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当前国家宏观调控政策对房地产市场的影响

作者：吴杨

来源：《企业文化》2013年第06期

摘 要：近年来，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时，部分城市的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。本文总结了近年来房地产相关调控政策的内容及政府宏观经济调控对房地产市场的影响，在此基础上，对当前国家宏观调控经济政策对房地产市场所产生的影响进行分析。 关键词：宏观调控 经济政策 房地产市场 投资

随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，物质产品越来越丰富，房地产调控问题也逐渐成为人们的热点话题，吸引着人们的目光。房地产作为一种特殊的商品，同样受到相关的政策的影响，特别是国家宏观调控中的经济政策的影响，为了抑制房地产市场泡沫日益膨胀，国家有关部门通过采取有关的经济政策对房地产市场进行规范，宏观调控房地产市场的过快发展，缓和社会生活矛盾，维护房地产市场正常的竞争秩序，使房地产市场的稳步发展，和谐运行，使房地产市场与国家经济的发展相和谐。 一、近年来房地产相关调控政策

2010年的楼市是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮：

1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确二套房贷首付不得低于40%。

3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

4月14日“新国四条”出台。其中最严厉的要属对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。二套房认定标准出台，认房又认贷。

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9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

在房地产行业依然火爆上涨的背景下，2011年国家又出台了两项房价调控措施。2月17日，国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”。4月27日，温家宝总理在主持国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出了八项措施引导和调控房地产市场。简称为“新国八条”。 二、政府宏观经济调控对房地产市场的影响 1、加息对房地产市场的影响

首先，加息表达了央行的一个宏观调控的信号，从而改变购房者对房价上涨的心理预期，很多人就会从楼市退出来；

其次，加息会增加存款人的货币收入，增加贷款者的利息负担，这会抑制投资者、投机者的购房需求；

第三，加息会增加投机者囤房、开发商囤地的机会成本，从而增加商品房的供给。加息主要是改变购房者和售房者的成本收益曲线，通过“看不见的手”引导双方自动调整自己的行为，使供需双方在动态中达到一种均衡。 2、房产税

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。

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3、限购令

（1）限购令的执行，已经迫使房价进入下降通道。过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益。

（2）限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤。

（3）“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。 4、限制银行给房地产贷款

只要房地产开发商资金流动性充足无忧，房屋销售价格就没有降价压力，同时受城市房地产资源稀缺性等因素影响，房屋售价还可能持续上涨，这是导致政府宏观调控政策失效的主要原因之一，而房地产开发商资金来源直接间接占比40%以上来自银行贷款。 5、保障房

（1）有利于推进住房保障体系建设； （2）有利于稳定房地产投资增长；

（3）保障性住房大量入市影响房地产供求关系。

三、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义

通过对国家宏观调控经济政策的研究，一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能，另一方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。

1、通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据。 通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究，可以使国家有关部门了解政策的作用和功效，为国家有关部门进行事前控制，提前预测经济政策的调控效果，对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控，