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系统性的综合整治——浅谈某老旧小区综合改造设计

顾锋 上海市房屋建筑设计院有限公司 200062

摘要：随着城市化建设进程的加快，在各个城市中于上个世纪六、七十年代甚至更早的在五十年代之前建设的房屋，由于受到当时、当地特定的建筑技术、经济条件及使用特点等的制约，原有老旧小区各种配套设施的老旧与短缺在如今日益发展的经济条件及逐渐增长的使用需求的矛盾日益激烈。2016年2月6日中共中央国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中明确指出：“有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题，促进建筑物、街道立面、天际线、色彩和环境更加协调、优美。”本文以某老旧小区的系统性的综合整治设计的两个方面：建筑单体、室外环境及配套设施为例来进行分析，希望对相关项目的设计人员有借鉴意义。 关键词：老旧小区；综合整治；环境提升 1、 建筑单体改造

1.1、建筑单体现状踏勘及问题汇总

本小区建成于上世纪八十年代，共有32幢多层住宅，小区内原住户为1356户，建筑面积约为91000平方米，本小区在08~10年先后做过屋面“平改坡”、 “二次供水”及厨房废水管外移、“光明工程”等单项改造工程。经设计人员现场踏勘后归纳该小区建筑单体的问题主要集中在以下几个方面（同时该小区所存在的问题亦是该类小区的普遍问题）：

（1）、屋面原有“平改坡”工程中屋面瓦经过多年使用，有不同程度的脆化、开裂及翘曲等损坏情况；瓦屋面下部毛板有破损，局部瓦损坏漏水处的毛板由于受雨水侵蚀，损坏尤为严重；原有钢结构屋架锈蚀，局部少数钢构架锈蚀严重；屋面防水层老化，经走访顶层住户及借阅物业维修资料，发现多数屋顶均存在渗漏现象；少数顶层住户私自在坡屋面内堆放杂物，增加火灾安全隐患。

（2）、外墙面及底层天井外墙面原为涂料饰面，经过多年使用后部分墙面涂料发生开裂、空鼓现象，颜色普遍被风雨侵蚀后已变得陈旧；局部外墙有渗水现象；原建筑外窗为钢窗框，普通单层玻璃外窗，窗框均已遭锈蚀，五金件缺失及局部玻璃破损；原屋顶雨水管及空调滴水管均有不同程度的老化，局部空调支架锈蚀；建筑南侧阳台处均有居民自己安装的外挑钢制晾衣杆，有极大安全隐患。

（3）、底层单元入口整体形象较差，单元入户门局部锈蚀，门禁系统不完善；底层出入口处台阶及坡道面层脱落，部分无障碍坡道栏杆损坏；楼栋标识遗失或损坏；楼层标识缺失；楼道内粉刷层破损，起壳；楼道内楼梯栏杆及扶手油漆脱落；管线布置杂乱；个别楼道公灯缺失；局部楼层居民杂物堆积。 1.2、建筑单体改造与立面提升

（1）、对原有屋面进行“坡改坡”工程，拆除现有屋面瓦及毛板，替换原有锈蚀的钢构架后重新油漆，新做屋面防水层，重新铺设沥青玻纤瓦。坡屋面钢构架与原有屋面避雷系统相连接。对原有坡屋面下的防水层进行翻修，屋面水箱及女儿墙1.8米范围内新做防水层，清除原有坡屋面内杂物。对局部阳台处等外露平屋面，铲除其饰面层至基层后，新做防水层及上部饰面层。通过对屋面的修缮，改善屋顶渗漏情况及消除原有火灾安全隐患。

（2）、对原有外墙的疏松饰面层铲除，清除表面浮灰，对原有空鼓墙面需铲除至基层，水泥砂浆找平（仅空鼓墙面），满墙腻子批平，外涂外墙防辐射隔热涂料，一底两度。结合建筑立面细化设计，合理利用立面颜色、材质的对比，局部增设EPS装饰线条及窗套等建筑

构配件，增强建筑细部美感，提升建筑物的立面风格。公共部位的外窗更换为塑钢中空玻璃窗，增强节能与保温性能；更换原有屋面雨水管及空调滴水管为防紫外线的U-PVC管；对原有空调支架仔细排查，针对存在松动、摇晃等安全隐患的支架应予以更换，其余锈蚀的支架均应采用相同颜色的油漆一底两度；针对南侧阳台处外挑钢制晾衣杆建议拆除，改善建筑立面形象，同时，在小区底层适宜位置增设室外公共晾晒点及不锈钢晾衣杆，解决晾晒问题。

（3）、对原底层单元入户台阶及坡道整修，原有损坏的无障碍坡道栏杆更换，单元入户门除锈之后重新油漆，一底两度。单元入户门处增设感应、节能型LED公灯，增设楼栋标识。原公共楼道内墙面、顶面采用涂料粉刷，一底两度；楼梯扶手、栏杆重新油漆，一底两度。原有墙面杂乱管线，采用PVC线槽整理；在每个楼层部分增设夜间发光的楼层标识； 清除原有公共楼道内垃圾，消除火灾疏散安全隐患，改善公共楼道内环境。 2、 室外环境及配套设施改造

