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1.1.5城市建设与规划

章丘市是济南重要的地级市，由于泉水明净，素有“小泉城”之称。中心城区即“一城一区”，包括章丘主城区与龙山，枣园、圣井、埠村四个办事处范围内的城市建设连绵区域。“一城”是以明水、双山办事处为依托的主城区，“一区”是由龙山——枣园联合片区、圣井高新产业园区、圣井传统工业园区构成的西部城区。 1.1.5.1城市规划

⑴ 城市规划区范围

东起明水办事处与普集边界，西至章丘与济南边界，北至明水、龙山北部边界，南至圣井、双山南部边界，总面积约185平方公里。

⑵ 城市布局

①城市发展方向：中心城区主要向西和向南发展，尤其是大力向西发展。

②城市用地规划布局：建设用地总面积5589.22万平方米，其中，老城区用地面积1175.1万平方米；新城区用地面积1121.9万平方米；大学教育区用地面积1171.32万平方米；产业片区用地面积2120.9万平方米。人均建设用地面积139.7平方米。

⑶专项用地规划 ①居住用地

现状居住用地面积3.32平方公里，除近几年新建的居住小区和单位自建住宅楼居住条件较好外，其余多为平房，占地大，缺少配套设施，居住环境较差。

住宅建设按照新区开发与旧城改造并重的原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高居住水平，满足人民群众日益增长的居住需要。2020年居住用地达到23.55平方公里，人均居住用地达31.4平方米。

根据城市的空间结构，结合功能分区，构建多元居住模式。形成十八个居住社区。每一个社区一般人口规模3-6万人左右，明水产业片区和教育片区内由于居住用地较为分散 ，分别合为一个居住社区，因此人口规模在10-15万人左右。

②公共设施用地规划

公共设施用地主要集中在车站街、汇泉路、城建街和镇东大街两侧，胶济铁路以南公共设施较少。公共设施用地主要采用“三轴五心”的规划结构，其中“三轴”分别是指双山大街市级公建发展主轴、“章丘大道”、“双山大街”市级商务发展主轴和“汇泉-绣水”市民生活服务主轴；“五心”是指明水大街附近的老城商业发展核心，章丘大道和双山大街交汇处的新城商务发展核心区，经十东路与双山大街交汇处的新城行政府核心区，经十东路经十东路以南教育片区的大学城文化产业核心区以及西部城区枣园-龙山片区东部的行政科研发展核心区。

1）行政办公用地

章丘市政府办公地点主要位于汇泉路、 百脉泉街、车站街。市政级行政办公办公用地在新城中心区集中分布，其他行政区办公用地在原地的基础上完善提高。规划期末，在西部城区，集中布置主要管理西部产业园区的行政机构单位。

2）商业金融用地

立足章丘，依托济南，辐射周边城市，完整打造章丘50公里经济圈，构筑现代化区域性商贸服务中心。建立市级、片区级、社区级商业中心体系，构筑完整的城市商业体系。

3）文化娱乐用地

规划形成市级、片区级、社区级三级文化设施体系，总用地43.18公顷。 4）体育用地

完善现有体育场地。规划在双山路西侧，唐王山路北侧建设综合体育中心，配置标准体育场、体育馆、

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游泳馆、训练馆等设施，并作为全市集会、大型体育活动、民间文化活动的重要场所。

5）医疗卫生用地

完善现有卫生医疗体系，形成以现代化大型综合医院为核心的市级医疗核心和片区级、社区级医疗卫生设施系统。加快专科医院和特色专科的建设，将明水延科、口腔医院、双山骨科医院建成全省著名地方专科。搬迁枣园办事处卫生院，扩大、完善龙山办事处卫生院、圣井办事处卫生院，另在济青路北侧新建一个配套齐全的医疗中心。

6）教育科研用地

大力发展现代教育片区，以高等院校为依托。完善现有重点高中，在西部城区设置相配套的中小学和幼儿园等教育设施，在圣井西部及背部规划三处教育机构用地，用于布置教育设施。

③工业用地

2005年根据济南大城市发展战屡确定的章丘市对接济南，使得所确定的枣园龙山、圣井开发片区和1992年确定的明水产业片区均超出了1996年的城市总体规划的预测。在西部城区，现有圣井传统工业园区、圣井高新产业园区、枣园-龙山高新产业园区三大园区；中心城区规划空间结构是“一区两组团”，包括明水产业片区、西部城区的圣井工业组团和枣园-龙山工业组团，与章丘市的三条产业发展快速通道（胶济铁路，济青路，经十东路）相联系，积极促进工业发展。

④仓储用地

仓储用地现状面积约为2.53平方公里，主要分布在西环路以西明水产业片区以及西部城区。在主城区，以新建铁路、公路交通枢纽为中心，形成主城区的仓储、物流综合服务中心；西部成业园区，根据产业需要合理布置，灵活集中设置仓储货物。

⑤绿化用地

在中心城区形成点、线、面相结合的绿化网络系统，构建“绿楔入城，绿网渗透、绿点呈景”的城市绿化系统。到2020年人均绿地达到18.87平方米，其中人均城市公共绿地不小于13.22平方米，绿地率不小于42%。

建立“两片、一库、市中环、七条纽带外加环”的结构。市区范围内的绿化环境在三种绿化模式的基础上，依托其依山临水的环境。构筑“城外绿楔、城内绿园、两轴多心、三纵六横”的城区绿化格局。

1.2章丘市土地市场状况

1.2.1土地供应量

2004年至2007年，章丘市土地供应量为563.52公顷，年均土地供应量为140.88公顷，但是各年份供地量很不平衡。

1.2.2土地供应结构

2004年至2007年，土地供应结构中商业用地供应量为27.02公顷，住宅用地供应量为192.74公顷，工业用地供应量为143.62公顷，其他用地供应量为142.46公顷，分别占土地供应总量的5.34%、38.10%、28.39%、28.16%。

