内容发布更新时间 : 2024/6/21 14:07:39星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

浅议四个关键阶段控制精装修工程成本

（王顺忠 浙江银建装饰工程有限公司 杭州310012）

摘要：通过坤和绍兴公司的若干项目管理经历，就各类精装修项目成本控制管理从四个方面加以阐述论证。

关键词：业主 精装修 成本控制

前 言 精装修项目相比较土建及其它专业工程而言，其过程涉及的材料部品及相关分包配合的重要与密切程度、专业化程度、科技含量更高，加上其先天的不完善性，部分项目需要在边施工边设计中进行，因而对其成本的过程控制要求也更高。

项目精装修成本控制的四个关键阶段

从项目全面管理的角度分析，房地产项目的精装修主要在以下四个阶段严格掌控才能落实真正意义上的成本控制，才能真正做到以相对较低的成本来达成较高性价比的精装修成品房：

一、项目策划、决策阶段的成本控制 二、设计（方案）阶段的成本控制 三、项目前期实施阶段的成本控制 四、施工过程阶段的成本控制

一、 项目策划、决策阶段

精装修项目的策划、决策阶段也可以称为精装修项目前期，前期的成本控制主要指前期目标项目的精装修产品定位高低、装饰风格等方面问题的控制；此阶段所确定的费用按项目全面管理理论可以决定约70%左右的直接精装修项目成本。由于策划、决策阶段的成果直接导致我们产品内在品质的优劣，并直接影响今后精装修成品房的定位销售。因此项目前期我们决策的关键是要紧紧抓住我们自己的目标客户的心理与目前市场同类型成品房的主流方向，避免重复探索、少走弯路，尽量取长补短，从源头来控制今后的精装修成本；前期的精准定位与否也会对我们后期实施成本的高低与实施控制的难易产生一定影响。

二、 设计（方案）阶段的成本控制

设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%，在前期决策基础上确定我们最终设计方案的准确性高低将直接决定我们后期实施成本的高低

与实施项目管理控制的难易。

设计决定了项目的主要成本，设计的节约才是真正意义上的节约，设计决策定位是房产企业项目“成败优劣”的关键。目前行业内不太成熟的地产企业在设计阶段一般有过度依赖于设计师的情况，而目前设计师对具体实施成本的掌控相对还是比较薄弱的，费用超支已不是什么新鲜事；设计与施工是分离的，这就造成难以在一定的成本框架内达到设计应有的效果。

设计决定精装修成本的关键一点还有各种高档关乎设计效果材料的合理选择：主要有进口石材特别是大理石、高级马赛克、高级实木地板、高级壁纸、墙面成批成品木饰面、各类软饰、洁具等。避免因为设计师选材错误导致返工、返修等严重后果。

地产商作为各类资源的集成管理者，应该严格把好设计选材这一关，通过多种

手段从程序上把设计选材的不良后果降低到最低水平。比如：尽量使用性能稳定、工艺成熟、缺陷较少的材料来进行施工；优先选用国产优质、低价的材料来代替进口材料；卫生间、厨房间尽可能多地使用各类地砖；慎用或少用地板、进口石材，壁纸花纹避免使用横纹理造成完工感观缺陷等......

高价彩陶板在吧台等的铺贴效果很差

大面青砖的效果很一般整体档次也较低

因此，设计阶段的成本控制核心是做好我们的设计方案评审，也包括了关键材料与工艺的审核，避免过于注重形式而导致实施后发生不可预计的质量或感观缺陷（包括得不到最优化的性价比）。

三、 项目前期实施阶段的成本控制

项目前期实施阶段的成本控制主要体现在招标过程及评标过程的严格控制。 经过前期考察后遴选的施工单位应使其基本位于同一梯队，否则届时上下过于悬殊的报价会让业主承担较大的不可预知风险。

目前施工单位习惯采用不平衡（风险）报价法来进行项目投标报价，此类方法对于后期地产公司的成本控制会有一定难度及不确定性。

3.1 单位不同档次报价会非常悬殊，需结合项目的产品定位严加分析，寻找匹配度最高的施工单位。 以绿城某高端项目报价为例：（单位：元）

编号 10-18 10-66 11-153 12-63 分项工程名称 地面800×800中欧米黄 地毯铺设(固定不带垫) 墙面木龙骨基层上黑檀木饰面 MT2铝格栅吊顶(间距100mm) 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 数量 上海X公司 杭州X公司 江苏X公司 284.72 85.46 249.6 361.87 691.42 184.59 243.35 282.28 422.21 108.34 103.79 107.16 1139.87 427.24 597.00 394.87 从上述报价中不难看出，单位档次不同造成的实际报价的差距会非常悬殊；国内一流装饰企业木饰面等基本采用成品加工，而部分公司仍停留在现场手工作业的层面，各自采用的工艺不同造成最后迥然不同的报价。业主应明辨是非，分析个中原因，多方了解最后做出合理决断。如果绿城选择杭州某公司，造价当然低廉，确无法得到自己想要的精品；反之，江苏某公司报价又太高，其对于目标项目的性价比并不高；经对三家多次询标，上海某公司略调整后即告中标，从而实现了双赢。 3.2 山水人家会所原室内设计就有大面澳洲砂岩，由于地产公司设计调整在外墙面增加大量砂岩施工，增加额达到了原合同价的15%，属重大变更；由于原投标时其主材报价较高，实际市场采购价较低，利润空间对于施工单位相对就较大，而对业主来说就是一种较大的隐性损失。

3.3 投标单位采用常规材料报高价，特殊材料报低价：如，石膏板吊顶、墙面乳胶漆等常规的施工项目故意比正常报价抬高20%或以上；而把不太确定的石材、花饰、艺术饰件故意压低单价，或投标时送品质相对较差的样品，以备将来设计或业主自行调整。因为从项目实际运作一般规律分析来看，石膏板吊顶、乳胶漆这些常规项目是不太会变更的，而那些关乎效果的关键部品、饰面材料极有可能通过其后期的