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地王富力：以毒攻毒的休克疗法

作者：龙 飞

来源：《中国市场》2009年第29期

“地王”的资本代价虽然沉重,但能证明我“行”。

5月21日,在媒体长枪短炮的包围下,北京富力总经理张辉一脸平静地步上工作席,在报价确认书上签上名字。这块花费10.22亿元,成交价是起拍价3.4倍的“地王”终于花落富力。事后张辉接受采访第一句话就是,我们也不愿拿“地王”。

但在与对手长达89轮的竞拍中,富力志在必得,甚至出现张辉连续两次举牌的场面。

买地=有实力

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除北京广渠门地块外,几乎同一时间,富力集团在广州从化市,也通过协议购得价值7.5亿元的80万平方米土地。富力地产集团董事长助理陈志濠表示,也是因为今年市场回暖、有复苏迹象,因此时隔一年后富力再重新介入土地市场。

“富力这样做也是迫不得已。”凯基证券一位不愿具名的分析师表示,市场回暖也许是一方面因素,但更重要是“富力必须有所回应,向资本市场展示公司实力。”富力之所以如此迫切地摆出“我的实力”,源于外资股东的大规模减持潮。从2009年3月份开始,外资投行对富力的减持已经开始。4月突然恶化,摩根士丹利当月16次减持,共抛售了富力地产2570.89万股股票,摩根大通、瑞银集团、德意志银行等国际投行纷纷跟进。

一时间,香港各媒体的股票分析版面都列出了“小心富力”的标题,众口一词都认为“遭投行集中减持的股票,基本难有好表现”,富力的股价出现节节向下的局面。令中小投资者不安的是,减持似乎就发生在富力身上,同样被众多外资持有的雅居乐、碧桂园等内房股并无太大的股权波动。

“因为即使经过去年一年的修养生息,富力依然没有太大的起色,这让股东信心不足。”上述分析师表示。数据显示,2008年富力没有买地,也没有交纳大量土地出让金的情况下,资产负债率

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依然高达近124%,各种负债总数高达204亿元,而年终仅余14亿元现金。据知情人士透露,在2009年初与投行的内部交流会上,富力的负债率受到众多质疑,甚至有股东开始怀疑管理层的决策力。因此在3月份举行的2008年业绩说明会上,富力地产董事长李思廉公开表示今年首要是降低负债比。

资金链紧绷的富力,其做法不是加强内控、“减肥去脂”,而是以毒攻毒、再度出击。5月下旬公布购入两块价值17.7亿元的地皮后,富力股价重拾升势。5月27日股价一度突破17元。你不能不说富力选对了舞台—拍卖会;不得不说这是对资本游戏相当熟悉的企业。富力再度延续了2007年的策略:拿地—刺激股价提升—股市融资—再拿地。

该卖的卖 该赖的赖

当然,拿地只是一剂兴奋针,更重要的是回笼资金调整财务结构。

“我们希望今年能成功回归A股。”李思廉表示,调整财务结构最便捷的方法是重回A股这是地球人都知道的事,特别是近期政策层面表示准备放开IPO。

但富力对此似乎可望不可及。“富力已经被监管部门打上标签了,2009年回归的可能性近乎零。”有深谙资本市场的研究人员表示,原因是富力回A的意图不“纯洁”,“监管部门肯定会注意富力在香港的资本结构。”一个负债率高达123%的企业希望通过资本平台降低负债。如果国内证监会批准申请,“那只能说明富力的公关能力达到超乎想象的强。”该人士表示,所谓近期通过买地争取回A的假设,只是臆想。

所以,富力现在的战略是该卖的卖,该赖的赖。尽快完善财务结构后,才能有资本市场重新集结的可能。

广州白云区云祥路,这里有着富力2007年以1.87万元/平方米的楼面地价买下的天价地王。虽然该地块早已出让,然而现在仍未进行土地平整。据称,地块出让之后,并未见富力地产有人去过现场,土地出让这么久,一点动静都没有。“听说是缺钱吧。”广州国土部门相关人士道,由于该土地存在争议,富力的土地出让金也一直未缴。

同样是在5月,通过多番争取,富力在金沙洲近10万平方米的限价房项目转为保障房用地。虽然项目依然由富力运作,但出资方就变成当地政府,富力只不过是个“包工头”。而且该地块近5亿元的土地出让金,富力也名正言顺地撇清。富力内部员工透露,其实从去年开始,富力就一直在全国各个城市公关,目标只有一个:“2007年买下的土地尽量拖长付款时间。”