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上海94方案购买公房的确权和诉讼时效

1994年5月18日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》，年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》，此后，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这些构成了公房出售的“94方案。

一、主要内容和涉及的法律问题

1、确定了公房出售的原则、范围和购房人。

“94方案”确定了出售公房应当贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。属于可售公房的范围是独用成套的公有住房，当时限制在一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅，但列入旧城改造规划、产权不明、具有历史保护价值和市政府认为不宜出售的房屋除外；购房人应是具有本市常住户口的公房的承租户或者年满18周岁的同住人

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和符合分配住房条件的职工，每个家庭只能享有一次以成本价购买公房；擅自、变相转租或者改变房屋用途的，迁离、国外定居或者逾期未归者暂时不能购房。

2、确定了购房人可享受的优惠条件和购房程序。

“94方案”的优惠条。件有：按照规定享有工龄等优惠，按照规定享受住房补贴，免缴房产税、契税、缓征地租，免缴新建公房的固定资产投资方向调节税等。购房人每一年工龄给予1.2%的优惠，同时还给予5%的一次性优惠,并仍然可以享受原有的住房补贴。对于购房人以现金一次性付清全部购房款的，一次性付款折扣为20%。中、小学教师（含已退休者）在按照成本价购买公房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。 “94方案”确定的购房程序为：经过宣传，出售人和购房人达成合意后，双方签订房屋买卖合同并付清购房款后，由市房产登记发证办公室发给房屋所有权证。

3、限制权利行使法律遗留纠纷

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在“94方案”中存在着用行政手段控制民事权利，限制购房人权利行使的问题，具体为：

首先，对共有人的房产权利进行了限制。“94方案”中要求“凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人”，并填写《购买公有住房委托书》。这表明，符合购买公房条件的人中只能有一人的名字写在房产证上，其他房屋共有人不能进行登记。这一限制共有人登记公示权利的做法不仅可能使家庭成员之间产生产权纠纷，而且会使售后公房在转让的过程中因为共有人的登记缺失而导致纠纷几率增加。

其次，在“94方案”中对购房人所有权中的收益和处分权能进行了限制。方案指出：“购房款未付清或购房后未住满5年的，该房屋不得出售、出租和转让。”这一人为限制购房人权利的做法，既与“94方案”中的“购房者拥有全部房屋产权”的提法相矛盾，也使得售后公房的私下交易增加。

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