内容发布更新时间 : 2024/11/16 16:42:15星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

3.建设条件和资金情况。主要调查土地出让地价款是否全部缴交；项目周边的市政规划、市政设施、配套工程、环保指数情况；项目设计、监理和施工企业的资质情况；项目拆迁安置房源和补偿政策，是否存在拆迁纠纷；项目土地闲置情况；项目总投资测算是否合理；预（销）售款和其他融资占比是否合理；在项目投资预算被突破或某项资金来源未落实、未及时到位的情况下，是否有可以弥补资金缺口的措施；项目盈利能力是否较强，还款来源是否充足。如有必要，贷款人应要求建设工程承包方提供同意在在建工程设定抵押期间放弃应得工程款优先受偿权的书面承诺。

4.项目市场前景。主要调查当地房地产市场情况，包括市场房地产整体存量、销量、去化周期以及价格水平，项目周边同类物业销售或出租情况，项目定价是否合理，目标客户定位是否明确，销售或出租计划是否可行。

（三）担保情况

1.主要调查抵（质）押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足。

2.了解当地土地使用权抵押置换为在建工程抵押的程序、在建工程预售解押的流程及风险可控程度。

3.调查了解保证人的保证资格和保证能力等。

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（四）其他需要调查核实的情况。

第十八条 贷款审查。重点审查各项资料的完备性和有效性，借款人主体资格、资产负债情况、借款用途、贷款项目条件是否符合国家房地产开发贷款政策和我行有关规定；贷款金额、期限、还款方式是否与借款人还款能力、贷款项目计划相配套等。应根据审查情况进行风险判断，提出合理有效的贷款前提条件和可操作的贷后管理要求。

第十九条 贷款审批。有权审批人应根据借款人、贷款项目、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素和风险规避措施，作出审批决策。对第十七条第（二）款中尚未提供的贷款项目资料，应在授信审批意见中明确要求经办行在借款合同签订前收集并出具专项说明，提交审贷官或放款人员审核确认。此项要求为放款必要前提条件。

第五章 贷款发放

第二十条 房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目/业务品种发放，严禁以流动资金贷款及其他形式贷款科目/业务品种发放。

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经办行应根据授信审批意见全面落实放款前提条件。依据相关法律法规和总行授信担保管理、集中核保等有关规定，与借款人签订《固定资产借款合同 (房地产开发和土地储备贷款专用) 》（附），办妥抵（质）押、保证等担保手续。

第二十一条 借款人在申请阶段暂未能落实的资料必须由审批人员或放款人员确认已经补齐且核对无误方可审批进入放款程序。

放款中心应根据《放款中心放款操作规程》负责放款资料的审核，在确认贷款前提条件全部落实，抵（质）押相关权证收妥后，方可在系统进行额度生效或合同生效操作。

第六章 封闭管理

第二十二条 房地产开发贷款实行封闭管理，不愿意配合我行进行封闭管理的开发商，我行不予提供贷款。管户客户经理、支行行长/经营团队负责人是封闭管理的第一责任人和主要责任人。

第二十三条 封闭管理，是指经办行对房地产开发贷款的发放与支付、项目资金归集与使用、项目建设与销售进度、销售回款至我行、贷款回收等环节实行全过程监督和管理，以确保我行房地产贷款的安全收回的管理要求

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第二十四条 房地产开发贷款按照“专户管理、用款审核、进度监控和按比例回收”的原则进行封闭管理。

第二十五条 “专户管理”指要求借款人须在我行开立项目资金专用结算账户。贷款发放和归还、工程款结算和对外支付、销售收入回款等须通过该专户进行结算并接受我行监督。贷款结清前，专户内资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款。

客户在贷款发放环节在我行开立项目资金专用结算账户。如项目进入销售阶段或经营阶段，借款人需要另行开立销售回款/经营收入专户的，该等账户必须开立在我行，并接受我行专户管理要求对专户资金的管理。

第二十六条 纳入专户管理的资金包括： （一）我行发放的贷款资金；

（二）已到位但尚未投入贷款项目建设的项目资本金； （三）借款人用于贷款项目建设的其他自筹资金；

（四）贷款项目的预售/销售款、定金、首付款、一次性付款、其他销售款以及按揭款等。

（五）开发+经营模式项目的经营/出租收入。

如项目开发存在多家银行贷款，我行贷款份额相对其他银行

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较小的，须对第（一）（四）（五）项我行贷款资金和不少于我行贷款份额的销售回款封闭在我行管理，对于（二）（三）项企业自筹资金争取按贷款份额划归我行管理，对优质项目，（二）（三）两项项资金可由主贷款行进行封闭管理。

第二十七条 “用款审核”指专户内资金使用必须经过有权人审批，确保专户内资金用于项目开发与配套设施建设，保证项目顺利完工实现销售。

可接受的资金用途包括：项目建设投入、企业合理的经营管理费用（包括与开发项目相关的前期工程费、建筑安装费、配套设施费、管理费用以及税费等）或归还我行贷款等。

严禁用贷款资金支付土地出让金、拆迁费、补偿费和其他与项目无关的费用；严禁将贷款用于置换已投入的项目资本金；严禁将贷款转到借款人同名账户（银团贷款除外）；严禁将信贷资金用于归还他行贷款和股东借款（项目审批时同意的除外）；严禁将信贷资金用于借款人的其他开发项目资金支付。

第二十八条 专户资金用款审核要求借款人提供相关的施工合同、工程进度（监理报告）、实际进度计量资料、与设备和材料供应商签订的相关协议等资料，说明贷款实际用途、金额和收款人，由我行有权人审核同意后按管理相关要求进行支付。

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