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基于EVA的万科价值评估

作者：边瑞 吴东荣 曹巍魏

来源：《财经界·学术版》2015年第01期

摘要：现代企业开展财务管理的目标就是实现企业价值的最大化，房地产行业在我国的国民经济之中的地位相当重要，因此对房地产企业的价值评估进行探讨是相当有必要的。然而如何进行评估与衡量企业的价值一直都是一个相当重要的课题。在很长的一段时间之内对企业的内在价值进行评价的过程之中都是采用的传统的会计利润指标，例如净利润、净资产等等。然而随着我国资本市场的不断发展传统方法已经难以满足要求。在文中则是以万科企业为例，在介绍了EVA的内涵以及理论的基础之上，对万科进行了EVA评价。 关键词：EVA ;企业价值 ;万科 一、引言

随着房地产行业中新兴企业的增加，整个房地产市场的环境都得到了有效的规范，与此同时融资门槛也快速提高，这些都使得房地产市场上的优胜劣汰速度变得很快速，在这种情况之下房地产企业需要通过增加自身的价值来强化竞争力。传统的财务指标因为不注重权益资本成本，所以就很难体现出房地产企业当前的实际情况，特别是房地产企业的价值创造能力以及实际经营的业绩都得不到体现。EVA（经济增加值Economic Value Added的缩写）从投入产出的角度对债务成本、权益资本成本进行了综合考虑，并尽可能的对影响会计信息真实性的各种因素进行有效的消除，这样就能够反映出企业的真实价值与实际收益。 二、EVA简述

经济增加值（EVA，Economic Value Added）在20世纪90年代被正式接受。提出EVA的是美国滕思特财务咨询公司。EVA的核心理念就是：股东的财富应该是企业在纳完税之后所获得的的净经营利润（NOPTA）对所投入的资本的成本进行了补偿之后剩下的余额，而这部分余额就是股东所能够获得的价值，也即是EVA。其中所投入的资本的成本等于企业所投入的所有资本总额（CE）与加权平均资本成本（WACC）相乘。由此可以得到EVA的具体计算公式，如式1：

EVA= NOPTA-CE×WACC ; （式1）基于EVA的万科价值评估

从式1中我们能够发现，要对企业的EVA进行计算，必须要清楚三个信息：需要先计算出企业的NOPTA，也即是计算企业在通过其经营获得之后所获得的纳税之后剩下的净经营利润;获得企业在其经营活动的过程中投入资本的总额CE;算出企业的WACC，也即是计算加权平均资本成本。需要知道的是这些数据从财务报表之中都不能够直接获得，需要基于企业的财

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务报表对其中的部分项目进行适当的调整，并逐步的对权责会计和经济增加值（EVA）思想与理念上的差异，只有这样才可以获得真实的企业价值。 三、万科基本情况介绍

万科股份有限公司（下文之中简称为万科）在1984年5月时成立，万科在1988年的时候正式进入到房地产领域之中，发展到1991年时，万科公司在深圳证券交易所上市。万科发展到1993年时将大众住宅业务作为其主要的核心业务进行发展。万科其所经营的主要商品就是各种商品住宅。万科在多年的经营中形成了数量相当可观的忠诚客户，这些忠诚客户是万科经营住宅业务所积累下来的最为宝贵的财富。在住宅产业化上，万科已经实现了设计的标准化，并且成为了整个行业中的领头羊。并且在多年的发展中万科已经树立起了相当好的信用，其信用不管是在业内还是在跨行业之中都相当好，这让其在进行融资的过程中减少了很多的困难。 四、对万科企业的价值评估 （一）对万科历史EVA的计算

在本文中选取2010到2012年来作为历史期，以此来对万科EVA进行计算。其中的数据均来自于万科财务报表。 1、税后净营业利润

企业的税后经营业利润与很多因素都有关，例如息前税后的净利润、少数股东的损益、递延税款贷方余额的增加（或者是借方余额的减少）等等。因为在2011年到2013年的这三年时间之内在净利润之中就已经包含了少数股东的利益，所以在计算的过程中不需要减少少数股东的损益。具体的计算过程如表1： 表1 历史税后净营业利润表 单位：元 2、资本总额计算

在对资本总额的计算过程之中，实际资本总额=少数股东的权益+普通股的权益+各种准备金+递延税项贷方余额+长期借款+短期借款+一年之内到期的长期借款-金融资产-在建工程。根据该资本总额的计算最后计算出万科在2011年到2013年这三年中的历史资本总额，如表2： 表2历史资本总额 单位：元 3、计算加权平均资本成本

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加权平均资本成本最后的计算结果：2011年时加权平均资本成本为10.77%，2012年时为8.81%，2013年时为11.16%。在万科中，股权资本所占比重较大，债务资本所占比重相对较低。因此可以通过EVA来对万科的企业价值进行有效的评估。 4、对EVA的计算

根据EVA的计算公式可以得到，2011时EVA为559289636.93元，2012年为

1598038011.54元，2013年为2485967362.78元。从2011到2013年EVA都为正值，这代表万科在创造价值。在2012年时，企业的营业利润比2011年有明显的提升，这表明了万科对资本营运以及成本的管理都进行了改进。因为资本总额的增加，所以2012年的EVA也出现了较为明显的增加。到2013年时，因为万科内部经营管理的改善，EVA比2012年有较为显著的提升。

（二）对万科未来EVA的预测

对于EVA的值的确定，需要注重三个方面的因素：企业在纳税之后所获得的净营业利润、企业的期初资本总额、企业的加权平均资本。从万科的历史数据来看，从其2011年到2013年间，其税后经营业利润以及期初资本总额都呈现出了增长的趋势，同时其EVA值也在逐步的增长。需要明白的是，就加权资本成本来看会受到当时的贷款利率以及股票市场波动的影响，因此会存在有较强的不确定性，这对预测EVA存在这一定的影响，因此在进行预测时需要先对税后经营业利润以及期初资本总额进行预测，而对于加权平均资本则应该是采用平均值来进行计算。这样有助于提高预测值的准确性 （三）对万科价值评估结果的评价与分析

2012年万科A股一年的涨跌幅度为18.29%。虽然进入到2012年以来万科A的股票价格存在有波动，但是其总体趋势是上升的。这反映出了市场上对于万科价值认识的不正确。存在这种情况是因为人们对于我国房地产市场的走向并没有能够形成一个正确的认识，特别是对于万科的经营战略的认识导不清晰导致了外界不能够正确的评价万科。从股价上来看，万科的经营业绩都没有得到真实的体现，因此不能够单从股价上来判断企业的经营业绩。 （四）提高万科企业价值的途径分析 1、改善资产周转速度

从万科的经营情况来看，其当前需要迫切进行解决的一个问题就是提高自身的资产运营效率。对于房地产企业来讲要改善资产周转的速度，就必须注重对存货周转速度的改善。对于房地产商来讲，他们相当注重存货周转率。之所以相当关注，因为从存货周转率中可以对房产企业的具体工作细节的真实情况进行反映，同时良好的存货周转率也有助于改善企业的获利能力以及偿债能力。