内容发布更新时间 : 2024/10/25 19:26:52星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

对我国物业管理发展对策的思考

随着新世纪的到来及中国加入世贸组织，中国物业管理市场化进程亦逐渐加快，物业管理日益成为现代化城市管理和房地产经营管理极其重要的组成部分。由于我国物业管理起步较晚，因而存在的问题还很多。物业管理公司如果要生存与发展，就必须对困扰物业管理行业发展的问题进行分析和研究，找出对策，以推动物业管理行业向更高层次发展。

一、经营规模化，以规模求效益

物业管理企业的规模化代表着企业的综合实力，它包括企业的运行体系、管理机构、用人机制、企业品牌的含金量等，而企业的管理面积、员工多少仅仅是表面形式。同其他行业的经营性质不同，物业管理行业的经营活动主要是以综合性服务来取得管理费的收入，而收入的主要和直接来源就是企业的物业管理面积，物业管理面积越多，则企业取得的收入越多，效益可能越好。物业管理行业性质决定了扩大经营规模是提高企业效益的根本出路。而强调管理、质量和技术的经营则应是物业管理企业真正追求的目标，所以物业管理企业必须规模化、集约化经营。兼并重组、充分利用小企业资源是行之有效的途径。为促进行业健康发展，对那些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料和劳动力等。同时，由于竞争的加剧，物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购和改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。

二、建立健全相关法规制度、不断完善物业管理的法制配套建设

首先，业主(或使用人) 和物业管理公司之间的权益、责任和义务需要以立法的形式进一步明确。对那些物业管理市场发展急需的涉及市场准入、企业行为规范、权利义务、纠纷处理和法律责任等方面尚未出台的具体法律法规，应及时制定。

其次，要不断健全物业管理企业的资质审查和等级评定制度，物业管理企业类型多样，素质良莠不齐，因此必须以法律规范企业的设立条件，控制企业数量，提高企业素质，增强行业竞争力。尤其是我国已加入WTO，物业管理立法工作更要借鉴国际上的通行做法，增强针对性和可操作性，与国际惯例和WT0规则接轨。

三、住宅小区实行分类集中建设和等级评定，进行分类管理

目前，我国住宅小区的规划和建设仍是小而全，大而全，同一小区内既有高档商住楼，又有普通住宅，有的甚至还有安居房，对这样的住宅小区实施物业管理，往往是高收入的住户不满意小区的环境及服务，而中低收入者又无法承担较高的物业管理收费。因此，要根据居民消费水平的差异，规划和建设不同档次的住宅小区，使同一消费水平的居民相对集中在一个住宅小区内，同时根据小区居

民的收入情况和享受小区服务水平的差异制定不同的物业管理收费标准，在售房前就向社会公开，使购房者做到心中有数。在购买住房时，购房者不仅要看自己是否买得起该处住房，同时还要算算自己能否住得起那套房子。

四、实现房地产开发商与物业管理公司的分离

我国绝大多数物业管理公司是从房地产开发企业中分离出来的，有的是开发企业内的一个部门或子公司，但随着社会的发展、人们生活水平和需求水平的提高，这种开发与管理合一模式的弊端将日益暴露出来。它不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展，与住宅产业现代化也是不相符的，特别是不利于切实保护购房者的利益。只有当物业公司与房地产商是各自独立的，在物业的移交过程中，物业管理公司才会尽全力向开发商和施工单位为业主争得利益，确保业主所购买住房的质量，以免物业正式移交后，留下的隐患就都得由物业公司处理、解决。

五、借鉴国内外先进方法，改革用人机制

新世纪物业管理市场竞争的焦点主要集中在对高水平、高素质专业人才的争夺上。市场竞争中，谁拥有了高水平的物业管理人才，谁就掌握了市场的主动权，物管企业要加强人才的培养和引进，采取多种形式、多种渠道加快培养物业管理人才。今后“， 投资于人”应当成为物管企业最重要的战略取向。在知识经济时代，人是知识经济的直接制造者，物管企业必须加大人力资源的开发，加大知识型、创新型人才的培养与使用。可以借鉴国外实行多年的物业管理师的考核办法以及其他服务行业对于其高级从业人员的评定方法，改革用人制度；通过素质教育、岗位培训和技术考核等形式来提高从业人员的专业水平和服务意识；通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，造就优秀物业管理队伍，以增加企业的竞争力。

六、充分应用高新科技成果，实现智能化管理

科学化管理是创造企业高效率的重要保证。通讯技术、计算机网络运作技术、多媒体应用技术、现代控制技术的发展、普及和运用，为实施智能化小区管理和节约管理成本提供了可能。因此，高新技术手段为有实力的物业公司提供了新的竞争资本。研究和应用新的物业管理技术，全面提升管理服务平台，节约服务成本，将会为物业管理企业提供新的竞争手段。国内市场化竞争的日趋激烈，国际市场的逐步形成，给物业管理提出了全新的课题：谁先掌握科技，谁就能够把握市场的脉搏。物业管理企业首先要建立物业管理信息系统，落实电脑化管理，发挥辅助决策的作用，提高自动化程度和工作效率。其次，信息和网络技术又为物业管理服务提供了重要的支持手段和前提条件。物业管理可以充分利用各种现代高科技成果和管理手段，为个人、家庭和公司提供广泛的信息和网络服务，实现智能化管理，有效地提高客户的生活质量和工作环境。

参考文献：

[1]黄安永.现代房地产物业管理(第二版) [M]1 南京：东南大学出版社，2001.1。

[2]刘正山.房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社，2000.1。

[3]张沈生.当前物业管理行业急需解决的问题[J ].工业技术经济，2002 (4)

[4]罗铮.浅析中国物业管理发展趋势[J ].经济师，2002 (4)

作者简介：周斯荣，贵州景德物业服务有限公司董事长