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28.16%5.348.10(.39%商业用地住宅用地工业用地其他用地

图1—1 2004-2007年章丘市土地供应结构分析图

1.2.3土地供应方式

2004年至2007年，土地供应方式全部为有偿供应，供应土地面积为563.52公顷。其中，招拍挂土地400.44公顷，占土地供应量的71.06%，协议出让163.08公顷，占土地供应量的28.94%。

1.3本次基准地价更新的背景

1.3.1政府工作要求

城镇基准地价是地价体系的重要组成部分，也是政府调控土地市场的重要手段。定期调整更新并公布城镇基准地价是政府的一项重要职责。省政府《关于实施协议出让国有土地使用权最低限价标准的通知》（鲁政发[2006]5号）要求：城镇建设规划区范围的土地级别和基准地价原则上每3年应调整更新一次。山东省国土资源厅《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发【2006】37号），要求凡3年以上未进行城镇基准地价更新调整的市、县（市）都必须进行更新调整，且确保按时高质量地完成新一轮基准地价更新工作任务，时间要求在2006年底以前完成。国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006] 307号），要求《全国工业用地出让最低价标准》发布实施后，各省（区、市）要依据国家《标准》，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价。

1.3.2地方土地管理需要

近年来章丘市城市规模进一步扩展，城市用地布局、土地质量分布发生明显变化，土地市场逐步发育，地价诸多构成因素如商服、交通、环境、基础设施、规划因素等发生了较大变化，土地条件和土地收益也有较大变化，我市目前使用的城镇基准地价成果为2002年成果，已沿用了5年，目前原有基准地价成果在指导和审核地产市场交易时显得不太适应。

1.3.3社会经济发展的需要

2006年《章丘市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》出台，2007年章丘市新一轮城市规划修编完成，保持基准地价的时效性，对章丘市国民经济的持续、稳定、协调发展具有重要作用。

基于上述原因，亟需开展新一轮基准地价研究。

1.4总体要求

在全面总结2002年章丘市城镇基准地价更新工作的基础上，本着高起点、超前性、科学性、创新性、自动化的原则，以市场交易资料为依据，严格遵循《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，应用先进的计算机技术和GIS技术，全面完成章丘市城镇基准地价更新各项任务。

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1.5主要依据

1.5.1理论基础

（1）马克思地租理论和土地价值论 （2）土地区位理论 （3）城市土地生态经济理论

1.5.2主要技术依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《中华人民共和国城市规划法》； （4）《城镇土地分等定级规程》； (5)《城镇土地估价规程》；

（6）国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006] 307号）。

1.5.3主要工作依据

（1）章丘市土地利用总体规划； （2）章丘市城市总体规划；

（3）《章丘统计年鉴》（2003年－2006年）； （4）章丘市土地交易资料（2003年－2006年）；

（5）《章丘市城区土地级别与基准地价更新技术报告》（2002年）； （6）章丘市城区土地级别与基准地价更新图件资料（2002年）； （7）章丘市乡镇土地定级估价图件资料（2002年）。

1.6工作内容

1.6.1评价范围

1.6.1.1城区评价范围

本次城区土地级别与基准地价更新范围参照章丘市土地利用总体规划和城市总体规划确定，具体范围为：西至埠村路，东至三涧溪村东侧，北至岗子村、济钢耐火材料厂一线，南至大学园区。土地面积为82.96平方公里。 1.6.1.2乡镇评价范围

乡镇土地级别与基准地价更新对象包括4个办事处及14个乡镇（包括圣井办事处、枣园办事处、龙山办事处、埠村办事处、刁镇、普集镇、相公庄镇、官庄乡、绣惠镇、文祖镇、水寨镇、宁家埠镇、高官寨镇、黄河乡、垛庄镇、曹范镇、辛寨乡、白云湖镇），评价范围参照各乡镇政府驻地城镇总体规划和土地利用总体规划确定。

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图1—2 2007年章丘市城区土地级别与基准地价更新范围

1.6.2主要目标与任务

以2002年章丘市城镇土地级别与基准地价更新成果为基础，进行补充调查，调查分析影响城镇土地级别的相关因素，确定影响主要用地类型的因素及影响程度；调查土地的主要交易形式及其相应的价格水平；各类土地的价格形成因素及影响程度；土地价格之间及土地价格与各形成因素之间的经济关系。采用计算机系统为辅助手段，全面完成城镇土地级别基准地价更新工作，建立基准地价动态更新系统。

1）完成上述范围内土地级别更新工作。

2）在定级的基础上进行地价测算，拟定上述工作区内级别基准地价、基准地价因素修正系数表及其因素指标说明表；

3）编制城区土地级别与基准地价图； 4）编制乡镇土地级别基准地价图；

5）撰写城镇土地级别与基准地价更新技术报告、工作报告； 6）建立土地定级因素、因子空间数据库和相应的关系数据库。

1.7更新的基本原则

1.7.1因地制宜综合分析原则

土地质量受土地自然属性及社会经济条件等多种因素的影响，不同城镇的土地各有其特点。因此，在本次城区土地级别、基准地价更新工作中，定级估价因素的选择、定级估价方法的应用等都要充分考虑到当地的实际情况，对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析， 按综合差异划分土地级别，更新基准地价。

1.7.2主导因素区域差异分析原则

在影响土地质量的众多因素中，往往是几个因素、因子起主导作用。由于受城市规划的限制以及其它因素的影响，其中的一个或几个主导因素发生了变化，从而导致了城区土地的质量和价值的变化。因此，本次城镇土地级别、基准地价更新应重点分析对土地级别、地价具有重要作用的因素，突出主导因素的影

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