2.1、室外环境及配套设施现状踏勘及问题汇总

（1）、小区出入口处大门有不同程度的锈蚀，小区入口处虽已做道闸，但设施已老旧，入口处未设人车分流设施及减速设施；小区围墙样式老旧，部分实体部位涂料饰面已有开裂、空鼓及粉刷脱落现象，栏杆部位多处锈蚀；原有入口处门卫房样式老旧，外墙涂料饰面开裂、空鼓及粉刷脱落；小区原有名称标识损毁，入口花坛由于疏于养护使得草坪缺失，花卉缺少修剪。

（2）、小区道路早在08年左右虽已进行过拓宽，但仍较为狭窄，经实际测量后发现主干道仅为4.8米，次干道仅为3.5米左右，对于车行极为不便，也不利于消防车的通行。小区道路为水泥路面，局部道路路面损坏；原有嵌草砖停车位的划线磨损，嵌草砖损毁；道路立缘石损坏，个别道路窨井盖损坏；道路指向标识缺失。随着人民生活水平日益提升，小区居民对于停车位的需求大大增加，在设计现场踏勘时就有居民反映小区内车位短缺，造成矛盾日益激化，因此需对现有停车位进行梳理，尽量多增加停车位数量，满足居民使用要求。小区内原有非机动车库、水泵房及配电房等配套设施外立面粉刷脱落，垃圾房外地面较脏，缺少冲洗及排水设施，由此滋生的蚊蝇较多，建筑垃圾随意堆放。

（3）、小区内原有休闲广场的硬质铺装局部有损毁，广场排水组织不畅，造成广场地面积水严重，休闲广场使用率较低；原有小区内景观花架、休闲座椅以及健身设施等均有不同程度的损坏和油漆脱落；由于物业管理人员疏于管理，使得原小区内绿化主要存在以下问题：①、乔木品种较为单一。原小区内以香樟为主、辅以银杏及广玉兰等乔木，长势较好但缺少修剪，尤其在底层靠近建筑外墙处，影响低层住户的采光及通风等。乔木的常绿落叶比较小，冬季缺少绿色植物景观；②、开花灌木较少。原小区内灌木以大叶黄杨为主，局部有山茶、红花檵木及南天竹等。大叶黄杨绿篱有大面积缺失，花灌木较少，花期较短，同时常绿灌木较少，不能做到四季有景可观；③、地被植物大面积缺失。原小区内地被植物以阔叶麦冬为主，局部有黑麦草作为草坪，但是由于疏于管理，以致于草坪缺失，黄土朝天，既不美观也不利于小区环境的提升。 2.2、室外环境综合改造

（1）、对原有门卫房、围墙实体部分及门柱等部分外饰面铲除至基层，依据小区建筑单体颜色新做涂料外饰面，门柱部分可选贴文化石材外饰面，新做小区名称LOGO标识，提升小区品质；大门及围墙栏杆重新油漆、修缮原有道闸，增设地面减速带及指示标识，修缮原有小区入口处的花坛，补种开花植物山茶、杜鹃及紫薇等。

（2）、梳理原有小区路网，在有条件处适当拓宽道路宽度，改造主要依据主干道满足消防车及救护车通行，次干道满足救护车通行，三级道路主要为普通小轿车可达的原则。道路路面改为沥青混凝土路面，修复原有破损的植草砖停车位，原道路立缘石更换，增加平缘石，补齐道路遗失的窨井盖，路面重新划线，梳理机动车停车位数量，单元入口处新增非机动车

临时停车位，方便居民临时停放使用。原有非机动车库、水泵房、配电房及垃圾房外墙饰面铲除，新做涂料外饰面，非机动车库入口处设置门禁系统，内增投币式充电设施，同时设置简易喷淋设施，保证消防安全，垃圾房门更换为脚踏开启自闭式不锈钢门，垃圾房外四周设置冲洗龙头及软管，地面增设排水沟，在小区适当位置增设建筑垃圾收集点，保证小区环境卫生。

（3）、对小区内原有休闲广场地面铺装进行修缮，组织广场排水坡度，检修原有小区内景观花架、休闲座椅及健身设施，重新油漆，一底两度。对原有小区内绿化进行梳理，对影响底层住户的乔木进行修剪，在空旷草地处新增常绿乔木如雪松、大叶女贞及黑松等。新增桂花、樱花、腊梅等开花植物，原高大乔木下部新增喜阴植物如八角金盘、洒金桃叶珊瑚、阔叶十大功劳等植物。针对大面积缺失的地被植物采用矮生百慕大与野生黑麦草混播，局部补种红花酢酱草及葱兰等地被开花植物，丰富植物景观层次，为居民提供一个景观化的居住环境。 3、结语

老旧小区的综合改造离不开居委会、业委会及街道等的大力支持，同时也更需要居民的积极配合方能实施，只有通过系统性的综合整治才能逐步实现城市修补及有序更新，努力打造一个宜居化、活力化、特色化的现代都市，让人民生活更美好。 参考文献：

[1] 张金明.老旧小区改造工程难点分析及处理方法[J]《城市建设理论研究:电子版》,2014(25) [2] 叶小珍.老小区停车位改造的实践和思考[J]《园林》,2013(6):44-46 [3] 姜娜.浅谈城市老旧小区改造[J].《建设科技》,2016(11):87-88