内容发布更新时间 : 2024/5/2 8:13:26星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

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看商业：万达金街生存状况大调查 2014-05-06郑州商业观察

“18个月一座万达广场”，“一座万达广场一个新城市中心”，在过去数年间， 万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。但高速成长 的背后，被华丽外表所掩盖的问题也在逐步显现。目前，全国万达金街都普遍出 现出租难现象，例如泉州万达金街的业主更是因此走上维权之路。

★各方专家解读

运营管理没跟上还处于培育期阶段

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首先，万达金街与自持商业中心组合后的商业体量非常大，这么大的商业体量与 城市人口消费能力是否匹配，是二三线城市常容易出现的问题。并且，万达金街 之所以会出现这些问题，在于管理没有到位，把重心都放到了自持物业上，对于 散售物业没有相应的招商运营。再者，大型商业街有一定的预热阶段，任何一个 商业地产项目都要经历市场培育期，在这期间，商业街的业态会不断整合更替， 经营内容需要经过优胜劣汰才能生存下来。

体验型业态迎合有限难承受高昂租金

以目前万达自持商业来看，体验型消费容易吸引最多的消费群体。从顾客角度考 虑，例如餐饮之类的体验型业态，是每个来万达广场顾客的必须消费项目，但这 些业态往往需要较大的营业面积才能形成规模，万达金街独立门店较难迎合这一 需求。虽然可以通过整合大量店铺来运作，但是目前整体行业已非高利润，承受 能力有限，难以应对高昂的租金。

体验不如商场金街繁荣有难度

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本质上还是一个业态规划的问题，金街和旁边的购物中心存在一定的竞争，但与 之相比没有优势可言。第一，购物中心作为万达商场的主体，本身就非常大，购 物者会有一个“疲劳时间”，逛完之后，已经没剩多少力气再去逛金街;第二， 从购物环境上讲，夏天没有空调，冬天没有暖气，体验上还是在商场里边更好。 所以金街的繁荣有一定的难度，除非有特别吸引人的点。

商业模式没有对错商圈形成需要积淀

万达金街出现问题，背后体现了商业地产快速发展的困境，商圈的形成本身是需 要自然的积淀和淘汰，并不是靠“规划”就能一步到位，就算有一个更大的商业 开发商来开发运营，想要做好，也还是需要时间，需要人流、商家以及消费习惯 持续不断的积累和转变。在大商场旁边做一些酒吧街或者休闲上的配套，在规划 上是没有问题的，例如在泉州，中山路、九一街等传统街区也能取得成功，因此 更核心的问题，还是在于后期的营运能否得到消费者和商家的认同，这是一个商 圈、商家、消费者相互博弈的过程，需要时间来检验，从来没有谁能凭空创造出 一个商圈。

定位模糊资源未充分利用

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第一，万达金街本土区位定位模糊，“金”字在商圈内没有做到符合本土市场业 态细分；第二，市场定位模糊，这种复制模式前提要在充分市场调查的基础上， 不能只停留在简单的宏观面，更应该注重微观面；第三，规划未做到与现有资源 充分利用；第四，品牌固然重要，还是提醒消费者和投资者，外来的和尚再会念 经也要结合自身投资能力和本土区域投资眼光进行考量。

缺乏统一招商统一运营

万达金街为了提高售价，没有招商就进行出售，造成后期运作不到位。而业主以 个体名义招商，无论是资源还是品牌都无法与万达这样一个大型商业地产集团相 比。类似的由自主招商模式在全国多个万达金街项目都有出现，为了让售价达到 预期，在未规划定向业态招商的情况下就出售，造成后期的一系列招商难情况出 现。万达占据了主要的业态范围，如果调整一下，还是可以与商业中心达到互补 的。

业主对租金期望过高租售价不成正比

借助于万达广场的名气，万达金街业主自主招商时，因为购买的商铺售价较高的 原因，考虑到投资回报率的问题，不愿意把商铺低价出租。金街业主应该降低租

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金期望值，考虑在较短时间内形成商业成熟氛围，先提高开业率再考虑未来的业 态转变及提高租金。

没有留业态空间给金街

万达广场在其自持有的商场内，业态非常齐全完整，餐饮休闲娱乐零售无所不包。 几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，导致其生存空间狭小。商业中 心与金街之间没有打开足够的衔接通道，客流没有从室内导向室外，这也是金街 后续经营困难的原因。

★探访：3个城市，5座万达广场金街现状

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