所示，折现率为10%，则该方案财务净现值额是多少？

4. 已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业，之后又花费10万元用于内装修，并在利用此店铺进行经营的20年中，每年花2万元用于店铺的维护维修，且第10和20年各花15万元将店铺重新装修一次，已知贷款利率为14%，贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用现值之和为多少万元?

七、论述题（每小题10分，共20分）

46. 谈谈如何理解房地产投资分析中“钱能生钱”的含义。

47.试述房地产项目投资中的敏感性分析的主要步骤及其局限性。

48. 试述可行性研究中房地产市场状况分析的基本内容。