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关于招商引资的建议

一、关于合同中的土地问题

项目用地是招商引资合同不可回避的问题。但是土地问题是非常敏感的问题，现行法律、法规和政策对土地问题也规定的很严格。在招商引资合同中应当注意以下两点： 第一，土地出让及价格不应在合同中具体约定。以往合同中约定“土地出让金按万元/亩(含办证费)，交30%后六个月内甲方为其办理土地使用证” 已不合法。一方面法律规定土地出让的主体是国土资源局，政府不是土地出让的主体，招商引资合同中政府无权约定土地出让及价格的具体事宜;另一方面，从2007年9月21日起，国家明确规定，工业用地必须经过“招、拍、挂”程序，且必须交清土地出让金后方可办理土地使用权证。一宗土地没有经过“招、拍、挂”，价格怎么会确定?因此合同中只能约定土地的面积和方位，具体出让程序及价格可以在合同中约定“乙方应当通过‘招、拍、挂’方式取得本合同项目用地，四至及价格由乙方与甲方土地部门另行签订《国有土地使用权出让合同》确认。”

第二，土地利用的相关问题应在合同中明确约定。一方面《物权法》专章(第十二章《建设用地使用权》)规定了合同一般应包括当事人名称与住所、土地界址和面积、建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间等;另一方面2008年1月3

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日发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》强调，土地出让合同要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容;再者《城乡规划法》规定了土地出让必须执行容积率和建筑密度等规划条件，《工业项目建设用地控制指标》(国土资发〔2008〕24号)也要求，工业用地的建筑容积率、建筑密度要约定最低限指标，且明确规定工业建设项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。因此，建议合同中应当明确约定乙方的投资强度、建筑容积率和建筑系数;此外还应当明确约定总投资额和应动工开发建设总面积，利于在投资方投资不到位时甲方可以根据《闲置土地处置办法》的有关规定收回土地。特别值得一提的是，土地出让合同应当对此作更为详细的约定，且要与招商引资合同做好有效衔接。因为投资方真正取得土地使用权的法律文书是《国有土地使用权出让合同》，衔接不好，将不利于政府在投资方违约时对土地的控制。(这一点原豪园公司的处理已有教训)。 二、关于合同中双方的权利义务问题

双方的权利义务是合同的必备条款，也是合同的核心内容。但是在以往签订的招商引资合同中，这部分的约定存在一些欠缺，主要表现在两个方面：

第一，双方权利义务约定不明确。招商引资合同是双务合同，因此在合同中应当根据平等互利原则设定双方的权利

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和义务。以往签订的招商引资合同对双方权利义务的约定非常笼统和模糊，没有明确具体约定，甚至于有些招商引资合同没有双方权利义务条款。建议对双方的权利义务分条设定，详细规定。政府的义务主要应体现在企业发展环境的营造和维护上;投资方的主要义务应当是从开工到投产的进度、额度及利税都要明确具体约定。

第二，双方权利义务约定不平等。以往签订的招商引资合同往往是政府的权利约定的少，义务约定的多;而投资方却相反。过分强调了政府的“给，给，给”，而忽略了投资方的“应，应，应”。有些合同政府在土地价格、税收返还、规费减免、担保贷款、资源配置及基础设施配套等义务约定上给予了对方“超国民待遇”，甚至于违反了法律的禁止性规定。尤其表现在补充合同中，政府把在主合同中享有的权利(如收取土地出让金)又大比例给予返还。建议在合同中要区分投资项目、投资额度、科技含量、出口创汇及吸纳就业等，分别给予适当的优惠。分期投资的还应当分期约定，防止投资方享受优惠政策后投资不到位。这一方面利于合同的完全履行，另一方面也防止合同内容的不公平使政府蒙受不必要的经济损失。

三、关于合同中的违约责任问题

以往许多招商引资合同几乎没有约定违约责任，在“违约责任”条款下仅一句“任何一方违反本合同的约定，均应

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