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南通五洲国际广场（尚德龙城）商业部分方案设计说明书

第一章 设计总说明

1.1 项目概况：

1.1.1 基本情况

“南通五洲国际广场”项目地块（CR10013），位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北城大桥东南侧，用地面积90663平方米，用地性质：商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块，用地面积55130.68平方米。 1.1.2 项目区位

该项目地块位于南通主城区北侧，项目西侧为刚建成的北城大桥引道，往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城，穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内，交通出行十分便捷接轨。 1.1.3 周边情况

运河北的港闸区北翼新城，在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目，西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城，东侧为商业（电子市场）、办公、居住用地，建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多，有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路，为城市主干道，钟秀路南为多个住宅区，沿路底层为商业，以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道，引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道，地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南（地块二）、北（地块一）两块，且有一定的坡度。 1.1.4 价值判断

项目地块周边家居商铺等各类市场齐全，住宅小区总量已形成气候，生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带，通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。

1.1.5 整体项目地块为城中村改造，须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应全部配套设施，原地安

置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施（以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积）。

1.1.6 项目定位

以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。

1.1.7 控制指标

用地面积55130.68平方米；总建筑面积225719平方米，其中地上总建筑面积157499平方米，地下建筑面积68220平方米；容积率2.86；绿地率5%；建筑密度43.39%；

1.1.8 场地现状

南地块绝大部分在场地现状标高3.9-4.0之间，属平坦场地。但西侧紧邻北濠桥路北城大桥引桥，在纬十二路和北濠桥路路口高度为7.19，从路口到场地中央高差约2.4米。且北城大桥引桥部分和场地间坡度很陡。设计时需仔细考虑。 1.2 城市概况

1.2.1 区位概况：

地理位置在中国的版图上，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市只有两个，一个是国际大都市的上海，另一个就是与其一衣带水、处于长江北岸的南通。南通\据江海之会、扼南北之喉\，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。素有\江海明珠\、\扬子第一窗口\之美誉。

1.2.2 历史发展：

辛亥革命后，废州设县，称南通县，被誉为中国近代第一城。回眸历史，无论从汉唐“煮海为盐”，还是到五代“筑城建州”；无论是明清“植棉织布”，还是到近代“模范县”，以至跻身中国首批沿海对外开放城市行列……这一切无处不闪烁着先辈的睿智，无不汇聚着南通人的奋斗与辉煌。

1.2.3 行政区划

南通市是我国首批对外开放的14个沿海城市之一，现辖如皋、通州、海门、启东4市(县级)，海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有146个乡镇。全市总面积8001平方公里，是江苏全省的十二分之一，2004年年末全市户籍人口773.79万。 1.3 设计依据：

1.3.1 文件依据

1.3.1.1 南通市规划局《南通市规划设计要点》[规设（2009）0131号]； 1.3.1.2 北城大桥东南侧侧地块规划设计要点红线附图； 1.3.2 主要设计规范和标准：

1.3.2.1 《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） 1.3.2.2 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

1.3.2.3 《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95 2005年版） 1.3.2.4 《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

1.3.2.5 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005） 1.3.2.6 《商店建筑设计规范》（JGJ48-88） 1.3.2.7 《办公建筑设计规范》（JCJ67-2006）

1.3.2.8 《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001） 1.3.2.9 《建筑工程设计文件编制深度规定》（2003年版） 1.3.2.10 1.3.2.11 1.3.2.12 1.3.2.13 1.3.2.14 1.3.2.15

《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97） 《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005） 《公共建筑节能设计标准》(GBJ50189-2005)

《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010） 《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008）

1.3.2.16 1.3.2.17 1.3.2.18

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001） 《公共建筑节能设计标准》(DGJ32/96-2010)

《江苏省居住建筑热环境与节能设计标准》DGJ32/J 71-2008

1.3.3 气象资料

本地区属亚热带季风性气候

降水：降雨强度H=93mm/h；Q=2.58L/S.100m2 基本雪压：So=0.35KN/m2 风速：夏季3.1m/s；冬季3.1m/s

温度、湿度：冬季空调室外设计干球温度（℃）：－5.0

夏季空调室外设计干球温度（℃）：34.6 冬季通风室外设计干球温度（℃）：2.0 夏季通风室外设计干球温度（℃）：32.0 冬季采暖室外计算干球温度（℃）：－3.0 夏季空调室外设计湿球温度（℃）：28.6 冬季空调室外设计相对湿度（％）：75.0 最大冻土深度（cm）：10.0

地下水：根据南通市水文地质资料，该地区地下水位标高为1.0米（85高程），设计地下水位按十年平均水位加0.5m考虑。

第二章 总平面设计

一、总平面布置：

1、空间形态及建筑布局

建筑由三栋高层塔楼和四层商业裙房组成。三栋塔楼分别位于东侧，南侧和西侧。东南两座塔楼为办公，西侧为办公酒店综合楼。建筑高度分别为95.2米、97.8米和99.6米。塔楼呈

“品”字型布局。围合出中间开阔的空间。

裙房为4层建筑，高度20.5米。为“回”字型布局。商业裙房正中为矩形的景观中心广场，弧形的商业外街将商业裙房分为东西两个部分。

置于商业之间的大型景观商业广场是连系地块中各个建筑的纽带。在此景观轴上，空间或放或收，线形的内街空间和景观广场相结合，使得空间形态变化丰富，步移景异。同商业步行街的设计给人一种流动向前的感觉，通过建筑形态和景观布置引导行人向前，给人一种由进入到演绎到高潮的空间节奏感。 “场”空间是从静止角度来考虑，通过建筑形态的变化围合成开敞的小品类休闲广场，给人以驻足休憩的空间营造了和谐宜人的购物环境。