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房地产企业视同销售财税处理分析

作者：李成斌

来源：《中国管理信息化》2017年第21期

[摘 要] 为应对激烈的市场竞争，促进楼盘尽快销售，加速资金回笼，减轻还贷压力，很多房地产企业都在销售广告中注明客户购房可赠送车位、精装修、电器、家具、汽车等。对此类经常发生的促销行为，现行税收法规没有做出明确规定，各地税务机关对此问题也有不同看法，导致在实务中经常发生企业有税务机关意见不一致的现象。房地产企业业务形式多，涉及行业和范围广，纳入增值税征收范围后其财税处理更加复杂，需要对此问题进行深入分析。 [关键词] 房地产企业；视同销售；财税处理 doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 21. 002

[中图分类号] F275；F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）21- 0006- 02 0 引 言

2016年5月，营改增在房地产、金融保险、建筑、生活服务业全面铺开，上述四个行业被纳入增值税征收范围。其中，房地产业作为我国国民经济与社会发展的支柱行业之一，其纳税数量在税收总额中占有极高的比重。此外，房地产企业作为连接建筑、金融保险等行业的中枢，被纳入增值税征收范围后，作为增值税抵扣链条的重要一环，其增值税财税处理比较复杂，需要引起相关部门的高度重视。本文主要对房地产企业经常发生的买房赠装修、家电家具、车位等业务如何进行财税处理进行深入分析。 1 房地产企业视同销售业务理论分析

为应对激烈的市场竞争，促进楼盘尽快销售，加速资金回笼，减轻还贷压力，很多房地产企业都在销售广告中注明客户购房可赠送车位、精装修、电器、家具、汽车等。对此类经常发生的促销行为，现行税收法规没有做出明确规定，各地税务机关对此问题也有不同看法，导致在实务中经常发生企业有税务机关意见不一致的现象，争论的焦点往往在于：对房企赠送客户的车库、车位、装修、家电、汽车等是属于视同销售还是属于混合销售，是否需要单独缴纳增值税。

2016年3月，财政部与国家税务总局联合发布的《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）规定：①单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，视同销售不动产；②一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

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目前，房地产企业向顾客赠送车库、车位、精装修、家具、家电、汽车等财产是否属于视同销售，是否需要单独缴纳增值税，在实务中存在较大争议。目前存在三种观点：①房地产企业在销售房产的同时将车位、装修、家电、家具、汽车等赠给顾客的行为，属于混合销售，应将所赠送财产的公允价值与房产本身价款合并，按照11%的税率征收增值税；②上述行为属于兼营行为，对房地产企业赠送的家电、家具、汽车的行为应单独按照市场价格和17%的税率征收增值税，对赠送的装修按照市场价格和11%的税率征收增值税；③上述行为不属于混合销售或兼营行为，房地产企业赠送上述财产的行为并非无偿，其价款已经含在房款中，无需再单独缴纳增值税。

笔者同意第三种观点，理由在于：①《营业税改征增值税试点实施办法》已经明确规定，只有当一项销售行为既涉及服务又涉及货物，才称为混合销售。而房地产企业销售房产的同时赠送家电、家具、车位等财产的行为不存在提供劳务，不属于混合销售；②销售家具、家电并非房地产企业的主要经营活动，而是为了促进房产销售而发生的顺带行为，不符合兼营行为的要求；③精装修本身就是房产的组成部分，装修款已经暗含在房款中，无需对其单独征收增值税。随着社会发展，各种家具家电也成为房屋本身不可获取的组成部分，可以视为装修的一部分，其价款也已经含在房款中提前由房地产企业收取，无需对其单独征收增值税（如果购入上述财产时取得增值税专用发票并认证通过，可以予以抵扣）。

但需要注意的是，如果房地产企业不是在销售房产时赠送上述财产，而是单独通过组织产品推广会、业主答谢会等方式将上述财产赠送给不特定的顾客或业主，就应当作为视同销售，单独缴纳增值税并计入销售费用（如果购入上述财产时取得增值税专用发票并认证通过，可以予以抵扣）。 2 具体案例分析

2017年10月，某房地产企业销售一批精装修房产，合同约定：房产价款为9 000万元，赠送业主价值500万元的各种家电。该房产装修前的价值为7 500万元（均为含税价）。 企业应计算的增值税销项税额为：9 000÷1.11×11%=891.89万元，确认的销售收入为9 000-891.89=8 108.11万元。对赠送的家电产品无需单独缴纳增值税。会计处理为：

购入家电 借：库存商品 500 万元应交税费-应交增值税（进项税额） 85万元 贷：银行存款 585万元

销售房产 借：银行存款 9 000万元

贷：主营业务收入 8 108.11万元 应交税费-应交增值税（销项税额）891.89万元 如果该企业为答谢购房业务，后举办有奖竞猜活动，向部分购房顾客发放奖品价值10万元，会计处理为：

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购入家电 借：库存商品 10万元，应交税费-应交增值税（进项税额） 1.7万元 贷：银行存款 11.7万元

赠送家电 借：销售费用 11.7万元 贷：库存商品 10万元 应交税费-应交增值税（销项税额） 1.7万元

3 针对上述问题的建议

（1）由于各地税务机关对房地产企业赠送的精装修、家具、家电等产品如何进行税务处理存在不同规定，建议国家税务总局尽快对此问题做出统一规定，避免各地税务机关各自为政，全国不统一的现象。

（2）与精装修、家具、家电等与房产紧密联系的产品不同，汽车与房产联系不大，如果房企在销售合同中特别注明免费赠送业务汽车，应作为视同销售，对该赠送的汽车单独缴纳增值税。

例如：2017年12月，某房地产企业销售一批精装修房产，合同约定：房产价款为5 000万元，同时赠送业主价值800万元的汽车。

企业应计算的增值税销项税额为：5 000÷1.11×11%=495.5万元，确认的销售收入为5 000-495.5=4 504.5万元。对赠送的汽车应单独缴纳增值税800÷1.17×17%=116.24万元。会计处理为：

购入汽车 借：库存商品 800 万元，应交税费-应交增值税（进项税额） 136 万元 贷：银行存款 936万元

销售房产 借：银行存款 5 000万元

贷：主营业务收入 4 504.5万元应交税费-应交增值税（销项税额）495.5万元

赠送汽车 借：销售费用 936万元 贷：库存商品 800万元应交税费-应交增值税（销项税额）136万元 主要参考文献

[1]陈卫珊，刘志耕.开发商赠送、抽奖等行为应如何缴纳增值税[J]. 财务与会计，2017（3）：39-40.

[2]徐梅，郑海东.“营改增”后视同销售行为之税务处理[J].财会月刊，2017（16）：73-75.