内容发布更新时间 : 2024/6/26 21:40:08星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

雁鸣湖区域房地产市场现状调查与

中牟县项目分析报告

郑州森鑫置业有限公司

一、雁鸣湖区域房地产市场调查报告与分析

1、宏观经济环境趋于新常态，郑州仍处于“高速成长的青少年时代”

就目前公布的宏观经济数据来看，在全国经济增长下行压力的驱动下，郑州市宏观经济指标增速趋缓，GDP、社会消费品零售总额、固定资产投资、房地产投资总额等增速均出现不同程度的放缓，但仍高于全国平均水平，尤其是房地产开发投资总额增速迅猛，2013年增速高达32%，远高于全国19.8%的平均增速。 2014年1-11月郑州市房地产开发总额累计完成1264亿元，同比增长23.9%，远高于同期全国11.9%的增速。 2、土地市场供销两旺，城市基础设施建设力度加大

土地供应：2014年土地供应量2005.27公顷，较2013年增加30%，截止11月已基本完成供应计划；其中住宅及商服用地占比下降，主要源于2013年商服用地供应量较大，短期内已基本满足城市商业潜量需求；但2014年基础设施用地供应量增幅较大，是去年的3.6倍，达647公顷，占比提至32 %，其中重点保障的是郑州新区的土地供应，旨在支持新城外部交通、内部路网、市政、环境等设施建设，促进功能组团开发，加快新城建设。 土地需求：截止到11月，累计成交土地189幅，共计664.4万㎡，与2013年成交642.5万㎡相比，成交面积增长同比了3.4%。上半年受楼市低迷以及开发商资金链紧张等影响，开发商拿地较为谨慎，自11月“央行”发话降息之后，楼市与土地市场开始慢慢回暖。其中，商住用地土地市场供需情况良好，2014年1-11月份商住用地成交额达657公顷，已超出当年商住用地土地供应量。

3、商品住宅市场均价稳步上涨，发展前景向好

商品住宅市场供应：供应总体呈上升趋势，供略过于求，2014年1-11总供求比约1.3，11月新建商品住宅供应量激增，达到全年最大量，达133万平米，供求比达1.8。 商品住宅市场需求：郑州市于2014年8月9日宣布取消限购政策，但对郑州楼市影响不大，这主要源于郑州市住宅市场仍以刚需市场为主，解除限购冲击不大。在人口红利及刚需结构的支撑下，加之经过连续的放松限购、限贷、降息等政策利好，2014年郑州市一手住宅销售价格保持一路走高的趋势，9月份达到最高值8287元/平米。

二手住宅市场：2014年郑州市二手房成交量起伏较大，2014年1-11月郑州市二手住宅累计成交量达286万平米，月成交量基本在25-30万平米。成交均价经历了上半年的大幅攀升后，下半年波动平缓，成交均价7000元/平米左右。 4、2015年楼市的预判

基于上述分析，土地市场方面，土地出让面积于2014年有30%的增加，预计2015年政府会适当放缓出让土地节奏，其中基础设施建设用地占比预计仍将维持高位。

住宅市场方面，郑州房地产市场交投两旺，住宅物业领跑其他类型物业，预计2015年住宅市场仍将持续升温。

二、森鑫置业雁鸣湖项目概况分析

1、项目介绍 （1）项目概述：

项目位于郑开大道与雁鸣湖景观大道交叉口东500米路北，位于新河南省政府向东9公里的位置，地处雁鸣湖组团。项目总占地1050亩，共分三期开发，规划有别墅、花园洋房、小高层以及高层，其中住宅用地970亩，商业用地80亩。其中一期项目占地面积53394㎡（约合80.1亩），建筑面积约17.5万㎡，规划1428户，户型面积为84.81㎡—125.95㎡不等。由两栋26层高层、两栋30层高层组成。分别是两梯三户、两梯四户，地下车位1:1，采用Art Deco建筑风格。整体定位于满足首次置业、部分改善性需求以及投资房地产的客户。