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关于商业开发项目房屋建筑面积计算

方法问题

会议针对国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）、《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)和住建部、省住建厅及市房产管理局有关文件实施后，在办理商品房权属登记、商品房经济指标测算中，国家相关规范及住建部、住建厅等有关文件未作详细规定、规条文不一至等问题，结合我县的实际情况，作出以下规定：

(一)建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算建筑面积；当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计算建筑面积。进深超过1.8米的阳台权属按全面积予以登记。

(二)坡屋顶内空间，《建筑面积计算规范》规定利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积，净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l .20m的部位不应计算面积。该部分为可上人和不可上人，可上人或通行的计算容积率。不可上人或不可通行的，不计入容积率，但面积应单列计算。

(三)地下室或半地下室面积计算：

1、地下室入口斜车道在主体建筑内，顶板为二层楼板，该部分计入地下室建筑面积，不计算容积率。

2、地下室或半地下室采光井、通风井、烟道，在地下时，按自然层计入该层地下建筑面积；在地面且独立于建筑物之外的，有围护结构和固定上盖时，且高度在2.2米以上，按围护结构水平投影计算全部建筑面积，该部分计入地上总建筑面积，列为不参与公摊的建筑面积，计入容积率。在地面建筑物内或附着在建筑物外墙时，地面部分按一层建筑面积，计入容积率，其穿过的地面各层应扣除该部分面

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积值。若采光井、通风井、烟道在地面高度不足2.2米时，则不计算建筑面积。所占用建筑面积不从所在地面建筑空间的建筑面积中扣除。并在面积测算报告内体现。

3、利用坡地建筑物吊脚架空层面积计算：

坡地建筑的楼层，当有一面以上（含一面）位于地面以上，且该面为该层的主出入口之一时，则该层视为半地下层。其面积计算方式是：

(1)半地下层如仅用作公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施、公共设备用房、人防等用途时，则该半地下层的层数不计入地面以上层数，建筑面积亦不计入地面以上建筑面积中，不计容积率；但当住宅等的入户大堂位于该层时，大堂及其楼（电）梯间等公用建筑面积应作为应分摊的公用建筑面积相应扣除，并在其地面以上相应的服务范围内分摊，该大堂及其楼（电）梯间面积计入容积率。

(2)半地下层如全部或部分用于商业、办公等用途，且商业、办公等部分的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中，计入容积率。

(3)如半地下层停车及设备用房部分较大，为地面多栋共用，且该部分基本位于地面以下，与半地下商业、办公等区域有明确的分界线时，可将两部分划分开来，停车及设备用房区域计为地下室，列为不分摊的公用建筑面积，商业或办公区域则作为半地下室按本条(2)相应计算建筑面积。

(4)独立别墅、联排式别墅中为各户专用的、层高在2.20米以上的半地下室，当其在室外地面以上部分的高度大于1.0米，或作为坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上时，无论其作何使用，其

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层数均计入地面以上层数，建筑面积均计入各户建筑面积中,计入容积率。

(四)穿越夹层的楼梯，夹层不使用该楼梯的，其位于夹层的楼梯间不计算建筑面积。

(五)楼梯、电梯前室无论是否对开敞，均计算全部建筑面积。 (六)公共(消防)通道的面积计算：穿越建筑物的公共通道，上盖为建筑物形成的上盖，则该通道计算全部建筑面积，该面积不计算容积率。

(七)建筑物出入口上方设置遮雨、遮阳的上盖，当为上方主体建筑时，下方视为门廊，当为专设盖板时为雨蓬。该部分按1/2计入总建筑面积，列为不分摊的公用建筑面积，不计入容积率。在测绘报告汇总表中单列。

(八) 2007年7月1日以前未经测绘队经济指标测算的房地产开发项目，计算标准以办理房产预售测算报告为准。

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